El mercado de inversión inmobiliaria directa del sector terciario cierra 2014 con cifras récord, al situarse, a fecha de 15 de diciembre, en 5.196 millones de euros. Todos los sectores (oficinas, retail e industrial) alcanzan volúmenes de inversión comparables a los años pre crisis, con gran protagonismo de los fondos de inversión y las socimis, según datos de la consultora inmobiliaria JLL.
Esta cantidad supone un incremento del 167% respecto a la cifra de inversión de 2013, cuando se sumaron 1.943 millones de inversión terciaria.
Mercado de oficinas
Las oficinas han sido protagonistas de algunas de las más importantes operaciones de 2014, alcanzando al final del año un volumen de inversión de 2027 millones de euros entre Madrid y Barcelona, lo que equivale a un incremento de un 201% frente a los 672 millones de 2013. En concreto, en Madrid la inversión ha sido de 1.123 millones de euros, mientras que Barcelona ha alcanzado una inversión de 904 millones.
En cuanto a los actores del mercado, destaca el papel ejercido por los inversores nacionales, que han representado cerca de un tercio del volumen total de inversión, fundamentalmente gracias a las socimis, protagonistas de la mayor parte de las transacciones del sector.
Asimismo, junto a productos puros de oficinas, este año han existido muchos procesos de venta de deuda, préstamos y corporate deals que no están incluidos dentro de estos volúmenes de inversión, pero que es probable continúen siendo representativos en 2015.
Cabe destacar el peso que ha supuesto el último trimestre de 2014 para el mercado, momento en el cual se han cerrado grandes operaciones de la Administración Pública, situadas, además, fuera de las dos ciudades punteras del mercado, Madrid y Barcelona, como por ejemplo las oficinas de Andalucía.
Mercado retail
Las cifras alcanzadas en inversión del sector retail son comparables a las de los años anteriores a la crisis. De hecho, la cifra total de 2014, de prácticamente 2.700 millones de euros, se sitúa muy cerca de los 3.098 millones que se dieron en el año 2006 y supera ampliamente la cantidad de 2007 (1.862 millones) y supone un 56% más que la 2013 (1.190 millones).
Al desgranar esta cifra por tipos de inversión, se comprueba que Centros y Parques Comerciales han sido los grandes protagonistas, al representar el 80% del volumen total con 96 activos transaccionados, lo cual supone más de 1.200.000 m2 de SBA. Le sigue la inversión en High Street, que con 439 millones representa el 17% del total y, por último, otros activos retail por 94 millones de euros (4%).
Por países, los datos demuestran que España ha sido el lugar de origen que más ha invertido en este mercado, con un tercio del volumen total (33%), seguido por EE.UU. (29%) y Francia (19%).
De cara al próximo año, desde JLL se espera que la cifra de inversión se sitúe en porcentajes similares a los de 2014, y pronostica una cantidad en la órbita de los 2.500 millones de euros.
Mercado industrial
Aunque a 15 de diciembre la inversión en inmuebles logísticos en España supera los 500 millones de euros, se prevé que cierre el año en torno a los 600 millones por primera vez desde 2008, gracias fundamentalmente a tres actores principales. Por un parte, Blackstone adquirió 437.000 m2, lo cual representa el 42% del total invertido durante al año. Asimismo, las socimis incorporaron también más de 400.000 m2 a sus carteras, protagonizando el 30% de la inversión, seguidas por el papel ejercido por ProLogis, que supuso el 24% de la inversión logística.
Dentro de este mercado, las inversiones ya no se limitan a Madrid y Barcelona, si bien siguen siendo las dos ciudades preferidas por los inversores, pero ahora también se contemplan zonas como Sevilla, Valencia y Zaragoza, entre otras.
Asimismo, también ha sido clave para el sector el hecho de que a los inversores ya no les importe comprar activos con contratos de arrendamiento de corto plazo o con desocupación, puesto que confían en una pronta recuperación de las rentas en un plazo de 3 a 5 años.
De cara a las previsiones para 2015, JLL augura que las socimis seguirán comprando aunque a un ritmo más pausado y de forma más selectiva, así como que ante la falta de grandes portfolios, aumentarán las operaciones de Sale & Lease back, la adquisición de proyectos en construcción (forward purchase) e, incluso, volverá la compra de suelo y la promoción de desarrollos a riesgo, sin inquilino.
Por Fórmate a Fondo
Por Alicia Miguel Serrano