Giorgia Baistrocchi (Pictet Alternative Advisors): “O ponto de entrada mais claro desta geração”

As razões tradicionais para investir em imóveis — geração de renda duradoura, proteção contra a inflação, diversificação e baixa volatilidade — foram colocadas à prova neste ciclo, ao contrário do private equity, do crédito privado e da infraestrutura, cujas avaliações se tornaram cada vez mais elevadas.

Segundo Giorgia Baistrocchi, Head de Relações com Investidores – Real Estate & Infrastructure da Pictet Alternative Advisors, o mercado imobiliário global entrou em 2026 sendo negociado com um desconto substancial em relação a outros ativos de risco, como ações listadas e crédito privado, ambos fortemente valorizados. Se esse desconto refletisse uma deterioração estrutural, representaria uma armadilha de valor. Em vez disso, ela argumenta que o fenômeno é amplamente técnico e cria “o ponto de entrada mais claro de uma geração”.

A atividade de transações sustenta a tese

Segundo sua análise, o volume global de transações imobiliárias alcançou US$ 873 bilhões em 2025, um aumento de 11,7% em relação a 2024 e o segundo crescimento anual consecutivo desde o fundo registrado em 2023. A atividade concentrou-se em ativos residenciais, escritórios prime e imóveis industriais (Fonte: McKinsey / RCA-MSCI), sugerindo que a demanda permanece saudável.

“Na verdade, o mercado imobiliário é a única grande classe de ativos privados cuja fraqueza é impulsionada mais por distorções técnicas do que por deterioração dos fundamentos. Ainda assim, em um ambiente de juros mais altos e menor liquidez, a disciplina é essencial, porque o universo realmente investível ficou mais restrito. As oportunidades mais atraentes já não dependem de uma recuperação macroeconômica ampla, e os investidores institucionais estão reconstruindo sua exposição de forma seletiva, em vez de fazê-lo por meio de alocações passivas”, afirma Baistrocchi.

Quatro das cinco forças que comprimiram as avaliações estão desaparecendo

Baistrocchi argumenta que quatro das cinco forças que pressionaram as avaliações e a liquidez do mercado imobiliário nos últimos anos estão chegando ao fim. Durante mais de uma década, as taxas de capitalização ofereceram um prêmio substancial em relação à taxa livre de risco. Com o rendimento dos títulos do Tesouro americano de 10 anos atualmente em torno de 4,6%, esse diferencial praticamente desapareceu, aproximando o mercado dos padrões históricos.

“Em 2022, enquanto os portfólios listados sofreram quedas acentuadas, as avaliações dos imóveis privados permaneceram relativamente estáveis. À medida que ações e crédito se recuperaram posteriormente, os alocadores de ativos que enfrentavam pedidos de resgate reequilibraram suas carteiras vendendo imóveis — não porque estivessem sobrealocados, mas porque era o ativo ilíquido mais disponível para gerar liquidez. Foram vendas forçadas que devem se reverter à medida que as alocações retornarem à normalidade. Além disso, o processo trimestral de avaliação normalmente utilizado em imóveis privados suavizou a volatilidade, fazendo com que as avaliações continuassem se ajustando para baixo enquanto os mercados de ações e crédito já haviam se recuperado”, explica.

O crédito privado substituiu parte do apelo do mercado imobiliário

Ela também observa que os imóveis perderam parte de sua atratividade como ativo gerador de renda para o crédito privado, uma classe de ativos que hoje soma aproximadamente US$ 2,2 trilhões em dívida sênior de taxa flutuante, com menor sensibilidade às mudanças nas taxas de juros. Para alguns gestores, o crédito privado já representa uma parcela maior dos ativos sob gestão do que o private equity.

No entanto, ela ressalta que o crédito privado enfrentou recentemente restrições de resgate, questionamentos sobre avaliações e disputas judiciais envolvendo veículos voltados ao varejo, nos quais os descontos no mercado secundário chegaram a 35% em relação ao valor patrimonial líquido reportado.

“Como resultado, os investidores começaram a reavaliar o valor do prêmio de liquidez e a suposta vantagem de liquidez do crédito privado. Além disso, imóveis e crédito privado foram comercializados como fontes independentes de renda, mas compartilham muitas das mesmas características: são ativos ilíquidos, podem sofrer descasamentos entre liquidez e resgates e a descoberta de preços costuma ser retardada”, afirma.

Na visão dela, a principal diferença é que grande parte do ajuste de valuation já ocorreu no mercado imobiliário, enquanto o crédito privado está apenas começando esse processo. Embora não veja risco sistêmico — as taxas de inadimplência no direct lending permanecem abaixo das médias históricas e o estresse atual está concentrado principalmente em veículos semilíquidos voltados ao varejo —, ela acredita que o crédito privado representa hoje menos concorrência para as alocações em imóveis.

Infraestrutura: a nova concorrente

Ao abordar a infraestrutura, Baistrocchi destaca que a dispersão de retornos entre gestores é significativamente menor do que no mercado imobiliário. Isso reflete contratos regulados de longo prazo, receitas indexadas à inflação e contrapartes soberanas ou quase soberanas.

“A infraestrutura oferece fluxos de renda previsíveis e protegidos contra a inflação — exatamente a proposta de valor que o mercado imobiliário promove há três décadas”, argumenta.

Data centers, ativos ligados à transição energética, torres de telecomunicações, redes de fibra óptica, residências para idosos e moradias estudantis tornaram-se alguns dos ativos mais disputados pelos gestores de infraestrutura. Muitos investidores institucionais chegaram a criar alocações estratégicas específicas para infraestrutura, financiadas por reduções em sua exposição ao mercado imobiliário.

Ainda assim, ela alerta que a infraestrutura também compartilha algumas das vulnerabilidades que estão surgindo no crédito privado: ativos ilíquidos, veículos semilíquidos e possíveis divergências entre avaliações oficiais e preços no mercado secundário.

“A questão é saber se a estabilidade dos fluxos de caixa da infraestrutura será suficiente para proteger contra futuros descasamentos de liquidez e choques de confiança. Por enquanto, a infraestrutura representa uma força competitiva significativa para o mercado imobiliário”, afirma.

A seletividade tornou-se essencial

Por fim, Baistrocchi argumenta que a fonte dos retornos no mercado imobiliário mudou fundamentalmente. Em um ambiente de juros mais elevados, os retornos já não podem depender da compressão das taxas de capitalização, da expansão de múltiplos ou da alavancagem barata.

“Hoje, o mercado avalia os edifícios mais como empresas operacionais do que como fluxos de renda semelhantes a títulos. A dispersão entre ativos continua aumentando, tornando a seleção de ativos mais importante do que nunca”, afirma.

Nesse contexto, as estratégias value-add — ativos geradores de renda que exigem melhorias operacionais, reposicionamento ou requalificação — responderam por 55% da captação global no mercado imobiliário durante o primeiro trimestre de 2026, enquanto as estratégias oportunísticas perderam espaço.

No segmento logístico, a demanda estrutural continua sendo sustentada por cadeias de suprimentos resilientes e pelas tendências de reshoring, embora os desenvolvimentos especulativos tenham desacelerado consideravelmente. O mercado de escritórios ainda está longe de uma recuperação completa, mas a melhora na atividade de crédito e a atuação de investidores oportunísticos focados em escritórios prime com oferta limitada sugerem o surgimento de oportunidades seletivas.

Os volumes globais de investimento aumentaram 15% em relação ao ano anterior durante o primeiro trimestre de 2026, liderados pela América do Norte (+19%), seguida pela Ásia-Pacífico (+15%) e pela região Europa, Oriente Médio e África (+14%). Por setor, os investimentos permaneceram concentrados em residenciais multifamiliares, ativos industriais e escritórios prime.

O segmento industrial respondeu por 47% da captação global, enquanto os data centers se estabilizaram em torno de 25%. A América do Norte atraiu 65% dos fluxos de investimento destinados a data centers, ante 30% anteriormente, refletindo a crescente demanda dos investidores por estratégias regionais em vez de globais.

Em relação às estruturas de capital, Baistrocchi vê as oportunidades mais atraentes em recapitalizações, preferred equity e investimentos em equity estruturado, além de veículos de continuação de ativo único (single-asset continuation vehicles).

“A preferred equity é particularmente atraente para adquirir ativos de alta qualidade financiados em um ambiente de juros muito diferente. As oportunidades de recapitalização devem continuar crescendo à medida que se aproxima a onda de refinanciamentos. Em contrapartida, as estratégias core passivas — que priorizam ativos estáveis e de menor risco — estão em posição mais fraca, porque taxas livres de risco mais elevadas tornam cada vez mais difícil para ativos com potencial limitado de valorização gerar retornos excedentes suficientes”, conclui.