La adquisición de inmuebles en el segmento medio y residencial en México sigue creciendo, con lo cual la banca consolida su mercado, en un ambiente de mayor competencia, por el descenso en las tasas de interés, la portabilidad de hipotecas y la ampliación de los montos de crédito de los institutos públicos de vivienda, asegura el análisis Situación Inmobiliaria México de BBVA Bancomer.
2014 se dibuja como el año de transición para la construcción en México
Desde el último trimestre del año 2012, el PIB de la construcción en México ha estado en descenso. Esta historia continuó en el primer semestre del año actual. No obstante, los siguientes dos trimestres podrían ser positivos. La edificación, el componente más importante del sector, arroja señales favorables. La caída de la edificación residencial comienza a detenerse, mientras que la edificación productiva sigue ascendiendo. Por otro lado, la obra civil no ha avanzado; pero los planes de inversión en infraestructura serán un estímulo que cambiará esta tendencia. La construcción podría crecer en el tercer y cuarto trimestre del año, todo ello de acuerdo al último informe de BBVA Bancomer sobre el sector de bienes raíces en México.
BBVA Bancomer estima que en 2015, el sector de real estate prosperará de la mano de más proyectos de inversión en infraestructura y vivienda. Con la banca otorgando más crédito, la ventana se abre hacia viviendas de mayor valor.
Asimismo, las analistas de BBVA Bancomer señalan que la menor colocación de hipotecas observadas a la mitad de este 2014 se debe principalmente a una menor demanda efectiva en el segmento de interés social. Por lo que observan una menor actividad de los institutos públicos, quienes concentran la mayor parte de este mercado. Entre otros aspectos, esto lo asocian a la diversificación de soluciones habitacionales; pero también a que las condiciones de los créditos hipotecarios han permitido que las personas puedan aspirar a viviendas de mayor valor. La banca continúa dando más crédito y más barato, con lo que consolida su presencia en los segmentos de vivienda media y residencial.
Ahora, también los institutos públicos amplían sus montos de créditos con lo que aumentarán su participación en viviendas de mayor valor. En lo que resta de este 2014, el total del mercado propiamente hipotecario seguirá contenido; mientras que la banca seguirá creciendo. El próximo año podría arrojar mejores resultados con las nuevas estrategias de crédito, pero sobre todo con mayor empleo bien remunerado.
La vivienda se desarrolla más en los estados con mayor actividad económica
Hay diferentes historias del desempeño del mercado de vivienda en cada entidad. La edificación de vivienda se concentra en las regiones con mayor actividad económica, medida primordialmente por el empleo y la producción. Sin embargo, en algunas regiones podría estarse sobrevaluando el efecto de una mayor actividad económica, lo que propicia desequilibrios entre oferta y demanda. El resultado es una menor apreciación en las zonas con mayores inventarios: principalmente de vivienda de interés social que se rezaga respecto al resto de los segmentos. A pesar de que en promedio, los tres principales tipos de vivienda se han apreciado, las favorables condiciones crediticias han dado mayor accesibilidad en cada uno de los estados.
La transmisión de la política monetaria se da por el lado de la construcción de vivienda
La decisión del banco central de bajar la tasa de referencia generó expectativas de un menor costo del crédito en el mercado de la vivienda, tanto para constructores como para consumidores. Mientras que las tasa de interés de los créditos para la edificación residencial están referenciadas directamente a la Tasa de Interés Interbancaria (TIIE), las tasas de los créditos hipotecarios son fijas; por lo que los cambios en el costo de fondeo se reflejan con mayor rapidez del lado de la oferta de vivienda. El costo del crédito hipotecario ha estado disminuyendo desde hace algunos años, pero la razón obedece más a una mayor competencia entre bancos para obtener mayor participación que a las variaciones en la tasa de referencia. Por lo que la eficacia de esta medida de política monetaria se reflejaría en el mercado de vivienda a través de la construcción al enfrentar menores costos financieros.
Portabilidad
La Reforma Financiera buscó fomentar la competencia entre bancos en el mercado de crédito garantizado mediante la disminución de los costos de movilidad. Aunque aún hay algunos aspectos por mejorar, en los hechos el número de personas que han cambiado sus hipotecas de un banco a otro se disparó en los primeros seis meses de este año 2014. El potencial de esta medida se mantiene. Las personas que obtuvieron sus créditos hipotecarios con instituciones distintas a la banca comercial, pueden disminuir el pago de sus deudas con un crédito bancario. La mayor movilidad no sólo beneficia a los deudores de créditos garantizados, también a las instituciones que otorguen créditos más baratos; ya que podrán aumentar su participación y estarán en mejor circunstancias para retener a sus clientes.