Tomando las lecciones del modelo de tiempo compartido –que dejó decepcionado a más de algún inversionista–, la proptech chilena Legria está apostando al fraccionamiento para abrir las puertas de una segunda vivienda a las personas por una menor inversión. Con un modelo flexible y propiedades en una variedad de destinos en Chile, junto con algunos activos en Miami, la startup ha logrado conquistar a un puñado de fondos de venture capital reconocidos.
“Esto no es una plataforma de inversión”, aclara el CEO y fundador de la firma, Ignacio del Rio, en entrevista con Funds Society. “El porqué de Legria es dar el acceso a la segunda casa”, en sus palabras, en un contexto en que los ingresos han subido a un ritmo menor que el valor de las propiedades en las últimas décadas.
Los activos subyacentes en los que invierten los clientes de la plataforma son acciones de sociedades –SpA, en el caso de Chile; LLC, en EE.UU.– que son dueñas de las propiedades, así que están sujetas a la plusvalía del mercado inmobiliario, pero el servicio está orientado al uso.
“Está pensado en cómo flexibilizar y hacer cómodo el uso, sin que tengas que preocuparte de nada”, indica el ejecutivo, con tecnología orientada a la eficiencia y flexibilidad en la coordinación de los copropietarios.
Este modelo ha llamado la atención de nombres conocidos del mundo de los activos privados chilenos. Su primera ronda de capital –un levantamiento pre-seed– recaudó 4,3 millones de dólares, según el portal especializado en capital privado Crunchbase. Esta ronda incluyó diez inversionistas, incluyendo cinco fondos de venture capital locales: Chile Ventures, WeBoost, Genesis Ventures, Tantauco Ventures y Amarena Ventures.
Además, consiguieron financiamiento de capital de trabajo –fondeando, en su caso, su inventario de propiedades para fraccionar– con deuda privada, de la mano de Ameris Capital. Estos recursos, detalla Crunchbase, corresponden a 3,4 millones de dólares.
El modelo
“Si lo que haces es ocupar seis semanas al año una propiedad, o doce o tres, no tienes para qué ser dueño de las 52 semanas del año, con la propiedad completa. Mejor invierte un octavo del valor de esa propiedad, que es una inversión inmobiliarias sujeta a la plusvalía, y los otros siete octavos inviértelos en otra cosa”, explica Del Rio.
Para el empresario, la gran falla del modelo de tiempo compartido era la ausencia de un activo, ya que era de propiedad de un tercero. Los inversionistas contaban con sólo un contrato de uso de tiempo, que no podían salir a vender en el caso de querer salir.
En el casi de Legria, la figura legal es la de una sociedad que es dueña de la vivienda, de las cuales los clientes son copropietarios. “Es propiedad real. Tú te puedes morir y tu acción es heredable, o puedes vender tu acción y generar ganancia de capital”, indica el CEO de la startup.
Las sociedades se dividen en ocho acciones, por lo que cada activo puede tener un máximo de ocho propietarios entre los cuales dividir el uso de la propiedad. Eso les da derecho a seis semanas de estadía al año a cada acción.
Respecto a las propiedades, Del Rio comenta que los valores y características dependen mucho de la ubicación, pero en general apuntan al segmento de viviendas de calidad «de la media para arriba», dentro de cada sector. En Chile, por ejemplo, trabajan con propiedades de 10.000 UF (unos 406.800 dólares), con fracciones que parten de las 1.500 UF (61.000 dólares, aproximadamente).
En ese sentido, el ejecutivo explica que la firma va eligiendo prospectos de propiedades en las áreas donde ven más demanda de los usuarios. Dependiendo del interés, Legria adquiere las propiedades para fraccionarlas y gestionar el activo. Algunos destinos cotizados en territorio chileno en lo que ya operan son Zapallar, Puchuncaví, Pucón, Cachagua, Matanzas, Pichilemu, Ranco y Puerto Varas.
La plataforma
El sistema de Legria permite a sus usuarios dar distintos usos a sus fracciones. Los accionistas de las propiedades pueden utilizar sus estadías ellos mismos o arrendar, prestar o incluso intercambiarlas.
“Para que sea equitativo, determinamos que nadie se puede pasar de las seis semanas (en caso de tener una acción), para que nadie pase a llevar los derechos de otros”, explica Del Rio, agregando que también clasifican las estadías según el momento del año.
Para los activos en Chile –el fuerte de la compañía, de momento–, la plataforma funciona con paquetes de estadías semanales. Estas se dividen según la temporada en estadías altas, medias altas, medias y bajas. Estas clases se dividen equitativamente entre los accionistas del activo, detalla el CEO, para que todos tengan acceso a un período de alta demanda, como el verano austral.
En el caso de Miami, acota, el sistema funciona por día, ya que tiene una lógica turística distinta, con una temporada alta permanente.
Dentro de la plataforma, el sistema de agenda es un calendario abierto hasta dos años en el futuro, donde los usuarios pueden ir eligiendo las fechas que prefieren para vacacionar. En ese sentido, Del Rio enfatiza que la flexibilidad también es una prioridad para la startup, permitiendo a los usuarios cambiar y reagendar sus estadías, además de prestarlas, arrendarlas o intercambiarlas a terceros.
Además, el sistema contiene un mercado secundario, para que quienes quieran salir de su inversión puedan vender sus acciones.
Con todo, desde Legria recalcan que su sistema ayuda a una variable clave: la ocupación. “Le damos alta ocupación a un activo fijo. La segunda vivienda debe ser de los activos con peor uso que puede haber”, señala, incluso en el caso de activos que se venden para el arriendo.
En el caso de la proptech, sus propiedades tienen más de un 90% de uso. “Cuando el uso de un activo es tan alto, significa que el gasto por día de uso se minimiza”, subraya su CEO.
Por Funds Society, Miami
