El sector inmobiliario mundial sigue recuperándose, y los REIT cotizados generan rentabilidades positivas y ofrecen valoraciones históricamente atractivas, a pesar de sus malos resultados de los mercados de renta variable en general. Con unos fundamentales sólidos, la mejora de la dinámica del mercado inmobiliario y la creciente demanda de diversificación por parte de los inversores, la clase de activos parece cada vez mejor posicionada para un re-rating más amplio en 2026.
Las acciones inmobiliarias cotizadas mundiales han tenido un comienzo positivo en 2026, después de haber generado una rentabilidad de alrededor del 10% en 2025 (1), consolidando una recuperación en curso desde finales de 2023.
Aunque fue alentador ver otro año de rentabilidades positivas del sector, también marcó otro año de rentabilidad inferior a la de los mercados bursátiles estadounidenses y mundiales en general. Las características más predecibles y defensivas del sector de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) han sido, tal vez comprensibles, menos emocionantes para los inversores bursátiles generalistas que recurren a la IA, la defensa y muchas otras áreas cíclicas para impulsar las rentabilidades de sus carteras de renta variable. Sin embargo, vale la pena recordar que la baja correlación histórica entre los REIT globales y otras clases de activos ofrece beneficios de diversificación a las carteras, algo que creemos que será más valioso en un mundo menos seguro y en el que se ha ido filtrando la preocupación de los inversores por la exuberancia de la IA.
Creemos que el mercado de renta variable se encuentra en las primeras etapas de una «ampliación» y que los REIT se beneficiarán de este cambio por tres razones clave:
1. Sólidos fundamentales: múltiples factores siguen favoreciendo a los REIT
Es alentador que, como inversores fundamentales activos, estemos firmemente convencidos de que la recuperación de los mercados inmobiliarios directos subyacentes puede muy bien continuar. Los tipos de interés más bajos y la mejora de los márgenes crediticios, el sólido crecimiento de los alquileres en la mayoría de los sectores inmobiliarios, respaldado por un nivel de rápida reducción de la oferta de nuevos inmuebles y un repunte continuo en los volúmenes de transacciones, deberían respaldar los fundamentos del sector. Esto nos lleva a esperar una aceleración del crecimiento en 2026 en determinadas regiones y tipos de inmuebles.
2. Valoraciones atractivas: los REIT nunca han estado tan baratos en relación con la renta variable en 25 años
Los REIT han sufrido la mayor rebaja de múltiplos dentro de los sectores de los mercados de renta variable de los últimos años. Como se muestra en el gráfico de la derecha, los REIT estadounidenses se encuentran actualmente a su nivel más bajo en 25 años comparado con la renta variable en general. Esto ha ocurrido a pesar de que los REIT han generado un crecimiento constante de las ganancias (que creemos que puede continuar en los próximos años), así como un rendimiento por dividendo cada vez más atractivo.
3. Necesidad de diversificación: los REIT ofrecen una baja correlación frente a otras clases de activos importantes
La diversificación de las carteras se ha convertido en un criterio cada vez más importante para los inversores debido a varios factores, entre ellos la preocupación por las valoraciones, los riesgos geopolíticos y la incertidumbre económica.
En concreto, dentro de una asignación a renta variable, los REIT tienen una de las correlaciones más bajas con el sector tecnológico. Por lo tanto, los REIT podrían ofrecer una forma de diversificar más allá de la tecnología y proporcionar una fuente diferente de rendimientos en forma de rentas actuales.
¿Dónde vemos actualmente las oportunidades inmobiliarias más atractivas?
2025 marcó un año en el que los mercados internacionales lideraron a EE. UU., especialmente las acciones en Asia. Aquí, las empresas inmobiliarias japonesas se beneficiaron de un mercado inmobiliario bien ofertado que mostró inflación en el valor de los activos, junto con medidas de reforma corporativa, que están impulsando las valoraciones con descuento de la renta variable. El mercado inmobiliario de Hong Kong también está emergiendo de un periodo de estancamiento, y las acciones con descuento han comenzado a recuperarse solo recientemente, pero ofrecen aún más recorrido. En Europa, el repunte de la actividad de fusiones y adquisiciones (M&A) está arrojando luz sobre las valoraciones de la renta variable con descuento en un mercado en recuperación, oportunidades que los actores de capital riesgo están tratando de aprovechar.
A nivel sectorial, nos hemos vuelto más optimistas sobre el espacio industrial/logístico de EE. UU., ya que vemos signos de una inflexión en las tasas de ocupación. Muchas empresas del sector también se están beneficiando del potencial de añadir valor mediante el desarrollo de centros de datos en los terrenos industriales que poseen.
Seguimos siendo optimistas con respecto a la vivienda para personas mayores, ymuchos REIT buscan tener el potencial de lograr otro año de crecimiento de las ganancias de dos dígitos. Con una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) superior al 4% en la población estadounidense mayor de 80 años hasta 2030, vemos un camino continuo para una mayor rentabilidad superior en este sector. Mientras tanto, la debilidad de los precios de las acciones en los centros de datos está en desacuerdo con los fundamentos históricamente fuertes y una pista visible para el crecimiento de las ganancias de un solo dígito alto en los próximos años. También tenemos exposición a la construcción en partes más cíclicas del mercado inmobiliario, como en los constructores de viviendas estadounidenses y en el ámbito de la intermediación inmobiliaria.
Rentabilidad de los REIT en ciclos electorales: los inversores han valorado las características defensivas de los REIT
Por último, para aquellos que buscan pistas en la historia sobre lo que puede deparar en el futuro, los REIT estadounidenses han ofrecido una convincente rentabilidad de año electoral de mitad de período. Si nos remontamos a 35 años, los REIT estadounidenses han sido el principal sector de GICS con la tasa de aciertos (el porcentaje de posiciones que han generado rentabilidades positivas durante un período determinado) más alta. Tal vez las características defensivas de los REIT, que actualmente se pasan por alto, puedan ser beneficiosas en caso de que surja alguna incertidumbre potencial.
Por lo tanto, después de haber volado bajo el radar en los últimos años, tal vez valga la pena volver a visitar un activo real que todavía se encuentra en las primeras etapas de recuperación. Pero no nos lo tomen solo a nosotros, también es una opinión que comparte Blackstone, el mayor inversor inmobiliario privado del mundo:«Los bienes inmobiliarios comerciales se están moviendo hacia una nueva parte del ciclo, creando lo que creemos que es uno de los puntos de entrada más atractivos para los inversores en los últimos años» (2).
Tribuna de opinión firmada por Guy Barnard, CFA, codirector de renta variable inmobiliaria global y gestor de carteras en Janus Henderson Investors.
- Morningstar; FTSE EPRA Nareit Developed Index; Rentabilidad a 12 meses hasta el 31 de diciembre de 2025. La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras.
- Blackstone; «El sector inmobiliario entra en la siguiente fase del ciclo»; 2 de enero de 2026.
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