Mientras el mercado inmobiliario estadounidense muestra señales de enfriamiento en segmentos sensibles a las tasas de interés, el subsector de penthouses de ultra-lujo de Miami sigue marcando récords y consolidándose como una categoría de activos independiente del ciclo tradicional.
En julio de 2025, el Wall Street Journal publicó que el canadiense de 42 años Daniel Nadler, fundador de OpenEvidence —la empresa de IA médica respaldada por Google– compró por 38,2 millones de dólares en efectivo un penthouse triplex frente al mar en el Surf Club, Four Seasons Private Residences de Surfside, en el área de Miami. Más recientemente, se realizó una venta por un valor bastante mayor: 86 millones de dólares. Fue a cambio de la titularidad de un penthouse en Seaway, también en el Surf Club de Surfside, una de las franjas costeras más exclusivas de la ciudad. Fue la operación de compra más alta en toda la historia del condado.
Proyectos como Aston Martin Residences, St. Regis o Jade Signature han amplificado el atractivo de este segmento exclusivo. Por un lado, Miami lidera a nivel nacional en ventas al contado. Por el otro, los penthouses se gestionan cada vez más como instrumentos financieros dentro de carteras patrimoniales sofisticadas.
Fuentes de la industria de real estate consultadas por Funds Society aseguraron que dichas operaciones reflejan un cambio estructural en la percepción y el posicionamiento de Miami dentro del mapa global del lujo.
“Miami ya no es solo un destino vacacional; hoy es un hub de negocios, capital y migración patrimonial”, resumió Alfredo Pujol, Chairman of the Board 2026 de MIAMI REALTORS®. El ejecutivo define al mercado ultra-luxury de Miami como un “outlier nacional, con fundamentos propios y resiliencia incluso en contextos macroeconómicos más restrictivos”.
Un mercado que rompe el molde
Los datos respaldan la afirmación de Pujol. Según MIAMI REALTORS®, South Florida cerró 2025 con unas 426 ventas de propiedades por encima de los 10 millones de dólares, apenas por debajo del récord histórico de 2021. A diferencia de ciclos anteriores, este crecimiento no está impulsado por rotación especulativa, sino por compradores con alto patrimonio, fuerte equity y estrategias de largo plazo.
“El ciclo actual se caracteriza por confianza en precios, no por volatilidad”, explicó Pujol. “Los compradores están pagando valores récord de forma deliberada, en un mercado con oferta estructuralmente limitada y con un perfil de demanda mucho más sólido”, agregó.
Desde la óptica financiera, Zack Simkins, Managing Director de Vaster -empresa de servicios financieros enfocada en el sector inmobiliario – coincidió en que el segmento de penthouses ha evolucionado hacia una clase de activo ‘trophy’, donde la escasez, la calidad del producto y la profundidad del comprador pesan más que el contexto general del housing. “En el extremo superior, el pricing power se concentra incluso cuando el mercado medio se ajusta”, señaló.
¿Récord aislado o nuevo piso de precios?
La venta del penthouse de 86 millones de dólares en Surfside marca un antes y un después. “No es un outlier en lo que representa”, describió Simkins. “Refuerza un nuevo techo para activos verdaderamente irrepetibles: vistas directas al océano, ubicaciones prime y edificios de clase mundial”, añadió.
Para Pujol, este tipo de operaciones confirma que Miami ya cuenta con un pool profundo de ultra-high-net-worth individuals, dispuestos a pagar precios de “ciudad global” por residencias únicas. “Creo que Miami seguirá batiendo récords durante los próximos años”, anticipó a Funds Society.
Uno de los factores clave detrás de esta divergencia es la estructura de financiamiento. El segmento de propiedades de más de 10 millones de dólares en Miami está dominado por compradores all-cash o con bajo apalancamiento, lo que lo aísla del impacto directo de las tasas altas. Miami, además, lidera a nivel nacional en ventas al contado.
A esto se suma la migración de riqueza doméstica e internacional, impulsada por factores fiscales, calidad de vida y llegada de grandes corporaciones. “Las compras de ultra-lujo se mueven en paralelo a la migración patrimonial -apuntó Pujol-. Y esa tendencia sigue vigente”.
El rol de las branded residences
Proyectos como Aston Martin Residences, Porsche Design Tower o Dolce & Gabbana Residences, entre muchos otros, han amplificado el atractivo del segmento. Lejos de pagar solo por el nombre, los compradores buscan el paquete completo: ubicación, diseño, servicios, vistas y reconocimiento global.
“El brand actúa como una capa de confianza”, afirmó Simkins. “Pero lo que realmente sostiene el valor es la combinación de calidad, servicio y liquidez futura”, agregó. Desde el lado crediticio, Vaster ha financiado operaciones de refinanciación puente y adquisiciones estratégicas en estos activos, reflejando cómo los penthouses se gestionan cada vez más como instrumentos financieros dentro de carteras patrimoniales sofisticadas.
El comprador típico de hoy combina riqueza doméstica (finanzas, tecnología, emprendimiento) con capital internacional —principalmente de América Latina y Europa—, y utiliza el penthouse como residencia principal, segunda vivienda o asignación estratégica de capital.
Los últimos datos disponibles indican que Florida concentra 1 de cada 5 compras inmobiliarias internacionales del mundo, y la mitad ocurre en el área metropolitana de Miami. En nuevos desarrollos, más del 50% de los compradores son globales, provenientes de más de 70 países.
De cara a 2026, el consenso entre brokers y financiadores es claro: hay más oportunidad que riesgo, siempre que el activo sea verdaderamente diferencial. El principal desafío es la sobrevaloración de propiedades que no califican como “one-of-one”, en un contexto donde los compradores tienen cada vez más opciones.
Lo que sigue sosteniendo el mercado es la escasez real. “Siempre habrá poca oferta en los mejores proyectos”, resumió Pujol. Y, tal como concluyó Simkins: “El mercado sigue pagando una prima por lo mejor de lo mejor, incluso cuando el resto se normaliza”.
En un escenario donde el real estate de lujo estadounidense apunta a 338.000 millones de dólares hacia 2030, Miami parece decidido a llegar antes, y los penthouses podrían ser su activo estrella.
Por Guadalupe Barriviera
