Imaginemos que quiere ganar dinero vendiendo manzanas de alta calidad, pero comprar un huerto de manzanos plenamente operativo está fuera de su alcance. En lugar de adquirir toda la explotación, puede comprar acciones de una empresa propietaria del huerto. Usted no tendría que plantar árboles, comprar tractores ni levantarse a las cuatro de la mañana para recoger la cosecha. La empresa contrataría a agricultores profesionales para gestionar el terreno, recolectar las manzanas y venderlas. Y cuando se vendiera la cosecha, usted recibiría la parte de los beneficios que le corresponde.
Comprar participaciones en un Real Estate Investment Trust (REIT, por sus siglas en inglés) es muy parecido a comprar acciones de una empresa propietaria de un huerto, salvo que los ingresos proceden de bienes inmuebles en lugar de manzanas. Un REIT posee, gestiona o financia activos inmobiliarios que generan rentas y permite a los inversores participar en ellos mediante la compra de acciones. Los REIT se crearon para hacer que la inversión inmobiliaria fuera más accesible, diversificada y líquida, y disfrutan de importantes ventajas fiscales siempre que cumplan determinados requisitos. Desde su aparición en Estados Unidos, este modelo se ha extendido a numerosos países, entre ellos Australia, Japón, Corea del Sur, el Reino Unido, Francia y Alemania.
El equivalente español de un REIT es la SOCIMI (Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Desde su consolidación tras la reforma normativa de 2012, las SOCIMI permiten a los inversores acceder al mercado inmobiliario de forma diversificada, con una inversión inicial relativamente reducida, a través de un vehículo líquido y con un tratamiento fiscal favorable. Gracias a ellas, los inversores pueden participar en carteras inmobiliarias de gran calidad que, de otro modo, resultarían difíciles de adquirir de forma individual. En la actualidad, existen más de 100 SOCIMI cotizadas en España.
Siempre que se cumplan los requisitos legales, las SOCIMI tributan, por regla general, al 0% en el Impuesto sobre Sociedades. A diferencia de una empresa tradicional, que primero paga el impuesto sobre sus beneficios y posteriormente distribuye dividendos sobre los que el accionista vuelve a tributar, las rentas generadas por una SOCIMI, como norma general, solo soportan tributación una vez.
La popularidad de los REIT se debe, en gran medida, a las numerosas ventajas que ofrecen a los inversores:
- Cobertura frente a la inflación.
- Gestión profesional de los activos.
- Acceso a carteras inmobiliarias ampliamente diversificadas.
- Baja inversión mínima inicial.
- No es necesario disponer de conocimientos especializados del mercado inmobiliario para invertir, a diferencia de la compra directa de inmuebles.
En Estados Unidos también han ganado popularidad dos estructuras más recientes para la inversión inmobiliaria: los Delaware Statutory Trusts y los Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts. Entre otras ventajas, ambas permiten a los inversores mantener su exposición al mercado inmobiliario y diferir el pago del impuesto sobre las ganancias patrimoniales.
Un Delaware Statutory Trust (DST, por sus siglas en inglés) es una estructura de inversión mediante la cual inversores acreditados adquieren participaciones fraccionadas en uno o varios inmuebles que son propiedad de un fideicomiso (trust). Normalmente, los inversores aportan efectivo —o, en algunos casos, bienes inmuebles— y pasan a ser beneficiarios del trust. Los activos son administrados por los fiduciarios, mientras que los inversores no intervienen en la gestión ni en la explotación de las propiedades.
Por su parte, un Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust (UPREIT, por sus siglas en inglés) permite a los propietarios de inmuebles aportar propiedades con importantes plusvalías latentes a una sociedad operativa a cambio de participaciones en dicha sociedad. Posteriormente, esas participaciones pueden convertirse en acciones del REIT, lo que permite al inversor acceder a una cartera inmobiliaria diversificada sin tener que reconocer inmediatamente la ganancia patrimonial derivada de la aportación del inmueble.
En definitiva, los REIT, los UPREIT y los DST se parecen mucho a ser propietario de una parte de un huerto de manzanos. Puede que nunca recoja una sola manzana con sus propias manos, pero aun así podrá beneficiarse de la cosecha año tras año.
Tribuna de opinión firmada por Peter Dougherty, Financial Planner en Bissan Wealth Management.
Por Alicia Miguel Serrano