El ejercicio 2014 cerró en Valencia con signos de mejora en los niveles de ocupación de oficinas, locales y naves logísticas e industriales, con su correspondiente descenso en las tasas de disponibilidad. Es una de las conclusiones del informe elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.
Las rentas de las oficinas siguieron estables por la reactivación de la demanda
La superficie bruta de oficinas absorbida en Valencia durante 2014 alcanzó los 38.670 m2, el mayor volumen de contratación desde el inicio de la crisis. Aumentó asimismo el número de operaciones, especialmente las de la franja superior a los 1.000 m2, un total de 12 entre las que sobresalieron los arrendamientos de las nuevas oficinas de UEM, Regus o Indra. Las zonas que registraron más absorción volvieron a ser Centro (43%) y Descentralizada (25%).
El buen comportamiento de la demanda y la ausencia de nuevos proyectos han propiciado un descenso de la tasa de oficinas disponibles del 4,4% respecto a 2013, aunque aún se mantiene en niveles muy elevados (21% de un parque de 781.600 m2). El grueso de la disponibilidad (37%) se encuentra en Centro, que es la zona con mayor participación en el parque de oficinas de la ciudad (41%).
Las rentas, por su parte, se estabilizaron en junio de 2013 después del severo ajuste iniciado en 2007. La reactivación de la demanda y el descenso de la disponibilidad de 2014 han contribuido a afianzar esta estabilidad e, incluso, a un leve aumento de las rentas medias en todas las zonas, que quedó establecida en 8,5 euros/m2/mes al cierre del pasado ejercicio.
“Las rentas, entre otros factores, están sirviendo de estímulo a la contratación. Su valor medio sigue siendo el menor de los últimos cuatro años y la renta mínima de la zona Prime, por ejemplo, está en 9 euros/m2/mes, prácticamente al mismo nivel que la renta media de la ciudad”, explica Joaquín Ivars, director territorial de BNP Paribas Real Estate en Levante.
A la moda correspondió el 42% de la contratación de locales comerciales
En 2014 la tasa de vacío de locales comerciales se sitúo en el 12% de media en la ciudad, alejándose de los máximos marcados en 2012 y 2013. Marcas de referencia —las del Grupo Inditex o Apple, por ejemplo— han aprovechado estos ejercicios con mayor oferta disponible para posicionarse y/o mejorar su ubicación en la zona Prime, como son las calles Colón o Jorge Juan y el Paseo Rufaza.
Los ejes de las marcas más exclusivas, —la denominada zona Prime de lujo: Plaza del Patriarca, Marqués de dos Aguas, Poeta Querol o calle Salvá— han visto aumentar la disponibilidad hasta el 18%, en parte, por la moderación del consumo de productos de lujo. Es en la zona en Expansión —Avenida de Francia, Cortes Valencianas, Menorca y Paseo de la Alameda—, cada vez más consolidada, donde más ha descendido la disponibilidad (-4%), aunque aún se mantiene muy elevada.
El sector de moda y complementos ha sido el más activo en cuanto a apertura de locales comerciales en Valencia durante 2014 (42% de la contratación), seguido de la restauración (20%). Las nuevas aperturas se han concentrado especialmente en las calles de la 1ª Línea —adyacentes a la zona Prime— (48%) y en Prime (26%).
Por lo que respecta a las rentas, el mercado de locales de Valencia se caracteriza por la dispersión en sus valores máximos. Así, la diferencia entre la mayor renta de la zona Prime y la mayor renta de la zona de Expansión supera el 70% (100 y 26 euros/m2/mes, respectivamente). Se observa una reactivación de la compra en inversión en zonas principales ante la previsión de mejora de las rentas.
El crecimiento de las empresas motivó el 70% de las operaciones logísticas
El pasado ejercicio finalizó con 144.000 m2 de superficie logística contratada en el mercado valenciano, un 10% más en términos anuales. 2014 y 2012 han sido los ejercicios con más contratación de los últimos 10 años y confirman la consolidación del sector en Levante.
El 70% de las operaciones del pasado año se realizaron por ampliación y crecimiento, relevando a la reducción de costes como motor principal de la contratación. Casi un 45% de las operaciones y el 38% de la superficie correspondieron a empresas relacionadas con la factoría Ford en Almussafes.
El reparto de la contratación por zonas resultó muy equilibrado, distribuyéndose el 46% en la zona centro y el 48% en la zona sur. La superficie media contratada se ha reducido, pasando de 5.300 m² a 4.900 m² (7.000 m2 en 2012) como consecuencia de la escasez de oferta disponible en las mejores zonas y para determinados rangos de superficie.
En cuanto a tipo de contratante, los operadores logísticos fueron responsables de la contratación del 55% de la superficie absorbida en 2014, incrementado su participación notablemente desde el 27% de 2013.
El stock logístico no ha sufrido modificación por parte de la oferta, que no ha materializado ninguna entrega desde hace tres años. La tasa de disponibilidad no ha dejado de reducirse en Valencia desde 2010, hasta situarse en el 6,77% de media a cierre de 2014. Este ratio desciende hasta el 5% de Ribarroja y el 4% de Almussafes/Sollana, las zonas ‘prime’ de este segmento inmobiliario.
“El mercado logístico valenciano registra niveles de disponibilidad cercanos al umbral de escasez, consecuencia de una actividad promotora prácticamente nula y una demanda activa. En este sentido, fondos internacionales y Socimis están mostrando interés por el desarrollo de proyectos ‘llave en mano’ y operadores locales se plantean la promoción a riesgo”, argumenta Ivars.
Tras varios ejercicios de descensos, las rentas medias —2,6 euros/m²/mes— se mantuvieron estables en 2013 y 2014. Asimismo por primera vez desde 2008, se ha observado en 2014 un incremento de la renta ‘prime’ debido a la escasa disponibilidad de almacenes de calidad. En la zona de Ribarroja, la renta de una nave ‘prime’ se sitúa actualmente en torno a 3,5 euros/m²/mes y en 4,5 euros/m²/mes en Almussafes.
Puedes acceder al estudio del mercado logístico a través del siguiente enlace
Por Funds Society, Madrid