El mercado inmobiliario español ha entrado claramente en una fase de desaceleración, sobre todo en lo que se refiere a la vivienda usada. El menor crecimiento económico, la subida de los tipos de interés y la reducción del ahorro acumulado durante la pandemia anuncian una reducción de la demanda de viviendas por parte de las familias en 2023. En este contexto, los analistas esperan un estancamiento de los precios, que se mantendrán en niveles similares a 2022 para volver a crecer moderadamente en 2024.
La adquisición de una vivienda tiene un gran impacto sobre la salud financiera de cualquier familia y en 2023 existen varios aspectos a tener en cuenta antes de tomar una decisión.
1. En primer lugar, las mayores oportunidades se darán en la vivienda usada. Los expertos de BBVA Research consideran que es en este segmento donde el precio puede mostrar alguna corrección en 2023 y, por tanto, existir una mayor oferta que a día de hoy, cuando es relativamente escasa.
2. Reducción de la oferta de vivienda nueva en 2023
La vivienda nueva se comercializa sobre plano y en la actualidad prácticamente todo lo que se construye se vende, por lo que la presión a la baja del precio que podría venir de un exceso de oferta será reducida. Por lo tanto, quienes busquen una vivienda nueva tendrán que estar atentos a las nuevas promociones, porque la venta será relativamente rápida.
3. Hoy en día, dado el aumento generalizado del precio de la energía, es importante que se tengan en cuenta los criterios de eficiencia energética a la hora de adquirir una vivienda. Por este motivo, la vivienda nueva suele ganar a la vivienda usada.
4. Reforma requerida en muchas viviendas usadas. Si el coste de la rehabilitación es muy relevante, sobre todo en el contexto actual de encarecimiento de materias primas, hay que comparar el precio de la vivienda nueva versus al de la usada más el coste de la reforma.
5. En cuanto a localización, en una época de desaceleración económica como la actual, tanto a escala nacional como europea (de donde proceden los principales demandantes de vivienda en nuestro país) se espera que las regiones donde más relevancia tiene la segunda residencia y las operaciones de extranjeros sean aquellas que podrían presentar mejores oportunidades. De hecho, las ventas de vivienda a extranjeros en el cuarto trimestre del año pasado empezaron ya a reducirse de manera relevante en algunas comunidades autónomas después de varios trimestres de crecimiento ininterrumpido.
6. En 2023, gracias a la acumulación de ahorros durante la pandemia, algunas familias se podrían permitir pagar buena parte de la vivienda (o toda ella) sin necesidad de recurrir a un préstamo hipotecario. La vivienda puede convertirse así en una alternativa interesante de inversión, dada la escasez de oferta de alquiler en España. Sin embargo, en este punto la incertidumbre en torno al texto final de la Ley de Vivienda podría estar frenando las decisiones de pequeños y grandes inversores.
Hay que tener en cuenta que las previsiones de BBVA Research no apuntan a grandes correcciones de precios en 2023, de hecho en el agregado el precio podría mantenerse relativamente constante respecto a 2022. Félix Lores, de BBVA Research, asegura que “la reactivación de la economía en 2024 y la escasez de la oferta podrían hacer que la vivienda volviera a revalorizarse en 2024, aunque a tasas más moderadas, en torno al 2 o 3%”.
Por Funds Society, Madrid
