Debido a que los rendimientos de los inmuebles comerciales europeos se han ajustado a mínimos históricos en los últimos dos años, AEW, una de las principales gestoras de activos inmobiliarios en el mundo, y plataforma de gestión inmobiliaria de Natixis IM, cree que es normal que los inversores cuestionen si el sector ofrece retornos suficientemente atractivos.
Su reciente informe trimestral ‘Valor Relativo de los Índices Europeos 2018’ responde a esta pregunta para el mercado europeo en su conjunto, así como para los principales mercados individuales, como el mercado de Francia, Alemania y el Reino Unido.
Los análisis del Índice de Valor Relativo Europeo (RVI) demuestran que el valor relativo justo permanece en oferta en los principales mercados inmobiliarios comerciales de Europa, con un valor todavía mejor en los mercados secundarios.
“Con nuestro índice comparamos inmuebles directos con otros tres activos, incluyendo acciones y bonos. Sin embargo, la limitación de los datos nos obligan a quedarnos con el rendimiento prime de la propiedad (es decir, no el promedio) y bonos del gobierno en vez de bonos corporativos”, explican los expertos de la firma.
En su enfoque RVI de cuatro pasos, AEW compara y calcula:
- Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) en múltiplos de ganancias generales del mercado de valores (relación P/E)
- Rendimiento prime de la propiedad con rendimientos de bonos del gobierno a 10 años
- Prima o descuento de los precios de los certificados de Fibras de su Valor Neto de Activos (NAV) subyacente
- Cada comparación se normaliza a lo largo de su historial utilizando la puntuación Z e igual ponderación en el cálculo del RVI
“Con base en estas comparaciones de RVI tomando en cuenta los precios de finales de 2017, la propiedad prime del Reino Unido es ligeramente más atractiva que otros mercados clave de Europa, como Francia y Alemania. A medida que los rendimientos de los bonos se normalicen aún más y se den cambios adicionales en los precios de otros activos, esto probablemente se modificará en los próximos años”, estiman.
“Sin embargo, la propiedad no principal sigue siendo más atractiva que la principal, ofreciendo a los inversores una recuperación de rendimiento de 150 puntos básicos en los principales mercados europeos”, concluyen.
Por Fórmate a Fondo
Por Funds Society, Madrid