En un entorno marcado por la recuperación de valoraciones y la búsqueda de oportunidades selectivas en activos inmobiliarios, UBP reafirma su estrategia en el segmento de private real estate anunciando coinversiones inmobiliarias en mercados de nicho. Funds Society ha conversado con Pierre Escande, responsable de Real Estate; Kayte Hodgson, especialista de Inversión sénior en el Private Markets Group; y David Disneur, director gerente de Private Markets Solutions, sobre las perspectivas para 2025, las temáticas más atractivas para desplegar capital y el papel estructural del inmobiliario en carteras diversificadas.
¿Cuál es su perspectiva para su clase de activo en 2025? ¿Hay luz al final del túnel?
El sector inmobiliario ha enfrentado importantes obstáculos en los años previos a 2025, impulsados por cambios macroeconómicos, incertidumbre en los mercados y rápidas subidas de los tipos de interés. La valoración de los activos se volvió más difícil en un entorno de menor actividad de transacciones, mientras que las restricciones de liquidez se hicieron más evidentes. Sin embargo, el panorama ya no es tan sombrío: los inversores inmobiliarios están entrando en 2025 con un renovado sentido de optimismo. Se prevé que los tipos en EE. UU. se estabilicen y que la narrativa de “más altos por más tiempo” haya quedado atrás. Si continúa la estabilización de los tipos y se materializa una posible recesión inflacionaria, podría empezar a recuperarse la claridad en la fijación de precios, lo que generaría oportunidades atractivas para los inversores. Los fundamentales del sector inmobiliario siguen siendo sólidos en segmentos como multifamily, industrial y centros de datos, así como en subsectores de nicho como logística y hostelería, respaldados por tendencias estructurales de demanda y sólidos vientos de cola macroeconómicos.
Las valoraciones inmobiliarias están actualmente en mínimos históricos (según el subsegmento). ¿Prevén que la brecha de valoración se reduzca? ¿Qué factores podrían impulsar la recuperación de múltiplos/beneficios?
Esperamos que la brecha de valoración se reduzca con el tiempo, aunque el ritmo variará según el sector y la región. Existen varios factores que podrían sustentar una recuperación tanto de los múltiplos como de los beneficios. La estabilización de los tipos de interés debería favorecer unas mejores condiciones de financiación, apoyando así valoraciones más altas de los activos. Además, un mayor volumen de transacciones que reestablezca las expectativas de precios debería reforzar la confianza de los inversores. Sectores con características atractivas de inversión, como el multifamily e industrial, pueden beneficiarse de aumentos previstos en los alquileres y niveles estables de ocupación. Por último, a medida que regrese la confianza inversora, se debería producir una reasignación de capital hacia el inmobiliario, lo que contribuirá con el tiempo a crear un entorno de mejores valoraciones y mayores oportunidades de financiación.
¿Dónde están buscando actualmente oportunidades para desplegar nuevo capital?
Hemos identificado tres temáticas clave con fundamentos atractivos: la conversión de oficinas en viviendas (OtR, por sus siglas en inglés) en EE. UU., la recuperación hotelera en el sur de Europa, y las operaciones de sale & leaseback (SLB, por sus siglas en inglés) en Europa. Las conversiones OtR permiten a los inversores acceder a un segmento del mercado respaldado por una escasez estructural de vivienda, la necesidad de adaptar antiguos edificios de oficinas infrautilizados a unidades multifamiliares y sólidos incentivos gubernamentales para llevar a cabo estos proyectos. La recuperación hotelera, especialmente en el sur de Europa, se centra en activos hoteleros existentes que, en su mayoría, están obsoletos y requieren inversiones para modernizar sus instalaciones, en un entorno de crecimiento del turismo y escasez de hoteles de calidad. Las estrategias SLB consisten en la adquisición de activos inmobiliarios de alta calidad a propietarios-usuarios que buscan liquidez en un entorno de financiación más restrictivo.
UBP reforzó su división inmobiliaria el año pasado con nuevas incorporaciones y desarrollo de nuevas estrategias. Un año después, ¿cuáles han sido los principales hitos? ¿Qué planes tienen a corto y medio plazo?
UBP mantiene su convicción en la estrategia de Private Real Estate y está comprometido con su enfoque de originar coinversiones inmobiliarias directas en submercados de nicho poco saturados en Europa y EE. UU. para sus clientes. En línea con las tres temáticas mencionadas, ya hemos identificado una oportunidad fuera de mercado en el ámbito OtR. Una vez completado este proyecto, continuaremos aprovechando la amplia red del equipo de Private Real Estate para mantener un flujo constante de coinversiones directas atractivas para nuestros inversores.
UBP ofrece una oportunidad de coinversión en la conversión de oficinas en viviendas en EE. UU. ¿Qué haría que un proyecto así resulte atractivo para los inversores?
Los inversores pueden beneficiarse de una oportunidad poco habitual para invertir en un subsegmento inmobiliario con valoraciones significativamente reducidas, respaldado por una escasez estructural de vivienda en grandes ciudades estadounidenses como Los Ángeles, San Francisco y Nueva York. En esta última, por ejemplo, las regulaciones locales favorables sobre conversiones de oficinas buscan abordar la falta de viviendas. Esto permite que las conversiones avancen con un riesgo mínimo de permisos, exenciones fiscales atractivas y una rápida entrada y absorción en el mercado una vez completadas las primeras unidades. El perfil de flujos de caja predecibles a largo plazo y las favorables características riesgo/rentabilidad de estas inversiones deberían atraer a quienes buscan diversificación hacia una clase de activo más estable.
¿Por qué tiene sentido incluir el sector inmobiliario en una cartera diversificada? ¿Debería haber una asignación estructural al inmobiliario dentro del universo de activos privados?
El inmobiliario ofrece una combinación única de generación de ingresos, apreciación de capital y cobertura frente a la inflación. Su baja correlación con las acciones y bonos cotizados también puede ayudar a reducir la volatilidad global de la cartera, convirtiéndolo en un componente valioso de una estrategia de inversión diversificada. En particular, el inmobiliario privado suele tener una menor volatilidad de precios a corto plazo y, al estar respaldado por activos reales en entornos estructurales y guiados por tendencias, con capacidad de generar flujos de caja previsibles, ofrece estabilidad y resiliencia en momentos de tensión del mercado. En vista de estas características, una asignación al inmobiliario privado, junto a inversiones privadas en crédito, infraestructura y capital, puede ser especialmente beneficiosa.
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