A AEW, gestora especializada em investimentos imobiliários, publicou suas perspectivas anuais para a Europa em 2026. O relatório destaca a recuperação do setor imobiliário europeu, apontando o retorno da liquidez ao mercado e a compressão taxas de rendimento dos títulos de primeira qualidade. O cenário-base da AEW prevê que a rentabilidade imobiliária de primeira linha para 2026-2030, nos 20 países de sua cobertura europeia, será de uma média de 8,4% ao ano. Embora o crescimento do PIB europeu tenha se recuperado, ele continua modesto, em 1,7% ao ano, sem mudanças em relação à previsão da AEW de março de 2025.
“O setor imobiliário europeu continua mostrando sinais de recuperação, e espera-se que os yields dos imóveis de primeira linha se reduzam ligeiramente em 30 pontos-base nos próximos cinco anos, apesar de as previsões indicarem que os rendimentos dos títulos aumentarão devido às contínuas pressões macroeconômicas. Embora agora se espere que o impacto negativo das tarifas globais seja menor do que o inicialmente temido, a economia europeia continua enfrentando desafios relacionados ao aumento dos níveis de dívida pública, à contínua incerteza em matéria de política comercial e aos riscos inflacionários. Nossa visão sobre os yields dos imóveis de primeira linha baseia-se nos sólidos fundamentos dos ocupantes, na abundante e acessível oferta de financiamento por dívida e na melhora da confiança dos gestores. Todos esses fatores sustentam a recuperação dos volumes de investimento”, comentou Hans Vrensen, diretor de Análise e Estratégia para a Europa da AEW.
Além disso, acrescentou que se espera que o atual diferencial de 160 pontos-base entre os yields imobiliários e os rendimentos dos títulos permaneça estável nos próximos cinco anos, retornando ao nível médio histórico do período anterior à flexibilização quantitativa. Dado esse impulso positivo, “esperamos que o mercado imobiliário europeu se torne mais atrativo para investidores multiactivos. Nossa análise prevê que o impacto combinado do crescimento dos aluguéis e da compressão dos yields resultará em uma rentabilidade dos imóveis europeus de primeira linha de 8,4% ao ano nos próximos cinco anos, liderada pelos escritórios prime, e espera-se que o Reino Unido ofereça a melhor rentabilidade média, com 10,3% ao ano”, afirmou.
A queda nas taxas de desemprego impulsionará o aumento dos aluguéis de imóveis de alto padrão
As taxas de desemprego nos setores imobiliários europeus continuaram em queda após a COVID em 2025, com exceção dos escritórios. A AEW prevê que essa taxa tenha atingido seu pico no final de 2025, ao alcançar 8,1%, para depois cair para 6,3% até o final de 2030, e que a diferença de ocupação entre os escritórios no distrito central de negócios (CBD) e os demais se reduza no futuro, já que a nova oferta continua limitada.
Por outro lado, a taxa de desemprego logística aumentou para 5,6% em 2025, a partir de um mínimo histórico de 2,5% em 2022. Com a redução da rentabilidade dos incorporadores, espera-se que a nova oferta logística se modere e que a vacância diminua gradualmente para 4,1% em 2030.
As previsões-base da AEW mostram um crescimento anual dos aluguéis em imóveis de categoria prime de 2,2% em todos os setores durante 2026-2030. O crescimento dos aluguéis no segmento residencial supera o dos demais setores, com 3,2% ao ano, bem acima de escritórios (2,6%) e logística (2%). Lojas e shopping centers terão crescimento abaixo da média, com 1,6% ao ano e 1,2% ao ano, respectivamente.
O financiamento imobiliário comercial está mais disponível e continua sendo atrativo para investidores
Os custos de financiamento na zona do euro permanecem favoráveis para investidores em renda variável, situando-se em 3,9% no terceiro trimestre de 2025, frente a 5,2% dos yields imobiliários intersetoriais prime da zona do euro. Isso também se aplica ao Reino Unido, embora em menor grau, já que as taxas de swap e os spreads no Reino Unido continuam mais elevados do que na zona do euro.
O financiamento de imóveis comerciais tornou-se mais acessível, à medida que fundos de dívida aumentam sua atividade e mais bancos oferecem alavancagem. O aumento da concorrência entre bancos e credores não bancários está melhorando ainda mais as condições dos empréstimos não financeiros.
Além disso, as dificuldades relacionadas ao refinanciamento diminuíram ainda mais no último ano. A última estimativa da AEW sobre o déficit de financiamento da dívida europeia (DFG) para 2026-28 caiu 18%, para 74 bilhões de euros, em comparação com a estimativa de 2023 para o período 2024-26. Como percentual dos empréstimos concedidos, o DFG agora é de 12% para os próximos três anos, contra 13% em 2024. O DFG francês contrariou a tendência europeia geral, aumentando de 18% no ano passado para 20%. O DFG relacionado a empréstimos garantidos por imóveis no Reino Unido, Espanha e Itália permanece abaixo da média europeia.
A melhora da confiança nos setores de escritórios e varejo impulsiona a recuperação dos volumes de investimento
Os fundamentos do mercado melhoraram e a confiança nos setores de escritórios e varejo está atingindo o nível estável e sólido que já prevalece nos setores residencial e logístico. A AEW estima que o volume de transações imobiliárias europeias para 2025 e 2026 será de 200 bilhões de euros e 220 bilhões de euros, respectivamente, considerando todos os tipos de imóveis, frente a 185 bilhões de euros em 2024, à medida que as diferenças entre preços de compra e venda continuam diminuindo. Os setores imobiliários alternativos aumentaram sua participação no volume total de transações europeias para 20% nos últimos quatro trimestres.
O impulso dos rendimentos imobiliários mudou no último ano, com uma redução dos rendimentos prime entre 10 e 15 pontos-base a partir de seus máximos históricos no segundo trimestre de 2024. Agora, espera-se que os yields de primeira linha em todos os setores variem pouco mais de 30 pontos-base até 2030. Os yields de escritórios prime devem cair 45 pontos-base nos próximos cinco anos a partir de meados de 2025, seguidos por shopping centers e logística, com 35 e 30 pontos-base, respectivamente.
Investidores orientados a multiactivos costumam avaliar os yields imobiliários em relação aos rendimentos de títulos públicos sem risco. Espera-se que o atual excesso de diferencial entre yields imobiliários e rendimentos de títulos, de 160 pontos-base, permaneça estável nos próximos cinco anos. Isso representa metade do excesso médio histórico de 320 pontos-base observado entre 2009 e 2021. No entanto, esse período foi atípico, já que a flexibilização quantitativa (QE) reduziu os rendimentos dos títulos a níveis próximos de zero. O excedente do diferencial previsto para 2026-30 está em linha com o excedente médio histórico do diferencial anterior à QE, de 160 pontos-base.
Os escritórios e shopping centers prime na Europa, assim como o Reino Unido, oferecem os maiores retornos
O retorno total médio de todos os setores no cenário-base da AEW é projetado em 8,4% ao ano para o período 2026-2030 nos 196 mercados. Espera-se que os escritórios prime ofereçam os maiores retornos entre todos os setores de primeira linha, com 9,3% ao ano nos próximos cinco anos. Os shopping centers, que por muito tempo foram menos favorecidos pelos investidores, ocupam agora a segunda posição, com um retorno médio de 8,6% ao ano, impulsionado pela revisão de preços, pela melhora das expectativas de crescimento dos aluguéis e pela antecipação de uma compressão dos yields.
Espera-se que os mercados do Reino Unido ofereçam a maior rentabilidade média total, com 10,3% ao ano, sustentada por yields atuais relativamente mais elevados e por uma compressão mais intensa dos yields projetada. Os mercados da Europa Central e Oriental ocupam o segundo lugar, com uma rentabilidade prevista de 9,1% ao ano, impulsionada pela elevada rentabilidade da renda. Os mercados espanhóis ocupam a terceira posição nas previsões de rentabilidade total da AEW, impulsionados por um crescimento dos aluguéis superior ao de muitos outros países.
