El mundo seguirá nadando en liquidez. A pesar de la reducción de los estímulos monetarios que viene implementando la FED, los dólares que han sido lanzados a la economía seguirán ahí, no se recogerán por el momento. Lo de nadando en liquidez da pie para una buena metáfora: lo que está haciendo la Reserva es disminuir el chorro de la llave que llena la piscina, pero no empezará a desocupar la piscina. Por esto, podremos seguir nadando en la misma, casi sin ningún problema.
Esto tiene implicaciones, como no puede ser de otra forma, la mayoría positivas por el momento. Aunque se ha discutido, no parecen existir dudas de que parte del dinamismo de los mercados financieros durante los últimos años se ha dado por estos dólares que se han inyectado a la economía internacional. En la medida que la piscina nos permita seguir nadando sin ningún problema, los mercados deberían seguir funcionando, también, casi sin ningún problema.
La pregunta es si los inversionistas que están tan acostumbrados a que los billetes de los bancos centrales lleguen de manera repetida mes tras mes cambiarán radicalmente sus expectativas una vez la llave se cierre. No existe consenso al respecto. Desde un punto de vista racional y lógico, si la economía ya marcha por buen camino, y los indicadores de empleo, industria y vivienda son tan sólidos como lo han hecho saber recientemente, no habría mayor espacio para la preocupación.
Quiero decir, en una economía recuperada el precio de las acciones debe ser guiado por el dinamismo económico y las propias variables fundamentales de las empresas. De esta forma, en un ambiente en el cual el consumo parece estar ganando tracción, la valorización en el precio de la renta variable debe venir dado por las fuerzas que determinan que la población quiere comprar los productos y servicios que venden esas empresas, y volver, de forma más o menos parecida, a lo que teníamos antes de la crisis de 2008.
Sin embargo, si la economía aún no es tan próspera como parece (¿quién realmente sabe en dónde está la economía en este momento?), cerrar la llave de dinero producido masivamente por la FED no sería muy positivo, replicando en alguna forma lo que ha sucedido con el precio de los activos financieros en las dos oportunidades anteriores que los programas de QE han terminado. Aunque siempre hay elementos propios de la coyuntura: esta vez, el exceso de efectivo que tienen las empresas en USA y que no saben qué hacer con él.
Es cierto que el desempleo ha bajado y que se está creando una buena cantidad de nuevos empleos mensuales en USA. Pero también es cierto que parte de la caída de la tasa de desempleo se ha dado por personas que han salido de la Población Económicamente Activa. Este tipo de disyuntivas serán las que mantengan la expectativa sobre lo que pase con la piscina: si está lo suficientemente llena para nadar sin problemas, o corremos el riesgo de tropezar en la parte menos profunda de la misma.
“Las opiniones aquí expresadas son a título exclusivo del autor, y no reflejan necesariamente la posición de Old Mutual Skandia sobre los temas tratados”
Foto: Tomas Castelazo. La reforma financiera en México podría mejorar el crédito comercial en el país
El fortalecimiento del sistema de protección al ahorro bancario, así como acortar la brecha que existe entre las leyes y su cumplimiento por los proveedores de financiamiento, podría expandir las oportunidades de financiamiento, impulsando así el desarrollo económico de México, apunta la gestora PineBridge Investments en un informe sobre el sector crediticio mexicano, en el que además subraya que las leyes secundarias de la reforma financiera podrían corregir la poca penetración del crédito comercial en México.
“El crédito es uno de los pilares de una economía en expansión. Sin él, sectores y funciones clave tienen pocas posibilidades de alcanzar su potencial. Si los receptores de financiamiento no confían en que serán tratados de manera justa por los proveedores de los mismos, habrá poca demanda de financiamiento, lo que inhibe el crecimiento de la economía”, señaló Michael Kelly, director de Gestión de Activos de PineBridge Investments.
“Asimismo, si los proveedores de financiamiento perciben que el sistema y su legislación están demasiado inclinados hacia los receptores de financiamiento, entonces el crédito disponible se reduce y, de esta manera, la legislación daña precisamente a los individuos a los que busca proteger. Por lo anterior, se requiere un delicado equilibrio que aumente la confianza, tanto de receptores como de proveedores de financiamiento. Después de todo, la disposición de una sociedad a apegarse a las leyes es influenciada por la percepción general de que la ley es justa y equilibrada”, añadió.
Según el FMI, el porcentaje del PIB que representa el mercado crediticio comercial de México es uno de los más pequeños en América Latina. La penetración del crédito en la región latinoamericana está además por debajo de los niveles que se observan en la mayoría de las economías avanzadas. Al 17% del PIB, la penetración del crédito en México es menos de la mitad de la penetración del mercado de crédito comercial en Brasil, una economía similar en tamaño.
La investigación de PineBridge Investments concluye que uno de los factores que explican el pequeño mercado crediticio de México es el comportamiento conservador de sus instituciones bancarias. En ese sentido, el fortalecimiento de la situación financiera de las instituciones de crédito después de la crisis de mediados de los noventa resultó en beneficios inesperados.
Sin embargo, aunque la solidez de la situación financiera de las instituciones de crédito es un factor positivo, la regulación dirigida a alentar dicha solidez puede tener consecuencias imprevistas. No todo el rezago del crédito comercial de México respecto del crédito comercial de sus vecinos se explica en virtud de su banca conservadora. De acuerdo con PineBridge Investments, parece ser que la regulación también ha jugado un papel importante. Los resultados de su estudio indican que una consecuencia del objetivo de México de proteger a los pequeños deudores, y su tendencia a inclinar la balanza demasiado en esa dirección, ha sido negarles el crédito a esos mismos deudores, y encausarlo en cambio sólo a empresas grandes y establecidas. Esto ha tenido como consecuencia imprevista la limitación del acceso a capital para las pequeñas empresas y emprendedores.
“Las reformas lograron mucho, pero sigue habiendo más por hacer para impulsar la confianza de los proveedores de financiamiento y aumentar la disponibilidad del crédito para los pequeños deudores. Por ejemplo, se podría hacer más énfasis en respaldar las demandas de los proveedores de crédito en torno a las garantías convenidas en los financiamientos”, dijo Alejandro Rodríguez, director de PineBridge México.
De acuerdo con PineBridge, las leyes secundarias podrían hacer más para incentivar el uso de fideicomisos en un contexto de negocios, como cuando se transmiten garantías a un fideicomiso aislado del proceso de concurso mercantil o, como en el caso de la legislación brasileña, se establece el derecho de retención sobre las garantías, transfiriendo la propiedad directamente al proveedor de financiamiento hasta que el crédito sea liquidado. Se requerirá, desde luego, incluir términos y condiciones apropiadas, así como declaraciones precisas y detalladas. A pesar de que modificar las reglas para estimular las buenas prácticas crediticias supone riesgos tipo headline –riesgos de que la prensa perciba favoritismo hacia los bancos–, en los próximos años este riesgo se vería más que compensando por un mayor acceso al crédito comercial y las oportunidades que esto conlleva.
El estudio destaca además, que parte de la poca penetración del crédito comercial también se explica por los obstáculos existentes del lado de la demanda de crédito. “Aunque estos obstáculos podrían rebasar el alcance de las leyes secundarias –por requerir modificaciones al Código Fiscal y a los subsidios– recomendamos que también se consideren. Las mejoras al sistema de protección al ahorro bancario que ayudan a construir confianza, parecen una meta loable”, estimó José Aragón, portfolio manager, Gestión de Activos, PineBridge Investments.
PineBridge concluye que las reformas financieras introducidas a principios de este año son un paso necesario y positivo para reducir algunas de las barreras que han derivado en la poca penetración del crédito comercial en las pequeñas y medianas empresas de México.
Aunque tomará tiempo superar algunos de los factores culturales e históricos que han limitado el crédito, como el enorme sector informal y la falta de presencia rural de muchas instituciones financieras, se puede lograr progreso con las leyes secundarias. Fortalecer el sistema de protección al ahorro bancario, expandir el uso tanto de registros de garantías, como de fideicomisos a la par de un mejoramiento de los costos y el acceso al crédito para las pequeñas empresas, e incrementar la eficiencia del proceso de aplicación de la ley, puede generar mayores oportunidades de crédito e impulsar el desarrollo económico de México.
Foto: www.ingim.com. Draghi empuja los rendimientos más a la baja
Los mercados ya están descontando medidas adicionales del BCE tras las afirmaciones de Draghi en su última rueda de prensa. Además, la posibilidad de que la rentabilidad de los bonos del gobierno sea aún menor intensificará la búsqueda de rentabilidad por parte de los inversores. Los activos de real estate se beneficiarán, mientras que los diferenciales de crédito aún tienen espacio para caer.
La presión para que el BCE volviera a actuar aumentó tras la publicación la semana pasada del dato de crecimiento, algo decepcionante. El PIB de la Eurozona sólo creció un 0,2% durante el primer trimestre, a pesar del impulso recibido gracias al inusual buen tiempo que se ha dado. La recuperación económica actual es aún demasiado débil para detener las presiones deflacionarias.
El buen comportamiento de este año
El tema de la búsqueda de rentabilidad gana fuerza
La búsqueda de rentabilidad, un tema importante para los inversores este año, se ha intensificado aún más. Con el nubarrón de los tipos por debajo de cero y más medidas monetarias poco convencionales en el horizonte para otros 4-6 meses, la presión de rendimientos a la baja de los bonos europeos se ha incrementado. Mientras tanto, los riesgos a corto plazo que rodean Ucrania o las elecciones europeas son también eventos de cisnes grises («Grey Swan») difíciles de ignorar por completo.
No se esperan subidas de rendimiento de los bonos en los próximos meses
Aunque a medio plazo en ING IM aún anticipan una subida de los bonos del gobierno, no están muy convencidos de que esto vaya a ocurrir en los próximos meses. En este entorno la gestora ha pasado de infraponderar bonos de gobierno (alemanes en particular) a neutrales. Como las acciones adicionales por parte del BCE ya se han descontado en los niveles actuales, no esperan tampoco una caída importante de la rentabilidad de los bonos.
Entorno favorable para la renta variable real estate
El principal beneficiario de esta situación es la renta variable real estate. La tendencia a la baja de los bonos desde principios año es el principal apoyo para la rentabilidad de las acciones de real estate. Además, estos bajos rendimientos favorecen a esta clase de activo altamente apalancada; la atractiva rentabilidad por dividendo también juega un papel importante.
Foto cedidaKwok Chern Yeh, director de Inversiones para Japón en Aberdeen AM. “Seleccionamos valores a largo plazo, pues es en el largo plazo cuando el precio de las acciones refleja los fundamentales de las empresas”
El aumento del impuesto sobre el consumo en Japón ha generado una gran preocupación que ha hecho caer a la renta variable japonesa. Kwok Chern Yeh, director de Inversiones para Japón y gestor del fondo Aberdeen Global Japanese Equity Fund, considera que las valoraciones se mantienen atractivas, favoreciendo a empresas de gran calidad con modelos de negocio sólidos.
En la siguiente entrevista, el experto explica el comportamiento de las acciones japonesas y sus previsiones para el país nipón.
¿Cuál ha sido el comportamiento de la renta variable japonesa este año?
En lo que va de año, el índice oficial de la Bolsa de Tokio (TOPIX) ha experimentado una corrección de aproximadamente el 4% en términos de dólar estadounidense. La preocupación que provoca la ralentización del crecimiento de la economía china y la venta masiva producida en los mercados emergentes han terminado afectando al nivel de propensión al riesgo. El yen subió frente al dólar estadounidense, lo que frenó las ganancias registradas por las cotizaciones bursátiles. En el ámbito nacional, la preocupación sobre el posible impacto económico del aumento del impuesto sobre el consumo, que entró en vigor el pasado 1 de abril, también afectó al sentimiento inversor. No obstante, pensamos que las valoraciones resultan atractivas, ya que presentan un ratio precio-beneficio (PER) estimado de 13,4 veces para el ejercicio 2014.
¿Qué opina sobre el aumento del impuesto sobre las ventas?
El objetivo del aumento de dicho impuesto de un 3% a un 8% es el de fortalecer las finanzas públicas, que se encuentran en una situación de deterioro, pero nos preocupa que este aumento afecte al crecimiento económico. El consumo es clave para la economía japonesa. Se ha mantenido estable hasta la fecha de entrada en vigor del impuesto, el pasado 1 de abril, pero ahora observamos una marcada disminución del gasto, sobre todo porque las empresas tratan además de imponer aumentos adicionales en los precios. Se trata de un asunto preocupante, ya que el nivel salarial no ha aumentado, a pesar del intento por parte del primer ministro Shinzo Abe de que las empresas aumentaran las retribuciones salariales. No obstante, los responsables políticos confían en que la economía logre hacer frente al aumento del impuesto sobre las ventas. Aparte del masivo paquete de estímulo monetario por valor de 5 billones de yenes, el Banco de Japón está preparado para ajustar su política monetaria en caso de que continúe la ralentización del crecimiento. Estas medidas deberían resultar positivas para el mercado bursátil y para la economía en su conjunto, al menos a corto plazo, si bien en nuestra opinión no favorecerán la situación fiscal del país.
¿Por qué está perdiendo vigor la política económica impulsada por el primer ministro japonés?
Los dos primeros programas de estímulo fiscal y flexibilización monetaria se proponían obtener efectos inmediatos, y en nuestra opinión han conseguido combatir la deflación y debilitar el yen, lo que a su vez ha favorecido el aumento de la renta variable. Los efectos positivos de estos dos primeros programas se están desvaneciendo y el aumento del impuesto sobre el consumo compromete aún más la recuperación de la economía. Aun en el caso de que el Banco de Japón pusiese en marcha una nueva medida de estímulo monetario, se trataría de una solución a corto plazo. Para que el crecimiento sea sostenible, Shinzo Abe tendrá que mantener su compromiso de reestructurar la industria no competitiva del país, pero los avances obtenidos en este frente también se han estancado. Todo esto es un reflejo de las dificultades a las que el primer ministro ha de enfrentarse para valorar la apertura de industrias protegidas y cambiar la mentalidad de las empresas japonesas.
«Seleccionamos valores a largo plazo, guiados por la creencia de que es a largo plazo cuando el precio de las acciones refleja los fundamentales de las empresas»
¿Continuarán las empresas japonesas saliendo al exterior en busca de crecimiento?
Creemos que así será. Ya hace tiempo que los principales fabricantes desplazaron su producción fuera del país para aprovechar una mano de obra más barata y escapar de una economía deflacionista. Sus proveedores los han imitado y han salido al exterior tras sus clientes más importantes. No parece probable que un yen debilitado y la simple promesa de la mejora de la economía consigan convencer a las empresas para que vuelvan a reubicar sus unidades de producción en el país. Por otro lado, la disminución de la demanda interna ha llevado a empresas como Japan Tobacco a abrir nuevos mercados en el extranjero. Aparte de su cuota dominante en el mercado nacional, la tabaquera tiene una fuerte presencia en los mercados desarrollados y emergentes. La recuperación de la economía japonesa tendría efectos positivos para las empresas que han diversificado sus actividades en el exterior. Por otro lado, también hay empresas japonesas que han aumentado su negocio aprovechando la elevada media de edad de la población o las tecnologías basadas en Internet, por ejemplo.
Háblenos de su proceso de inversión.
Seleccionamos valores a largo plazo, guiados por la creencia de que es a largo plazo cuando el precio de las acciones refleja los fundamentales de las empresas. Nuestros gestores visitan las empresas de forma regular y las evalúan minuciosamente en función de dos criterios: primero la calidad (definida en términos de transparencia, fortaleza del balance, enfoque abierto del equipo directivo y tratamiento adecuado a los accionistas), y luego el precio. Antes de invertir en una empresa, nos reunimos con el equipo directivo de la empresa en cuestión. Y una vez que invertimos en ella continuamos acudiendo a la empresa de forma regular. Por lo tanto, la nuestra es una cartera de alta convicción compuesta por entre 30 y 40 acciones, lo que significa que difiere bastante del fondo de referencia. De hecho, a la hora de construir nuestras carteras tratamos de no fijarnos demasiado en la composición del índice.
¿Cuáles han sido las acciones con resultados menos favorables?
En algún momento podemos encontrarnos con acciones que nos ofrecen un comportamiento menos favorable, tras habernos funcionado bien durante muchos años. Un ejemplo de ello podría ser Canon, empresa en la que llevamos invirtiendo más de diez años. El gigante electrónico ha evolucionado a un ritmo inferior a otras empresas, ya que la recuperación de las cámaras réflex con objetivos intercambiables ha sido más lenta de lo esperado. Nos sigue gustando esta empresa, que ha comenzado a recomprar sus propias acciones, y pensamos que sus balances y sus flujos de caja mantienen su solidez.
¿En qué sector encuentran las mejores oportunidades de inversión en la actualidad?
Nos gusta el sector de bienes de consumo, ya que nos ofrece una amplia gama de empresas y de oportunidades de inversión. También invertimos en fabricantes de automóviles y en un fabricante de productos de higiene personal.
¿Están encontrando más oportunidades en el sector sanitario?
Sí. En este sector incluimos a las empresas farmacéuticas, así como a las empresas de servicios y equipos sanitarios, y pensamos que las que hemos elegido presentan una fuerte ventaja competitiva en sus respectivos campos. Por ejemplo, las empresas farmacéuticas que conforman nuestra cartera presentan una sólida gama de productos en fase de investigación y desarrollo.
¿Qué sectores están evitando?
Nuestra exposición al sector financiero es reducida, sobre todo porque en nuestra cartera no están presentes algunos de los principales bancos nacionales. En su lugar, preferimos incluir bancos regionales con balances saneados y sólidas franquicias nacionales.
¿Está mejorando el gobierno corporativo?
En nuestra opinión, las empresas en las que invertimos tienden a prestar cada vez más atención al gobierno corporativo y las actitudes están mejorando lentamente. Las mejores empresas están comenzando a contar con directores independientes no ejecutivos, aunque no se trate aún de un requisito legal, y a centrarse en la obtención de rentabilidad para el accionista.
¿Cuántas visitas requiere la construcción de la cartera?
En el año 2013 celebramos más de 300 encuentros con empresas, lo que no significa que haya una gran rotación de acciones en la cartera. De hecho, dado el enfoque inversor a largo plazo, en términos generales la rotación es bastante baja. Normalmente aumentamos o reducimos posiciones según el precio o la valoración relativa y no solemos seguir la tendencia del mercado.
¿Cómo se organiza su equipo de inversión?
En nuestro equipo, las decisiones de inversión se toman de forma colectiva: no tenemos gestores estrella. La cobertura cruzada de valores aumenta la objetividad y reduce la dependencia de decisiones individuales. Además, nuestros gestores están en las regiones en las que invertimos, de manera que los inversores puedan beneficiarse de sus conocimientos locales. En Asia, contamos con equipos en Tokio, Singapur, Hong Kong, Bangkok, Kuala Lumpur y Sidney. El equipo de renta variable japonesa cuenta con el respaldo de más de 30 miembros en toda la región.
CC-BY-SA-2.0, FlickrFoto: Patrick Feller. ¿A qué se debe el rally de los bonos?
Los bonos del Tesoro de EE.UU. han experimentado un reciente rally que llevó a situar su rentabilidad en mínimos de 2014 el 15 de mayo (el bono a 10 años). ¿Qué está ocurriendo? Según el blog followPioneer.com, elaborado por Pioneer Investments, no parece que se deba achacar este comportamiento a que haya vientos de guerra: ni el petróleo ni el oro se han disparado, y la bolsa se comporta. Tampoco se puede echar la culpa a los datos macro de EE.UU. – no han sido malos- aunque sí es posible que el bajo crecimiento reportado en la eurozona haya influido. Si preguntas a los traders de las mesas de renta fija, el rumor generalizado es que no hay suficientes bonos disponibles para hacer frente a la cobertura de posiciones cortas – un clásico “short squeeze”.
Por otro lado, Pioneer Investments alerta sobre las posibles presiones inflacionistas sobre los precios al consumo y de la producción (IPC y IPP). Si bien esto no se está reflejando en los índices publicados hasta ahora, hay cambios en la metodología de cálculo que han generado sospechas. El nuevo IPP subió un 0,6% intermensual en abril, mucho más de lo estimado, con el índice subyacente creciendo un 0,5%. Así, la tasa interanual quedaba en el 2,1%, y quitando alimentación y energía en un 1,8%. Sam Wardwell, CFA, senior VP y estratega de inversión en Pioneer Investments, comenta que el alza de precios es generalizada, no solo en los componentes más volátiles. Al respecto, destaca el comentario de Alan Greenspan al conocerse el dato: “No sé si esto será algo pasajero, pero la inflación está empezando a repuntar, tiene que empezar a verse en algún sitio y normalmente suele empezar así”.
Foto: Fruggo. ¿Hay una nueva fiebre del oro por los activos de real estate distressed españoles?
A la luz de la actual ronda de “stress test” en los bancos europeos, los inversores globales están buscando oportunidades en activos en dificultades y deuda en real estate por toda Europa. España se encuentra entre los países más atractivos para este tipo de oportunidades de inversión estratégica.
Esta corriente será analizada en Nueva York el próximo 5 de junio, en un evento organizado por K&L Gates y que cuenta además con el apoyo de Grupo Arcano, Aguirre Newman y CMS Albiñana & Suárez de Lezo. El panel está previsto que se celebre de 5 a 8 de la tarde en la sede de K&L Gates en Nueva York.
Expertos de las citadas firmas evaluarán durante la sesión las oportunidades de inversión en activos inmobiliarios españoles en dificultades y buscarán ofrecer la llave de las principales oportunidades, así como los riesgos a tener en cuenta en inversiones de este tipo.
También se ofrecerán consejos prácticos sobre los procesos de adquisición en suelo español de la mano de expertos locales, así como los aspectos legales y fiscales a la hora de estructurar acuerdos y las estructuras de inversión para un inversor estadounidense, entre otros.
Hotel Ritz de Madrid. Foto: JoseJavierMartinEspartosa, Flickr, Creative Commons. Los hoteles españoles, objeto de deseo de grandes cadenas e inversores internacionales
Los atractivos precios en el sector inmobiliario español que ha dejado tras de sí el paso de la última crisis, unidos a la recuperación de la confianza en la economía del país, ha llevado a los inversores internacionales a mirar de nuevo al activo. Las inversiones de grandes gurús de la inversión no se han hecho esperar y se han materializado principalmente en valores cotizados o socimis, pero también son cada vez más frecuentes las compras directas en el mercado de real estate español.
Uno de los sectores que más interés está atrayendo es el hotelero, donde en los últimos meses se han disparado las operaciones de compra, por parte de grandes cadenas internacionales o inversores foráneos.
Esta semana se ha conocido que uno de los hoteles más emblemáticos de Madrid, el hotel Ritz, inmerso en una puja, está siendo objeto de deseo de otras grandes cadenas internacionales: según ha publicado el diario Expansión, la cadena hotelera estadounidense Marriot ha ofrecido 130 millones por el hotel a sus dueños, la empresaria Alicia Koplowitz y la cadena Orient-Express, que comparten la propiedad al 50%.
La decisión de Koplowitz y Orient-Express de deshacer posiciones y la entrada del Four Seasons en la capital española habría avivado el interés de las grandes cadenas foráneas por entrar en Madrid. De confirmarse la operación, Koplowitz (a través de su sociedad Omega Capital) y Orient-Express recibirían algo más de lo que pagaron en 2003 por su compra, 125 millones. Al importe a pagar ahora se sumaría la reforma necesaria, de entre 40 y 50 millones, para competir con el Four Seasons, que abrirá en 2017. Eso implicaría algunos meses de cierre en el Ritz por primera vez en su historia.
La lista de créditos inmobiliarios de Eurohypo en España incluye deuda asociada a centros comerciales (como La Vaguada en Madrid o Gran Vía Shopping en Barcelona) y hoteles como el Ritz de Madrid o los de Melia en Barcelona (Sarria), así como deuda deuda respaldada por el Gran Meliá Fénix, el Puerta Castilla y el ME, en Madrid, o el Tryp Apolo en Barcelona. De confirmarse la compra del hotel madrileño y de pagarse la deuda, ésta quedaría excluida de la oferta de venta de Eurohypo.
Según las últimas informaciones, lo más probable es que la oferta de JPMorgan y Lone Star será finalmente la que cerrará la compra en la que ya es la mayor operación inmobiliaria en España desde antes de la crisis, pues podría superar los 3.500 millones de euros. JPMorgan se quedará previsiblemente con los mejores créditos mientras que Lone Star gestionaría los créditos fallidos o con dificultades, dicen fuentes del mercado.
Nuevo dueño del hotel Intercontinental
Pero el hotel Ritz no es la única oportunidad abierta en el mercado madrileño: recientemente, Katara Hospitality, sociedad hotelera controlada por el fondo soberano de Qatar, ha adquirido el hotel InterContinental de Madrid, valorado en 70 millones y se convierte así en su tercer dueño desde 2011.
En alianza con el grupo británico InterContinental, primera cadena hotelera del mundo por tamaño, Katara Hospitality ha notificado a la Comisión Europea su intención de comprar Danube, sociedad del también catarí Ghanim Bin Saad Al Saad, con una cartera de cinco hoteles en Europa. Estos establecimientos, operados por InterContinental, están situados en Ámsterdam, Roma, Fráncfort, Cannes y Madrid, según publica Expansión.
A lo largo de los últimos años, el grupo de hoteles ha pasado por las manos de Morgan Stanley, el inversor de origen libanés Toufic Aboukhater, o Ghanin Bin Saad Al Saad, antiguo ejecutivo de dos grupos inmobiliarios participados o bajo control del Estado de Qatar. Los hoteles habían salido al mercado en 2013 pero es ahora cuando podrá cerrarse la operación. La pelota está en manos de la Comisión Europea, que tendrá que pronunciarse y dar su aprobación.
Del frenesí de operaciones hoteleras en España también han sido protagonistas dos hoteles más de Barcelona, el Vela y el Renaissance, adquiridos por Qatar por casi 300 millones a través de Qatari Diar y del fondo del ejército nacional (Qafic). Además, el pasado mes de marzo el empresario chino y el hombre más acaudalado del país, Wang Jianli, compraba uno de los edificios más emblemáticos de Madrid, el Edificio España, un rascacielos propiedad del Banco Santander y que lleva años en desuso si bien fue utilizado en el pasado como hotel.
Foto: Jeff Freeland. BNY Mellon vende su sede corporativa en Manhattan por 585 millones de dólares
BNY Mellon ha llegado a un acuerdo para vender el edificio de oficinas One Wall Street situado en Lower Manhattan por 585 millones de dólares a una joint venture liderada por Macklowe Properties. La venta, en la que ha intermediado CBRE, está previsto que esté completada en el tercer trimestre de este año, sujeta a las condiciones de cierre habituales, informó la entidad estadounidense.
BNY Mellon ha ocupado el edificio de 50 plantas y de 1,1 millón de pies cuadrados desde 1989, cuando The Bank of New York compró Irving Trust Company. La sede de la empresa se movió entonces del número 48 de Wall Street al edificio One Wall Street en 1998. El terreno original fue comprado en 1927 por Irving Trust Company por 14,5 millones de dólares y la construcción fue finalizada en 1931.
El edificio, considerado uno de los rascacielos ArtDeco más emblemáticos de Nueva York, fue diseñado por los arquitectos Voorhees, Gmelin y Walker. La base es de granito y el edificio está revestido de piedra caliza de Indiana.
El presidente y CEO de BNY Mellon, Gerald L. Hassell, reconoció que una vez que se finalice la operación avanzarán en su plan de consolidación de su espacio de oficinas en Nueva York, que les llevará a «un ambiente de trabajo más funcional y eficiente para los empleados, además de que la operación se traducirá en una sólida ganancia financiera para la empresa”. Hassell dijo que esperan anunciar de aquí a los próximos dos meses cual será la nueva sede de BNY Mellon en la región de Nueva York, un espacio que será en régimen de alquiler.
BNY Mellon, uno de los bancos custodios más grandes del mundo, se suma así a otras compañías financieras que están deshaciéndose de sus espacios de oficinas para reducir costos e impulsar su eficiencia. En su sede de Lower Manhattan, BNY Mellon cuenta con unos 1.700 empleados.
Macklowe Properties fue fundada a mediados de la década de los 60 por Harry Macklowe. En los últimos 40 años, la compañía ha sido un desarrollador, comprador, gestor y propietario de una amplia gama de inversiones en bienes raíces.
Imagen del centro de Guadalajara, Jalisco. Foto: AlexCovarrubias. Fibra Uno realiza su mayor inversión en un portafolio de 15 propiedades por 1.800 millones de dólares
Fibra Uno, Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces en México (FIBRA), ha llegado a un principio de acuerdo para adquirir el portafolio denominado R15 tras seis meses de negociaciones. Se trata de un paquete de 15 propiedades denominado R15 y que cuenta con propiedades premium en varias zonas de la República, informó la fibra mexicana.
Asimismo, desde Fibra Uno explicaron que los términos definitivos de esta adquisición serán dados a conocer una vez Fibra Uno concluya con su proceso de auditoría que incluye, mas no se limita, al análisis financiero, legal y ambiental; se obtenga el visto bueno de la Asamblea de Tenedores, Comité de Prácticas Societarias, del Comité Técnico, y cualquier otra aprobación que conforme a su Gobierno Corporativo se requiera, así como la aprobación de la Comisión Federal de Competencia Económica.
Las propiedades que integran el Portafolio R15 incluyen tres edificios de oficinas Súper Premium (A+) ubicados en el corazón del distrito financiero de las Ciudades de México y Guadalajara, una propiedad industrial en el Estado de México y 11 propiedades comerciales Súper Premium y Premium ubicadas en Quitana Roo, Jalisco, Veracruz, Sonora y el Estado de México.
El portafolio se ha adquirido por unos 23.500 millones de pesos (unos 1.800 millones de dólares), de los que aproximadamente 10.000 millones serán entregados en efectivo.
Este grupo de 15 propiedades tiene siete propiedades estabilizadas que generan un NOI de aproximadamente 1.010 millones de pesos, tienen una ocupación del 95% y una superficie rentable de 265.000 metros cuadrados.
Adicionalmente tiene 8 propiedades en construcción que se espera generen un NOI de 1.110 millones de pesos una vez estabilizadas. Cabe mencionar que el 90% ya se encuentra pre-rentado, adicionalmente respecto de la superficie disponible se tienen cartas de intención como lista de espera por aproximadamente un 70% de esa misma superficie rentable de la mayoría de estas propiedades.
Con estos números, Fibra Uno afirma que cuenta con un Cap Rate implícito de adquisición aproximado del 9.02%, que combina un 8% en las estabilizadas y un poco arriba del 10% en las propiedades en desarrollo. La construcción de estas propiedades se iniciará una vez que Fibra Uno concluya su adquisición. Se calcula que las propiedades en desarrollo empiecen a generar ingresos 18 meses después de su adquisición; y la construcción concluya 36 meses después de la adquisición.
“Estamos entusiasmados por continuar generando valor para los inversionistas de Fibra Uno con este tipo de adquisiciones. No obstante que este tipo de inversiones de gran escala consiste en un solo portafolio, tomó varios meses de arduo trabajo de todo nuestro equipo para poder integrar esta operación… la cual consideramos como una prueba de la creación de valor que solamente Fibra Uno puede ofrecer a los inversionistas… conjuntamente con la participación de los socios estratégicos de Fibra Uno… una vez más, Fibra Uno está rompiendo récords con la que potencialmente será la adquisición más grande del sector de bienes raíces en México y América Latina, rompiendo nuestro propio récord de diciembre pasado, la adquisición de MRP por 23.160 millones de pesos ” dijo André El-Mann, director general de Fibra Uno.
Edificios de oficinas y nueva construcción en la Colonia Polanco del DF
Asimismo, Fibra Uno informó de que ha adquiridio un edificio de oficinas ubicado en la colonia Polanco en la Ciudad de México, en el corredor premium en la Ciudad de México, en la esquina de Av. Campos Elíseos y Av. Mariano Escobedo en Polanco. Este edificio cuenta con un GLA de 6.500 metros cuadrados con una ocupación del 100%, generando un NOI de 26 millones de pesos.
Como parte de esta adquisición, Fibra Uno desarrollará adicionalmente un nuevo edificio de oficinas, colindante, con un GLA aproximado de 12.000 metros cuadrados. La inversión será de 750 millones de pesos, incluyendo esta nueva construcción y se estima generen 50 millones de pesos de renta anual. Este nuevo edifico cuenta ya con cartas de intención por el 100% de la superficie rentable.
Wikimedia CommonsFoto: Diego Delso. La parte corta de la curva sigue dando mucho valor
Newmark Grubb Knight Frank (NGKF) ha sumado a un total de 50 asesores senior a sus oficinas de Argentina, Brasil, Chile, Colombia y Perú. La firma ha decidido aumentar su capital humano en la región en un momento en el que la recuperación mundial se afianza, anunció su CEO, Barry Gosin.
“Las economías de estos países de América del Sur están experimentando un crecimiento orgánico en energía, servicios financieros, farmacéuticas, manufactura, minería y otras industrias florecientes que están atrayendo una intensa inversión de fuera de la región”, puntualizó Gosin.
Asimismo, este dijo que a medida que sus clientes buscan cada vez más oportunidades estratégicas en América Latina “continuamos impulsando nuestra presencia con los mejores asesores de bienes raíces en los principales mercados”.
En cuanto a los nombramientos, NGKF ha nombrado a Domingo Speranza presidente de Newmark Grubb BACRE en Argentina, mientras que Marina Cury asume como presidenta de NGKF Brasil; Camilo Fonnegra ha sido designado presidente de Newmark Grubb Fonnegra Gerlein en Colombia y Manuel Ahumada y Jorge Didyk, managing directors de Newmark Grubb Contempora Servicios Inmobiliarios en Santiago y Lima, respectivamente.
