Entre las ciudades analizadas en el UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, Zúrich y Tokio se sitúan en la categoría de alto riesgo de burbuja inmobiliaria. Miami, que había encabezado la clasificación en las dos ediciones anteriores, ha retrocedido a la categoría de riesgo elevado, donde también se encuentran Dubái, Seúl, Ginebra y Lisboa. En Europa, ciudades como Ámsterdam, Madrid, Fráncfort, Múnich y Milán se sitúan en la categoría de riesgo moderado, al igual que Los Ángeles, Sídney, Toronto, Vancouver, Hong Kong y Singapur fuera del continente. París y Londres presentan un riesgo bajo, categoría que comparten, fuera de Europa, con Nueva York, San Francisco y São Paulo.
Lisboa y Seúl han registrado este año el mayor aumento del riesgo de burbuja. Los desequilibrios también se han intensificado en Milán, Hong Kong, Madrid y Dubái, aunque en esta última el riesgo ha remitido desde marzo. En Suiza, los bajos costes de financiación han seguido alimentando las tensiones en Zúrich y Ginebra. En sentido contrario, los desequilibrios se han reducido en Tokio y Sídney, mientras que se han mantenido estables en Singapur. En las ciudades norteamericanas, los riesgos de burbuja han cedido terreno, presionados por unos costes elevados que han deteriorado aún más la asequibilidad y enfriado la demanda. En este sentido, entre las ciudades europeas, Fráncfort y Ámsterdam han registrado los descensos más acusados de las puntuaciones de riesgo.
Los tipos elevados durante más tiempo frenan la demanda
Los precios de la vivienda, los alquileres y los ingresos se han mantenido prácticamente estables en términos reales durante el último año, aunque esta aparente calma esconde diferencias significativas entre ciudades. Seúl, Lisboa, Madrid y Hong Kong han registrado los mayores incrementos, con subidas de los precios reales de la vivienda de alrededor del 10%. En el extremo opuesto, Vancouver y Toronto han presentado caídas de similar magnitud, con descensos de aproximadamente el 10%. Fráncfort y Múnich, por su parte, también han visto descender sus precios, aunque a un ritmo más moderado.
Matthias Holzhey, autor principal del estudio y economista en la Chief Investment Office de UBS Global Wealth Management, afirma: «Es probable que unos costes de financiación más elevados durante más tiempo frenen la subida de los precios de la vivienda a corto plazo». En la mayoría de las ciudades, los costes anuales asociados a la compra de una vivienda de 60 m² (incluidos los intereses hipotecarios y el mantenimiento) superan el 40% de los ingresos brutos de un trabajador altamente cualificado, lo que pone de manifiesto la presión sobre la asequibilidad. En la actualidad, los costes de la vivienda en propiedad son sustancialmente superiores a los alquileres, sobre todo en ciudades como Múnich, Hong Kong y Sídney.
Protección desigual frente a la inflación
En más de la mitad de las ciudades analizadas, la vivienda no ha servido como refugio frente a la inflación en los últimos cinco años. Los mercados que en 2021 presentaban un alto riesgo de burbuja fueron precisamente los que registraron las caídas de precios más acusadas, con un descenso medio de aproximadamente el 15% desde entonces. La magnitud y la persistencia del impacto inflacionista también han sido factores determinantes: las ciudades con una inflación superior a la media han experimentado descensos medios de alrededor del 5% en los precios reales de la vivienda, mientras que aquellas con una inflación inferior a la media han logrado un crecimiento medio anual de los precios reales de aproximadamente el 10% durante el mismo periodo.
Maciej Skoczek, también autor del estudio y economista en la Chief Investment Office de UBS Global Wealth Management, explica: «No obstante, con las valoraciones actuales, es probable que la vivienda proporcione protección frente a la inflación a medio plazo en la mayoría de las ciudades». La demanda de vivienda urbana se ha mantenido sólida, como refleja el crecimiento de los alquileres, que, en general, durante los últimos cinco años ha seguido el ritmo de crecimiento de los ingresos y, en muchos casos, lo ha superado. La persistente escasez de oferta respalda estas perspectivas».
Pablo Carrasco, director general de UBS Wealth Management en España y Portugal, comenta: «La evolución del mercado de la vivienda en Madrid en los últimos años refleja la solidez de sus fundamentales económicos y su atractivo continuado como lugar para vivir y trabajar. Al mismo tiempo, el estudio muestra cómo las condiciones de financiación globales, la regulación y las restricciones de oferta están influyendo cada vez más en los resultados del mercado local. Entender estas fuerzas de forma conjunta es clave para evaluar la trayectoria del mercado a más largo plazo».
Enfoques por regiones
Gráfico del riesgo de la burbuja inmobiliaria munidal por zonas geográficas. Fuente: Informe UBS «Global Real Estate Bubble Index 2026»
Análisis geográfico
En Madrid, la demanda de los inversores extranjeros, la sólida formación de hogares y la limitada oferta de vivienda han impulsado el crecimiento de los precios en los últimos años. El fin del programa Golden Visa ha quedado compensado por una economía y un mercado laboral robustos. Los precios han aumentado un 9% interanual, por encima del crecimiento de los alquileres y los ingresos, lo que ha deteriorado la asequibilidad. La persistente escasez de oferta sigue respaldando las valoraciones, aunque la justificación financiera para comprar depende cada vez más de las expectativas de futuras ganancias de capital. El crecimiento de los precios se desaceleró en la primavera de 2026, cuando los mayores costes de financiación y una regulación más estricta sobre los alquileres de corta duración comenzaron a pesar sobre la demanda.
Por su parte en Zúrich, durante los últimos 20 años, Zúrich ha registrado el mayor aumento de los precios de la vivienda entre las ciudades incluidas en el estudio, impulsado por los bajos tipos de interés y las importantes limitaciones de la oferta. El mercado se ha mantenido excepcionalmente tensionado, con tasas de desocupación próximas a cero y una oferta de vivienda en propiedad muy inferior a los niveles históricos. La elevada competitividad de la ciudad y la demanda continuada por parte de profesionales internacionales, especialmente en los ámbitos de la tecnología y la inteligencia artificial, han impulsado la demanda de vivienda. Sin embargo, el riesgo de burbuja sigue siendo alto, y la relación precio-alquiler excepcionalmente elevada y todavía creciente de Zúrich refleja la dependencia cada vez mayor del mercado respecto de los bajos costes de financiación.
En el caso de Tokio, el mercado de la vivienda de Tokio permanece en la categoría de alto riesgo de burbuja tras un periodo prolongado de fuertes subidas de precios que han superado significativamente el crecimiento de los ingresos. Aunque recientemente los alquileres han seguido el ritmo del aumento de los precios, la asequibilidad se ha convertido en una restricción cada vez más importante. La demanda ha seguido beneficiándose del mayor poder adquisitivo de los hogares, de la migración internacional y del interés extranjero por los apartamentos del segmento prime. Al mismo tiempo, el aumento de los costes de la vivienda ha ido desplazando la demanda de los residentes hacia las zonas suburbanas y el mercado del alquiler. Nuevos incrementos de los costes de financiación podrían reducir significativamente el atractivo de la vivienda en propiedad como inversión, aumentando la probabilidad de una corrección.
Además, en Lisboa, las políticas introducidas para atraer capital y residentes extranjeros han contribuido al auge del mercado de la vivienda en Lisboa. Los precios reales han aumentado casi un 7% anual durante la última década, la tasa más elevada entre las ciudades analizadas, y han subido otro 10% desde mediados de 2025. A medida que Lisboa se ha convertido en uno de los mercados de vivienda menos asequibles de Europa, varios de los principales factores que han respaldado su crecimiento están perdiendo fuerza. El giro hacia unas políticas migratorias más selectivas ha contribuido a un crecimiento demográfico negativo, el crecimiento de los alquileres se ha estancado y la demanda se está desplazando hacia zonas más asequibles fuera de la ciudad.
En Alemania, concretamente en Fráncfort, la fuerte demanda y la oferta limitada siguen siendo rasgos definitorios del mercado de la vivienda de Fráncfort. La inmigración, la reducción del tamaño de los hogares y la persistente escasez de vivienda han continuado impulsando los alquileres al alza, mientras que los elevados costes de construcción y financiación han limitado la promoción de obra nueva. En cambio, el segmento de la vivienda en propiedad se ha mantenido débil. Los precios de la vivienda han seguido descendiendo en 2026 y se sitúan ahora, en términos reales, casi un 25% por debajo del máximo registrado en 2021. Aunque los desequilibrios del mercado se han reducido considerablemente y el riesgo de burbuja se considera moderado, es poco probable que se produzca una recuperación significativa de la vivienda en propiedad sin una mayor confianza económica o unos costes de financiación más bajos.
En el caso de Londres, Reino Unido, el mercado de la vivienda de Londres se ha mantenido débil por quinto año consecutivo, y los precios de la vivienda ajustados por la inflación se sitúan ahora más de un 15% por debajo de los niveles de 2021. Como consecuencia, la ciudad ha pasado a la categoría de bajo riesgo de burbuja. Al mismo tiempo, los alquileres se han mantenido próximos a máximos históricos debido a la escasez crónica de vivienda y a la débil actividad constructora. El segmento de gama alta se ha beneficiado de la demanda de inversores internacionales, atraídos por los precios más bajos de los inmuebles y la debilidad de la libra. Sin embargo, la limitada asequibilidad, el aumento de los impuestos sobre los inmuebles de mayor valor y el reciente descenso de la población han continuado restringiendo una recuperación más amplia del mercado.
Por último, en Miami, Florida, tras registrar el mayor crecimiento real de precios de la vivienda entre todas las ciudades incluidas en el estudio durante los últimos 15 años, el auge inmobiliario de Miami ha perdido impulso. Las presiones sobre la asequibilidad y unos costes de financiación persistentemente elevados han debilitado la demanda, lo que ha provocado un descenso de los precios reales de la vivienda y un marcado enfriamiento del mercado. Aunque las condiciones de la oferta han variado según el tipo de inmueble, los mayores costes asociados a la vivienda en propiedad y el aumento de las primas de los seguros han lastrado la demanda. Aun así, parece poco probable que se produzca una corrección generalizada del mercado, ya que la migración procedente de estados del país con costes más elevados y la actividad sostenida en el segmento de lujo continúan respaldando los precios.
Por Funds Society, Madrid
