Con la inflación bajo control, el BCE relajando su política monetaria y el regreso del apetito comprador, el real estate europeo está volviendo a captar la atención de los inversores que buscan fuentes de descorrelación para las carteras. Según Olivier Hertoghe y Damien Marichal, gestores de DPAM, “se han dado todos los ingredientes” para volver a invertir en esta clase de activo, que según sus cálculos sigue cotizando con un descuento histórico: “Las valoraciones son atractivas, no hemos visto un rerating; los fundamentales se mantienen fuertes, confirmando un entorno positivo; los precios de los activos inmobiliarios están subiendo otra vez; las tasas de ocupación están bajas, pero seguimos viendo crecimiento de los alquileres, y las compañías están anunciando operaciones, lo que demuestra su salud operativa” resumen.
Ambos expertos explican que muchos inversores siguen digiriendo lo traumáticos que han sido los últimos cuatro años para esta clase de activo, que ha estado aquejada de altos niveles de volatilidad y bajos retornos, pero piden hacer el ejercicio de no mirar al retrovisor, sino al futuro: “La volatilidad está retrocediendo a niveles históricos y ahora vemos una alta predictibilidad de los beneficios. Pensamos que la dinámica de los cinco años anteriores no se va a corresponder con la del futuro, porque el sector ha experimentando un fuerte proceso de desapalancamiento que ya está en precio y las empresas están preparadas para crecer otra vez”, concluyen.
Tendencias
Ventas minoristas, logística y residencial son los tres sub segmentos donde los gestores están encontrando actualmente más ideas de inversión, y que sobreponderan respecto al índice de referencia. De hecho, explican que la logística está siendo el sub sector de mejor comportamiento en lo que va de 2025.
Su expectativa es que la logística “siga creciendo, aunque no al mismo ritmo que anteriormente”. Los expertos se refieren a que el sector experimentó un boom a partir de 2022 que rebajó considerablemente los rendimientos esperados, en un reflejo de las altas expectativas de los inversores para este segmento del mercado, provocando que el rendimiento medio pasara del entorno del 9-10% hasta un 3%; la fuerte subida de los tipos de interés llevó a una corrección de las valoraciones – aunque desde DPAM aclaran que los fundamentales no se alteraron- que ha devuelto los rendimientos al entorno del 5% actualmente, aunque con dispersión dentro de las distintas categorías que componen la logística.
Atrás han quedado los días en los que el segmento de oficinas era el dominante en las carteras junto con el residencial: hoy, reivindican los expertos de DPAM, el universo de real estate es más variado e incluye más subsegmentos que también tienen cabida en sus estrategias de inversión, como instalaciones sanitarias, residencias de estudiantes o almacenamiento persona. Por temáticas, los gestores destacan la tendencia al alza de los centros de datos: si bien más desarrollados en EE.UU., ambos expertos toman nota de la inversión creciente en este tipo de instalaciones tan vinculadas al desarrollo de la inteligencia artificial en Europa y han invertido en Merlín, una de las compañías que está participando de esta tendencia. “Solo hay un puñado de empresas europeas que ya han invertido bastante en centros de datos, pero anticipamos un incremento del capex que podría impulsar el crecimiento de los beneficios en el futuro, pues los centros de datos suponen una fuente de flujos de caja”, detallan Hertoghe y Marichal.
Según sus expectativas, calculan que gracias a este boom la exposición a centros de datos podría pasar del 2% actual hasta alcanzar un peso del 15% dentro del universo del real estate. “La inversión en centros de datos está empezando a convertirse en una tendencia visible y pude suponer una importante contribución a los beneficios para 2027-2028”, concluyen.
Selección de altas convicciones
¿Es un universo de 100 compañías suficiente para invertir de forma diversificada? Esta pregunta realmente tiene truco, porque esas 100 compañías que componen el universo de inversión de los fondos DPAM B Real Estate Europe Sustainable- F y DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable- F son el resultado de un filtrado más exigente que tiene en cuenta aspectos como el tamaño (ambos productos ofrecen liquidez diaria), valoraciones, ingresos y potencial de crecimiento, criterios de sostenibilidad y, en el caso del fondo de dividendos, que ofrezcan una rentabilidad por dividendo superior al índice de referencia (FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Net Return, en torno a un 5%) de forma sostenible.
Ambas estrategias suelen mantener entre 40 y 60 nombres en cartera, siendo el fondo de dividendos donde se reflejan las más altas convicciones del tándem de gestores de DPAM. En su labor de stock picking, suelen preferir compañías de menor tamaño “que aún no hayan sido descubiertas por los competidores”, aunque deben encajar en los requisitos de liquidez y potencial de crecimiento ya mencionados. Como resultado del proceso de análisis, Unibal-Rodamco, Vonovia y Merlin Properties son tres de las compañías en el top 10 de ambos productos.
Por Funds Society, Madrid