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Quito, un destino para inversiones turísticas

Quito, capital de Ecuador, se presenta como un atractivo destino para realizar inversiones turísticas. Su situación estratégica, que proporciona un agradable clima a lo largo de todo el año, la coyuntura económica del país, su calidad de vida, y la importancia de la que goza el turismo en la ciudad, brindan a los inversores internacionales una buena oportunidad de negocio.

Son muchas las razones por las cuales Quito es un destacado destino de inversión. La ciudad cuenta con el centro colonial de mayor tamaño y mejor conservado de toda Latinoamérica, lo que le valió el título de Primer Patrimonio Cultural de la Humanidad por la Unesco en el año 1978. A su vez, se encuentra ubicada a tan sólo 13,5 kilómetros de la línea ecuatorial (coordenadas de latitud 0º0’0”) y es atravesada por la Cordillera de los Andes, lo que brinda a la ciudad un clima primaveral durante todos los meses del año (con una temperatura anual media de 16 ºC).

Asimismo, la economía ecuatoriana se encuentra entre aquellas con mejor desempeño de Latinoamérica, con un crecimiento promedio del PIB del 4,4% al año. Además, la inflación del país en 2013 presentó el índice más bajo de los últimos ocho años.

Otro aspecto a destacar es la transformación que está sufriendo la matriz productiva de Ecuador, en la que la industria turística se sitúa fuertemente, aportando unos ingresos totales de 1.038 millones de dólares en el año 2012. Centrándonos en Quito, la capital ecuatoriana es el principal destino turístico y de negocios del país. De un total de 1.366.267 de visitantes en 2013, el 42% se decantó por visitar la capital. De esta manera, un total de 628.958 turistas visitaron la ciudad en el año 2013, lo que significa un 18% de incremento con respecto a 2012. Para el año 2018, se proyecta la llegada de un millón de turistas, atraídos por la gran cantidad de atractivos turísticos, entre los que destacan el centro histórico, la calle La Mariscal, la Mitad del Mundo, las parroquias de Quito y sus miradores.

En febrero de 2013, Quito inauguró el nuevo Aeropuerto Internacional Mariscal Sucre, que recibe el 60% de las frecuencias internacionales que llegan al país. Desde este aeropuerto es posible conectar directamente con los principales aeropuertos internacionales.

Por su situación estratégica en el país, Quito se encuentra a tan sólo cuatro horas (vía terrestre) de la playa y a tres de la Amazonía. De igual forma, se encuentra a dos horas de las Islas Galápagos (vía aérea). Al ser Patrimonio Cultural de la Humanidad, Quito cuenta con una interesante oferta cultural, que incluye 12 centros culturales, 15 salas de teatro y 27 museos.

La ciudad cuenta con una importante infraestructura sanitaria, que incluye 15 hospitales y 77 centros de salud; y la esperanza de vida de los quiteños es de 75,6 años. Asimismo, dispone de un sistema educativo de alto nivel, con un total de 23 universidades y escuelas politécnicas.

Por último, un destacado factor que anima a realizar inversiones en la ciudad es su seguridad jurídica. En concreto, en junio de 2013 se aprobó la Ordenanza Metropolitana Nº 406, que establece el régimen de colaboración público-privada y el de la economía popular y solidaria de las empresas públicas metropolitanas. Este estatuto permite que tanto el sector público como el privado presenten iniciativas para proyectos de interés general. Este marco jurídico admite la distribución de proyectos de riesgos entre ambos actores en la ejecución de proyectos de inversión, estableciendo una relación de “ganar-ganar”.

Valorando correctamente una inversión

| Por Alicia Miguel | 0 Comentarios

Uno de los temas que han estudiado los analistas financieros es la forma en que las personas tienden a evaluar el resultado de sus inversiones. Lo que se ha encontrado es que la gran mayoría mira los retornos de dos o tres años, y en base a esto se dan una idea de lo que puede ser el desempeño futuro de algún activo particular, lo cual también ha sido plenamente demostrado, lleva a decisiones erróneas sobre la composición de un portafolio de inversión.

Lo que sucede, realmente, es que dos años son un período muy corto y poco significativo de lo que es el desempeño de un activo de inversión particular. Se conoce plenamente que el desempeño de los activos está atado a ciclos, bien sea económico, financiero o incluso ciclos políticos. Como es apenas natural pensar, un período de dos años es muy corto para definir un ciclo, y observar el retorno del activo en períodos así no permite observar qué hace el activo en diferentes momentos, tanto los buenos como los malos. Los especialistas recomiendan mirar períodos mínimos de 10 años, lo cual puede generar una mejor idea de lo que se puede esperar sobre el comportamiento futuro de un activo.

Esta teoría también aplica a otro tipo de instrumentos financieros como fondos de inversión, entre muchas cosas. Un fondo de inversión o una casa de inversión, por muy buena que sea, tiene momentos en los cuales las cosas “no salen como están planeadas” (palabras de futbolista al finalizar el partido perdido), lo cual puede ser un período de un año, dos años, etc. A veces los fondos cambian de administrador, por citar un caso, en el cual hay un período de ajuste que muchas veces conlleva una caída relativa momentánea.

El inversionista que se deja llevar por los resultados de muy corto período de tiempo puede estar perdiendo la perspectiva de algo que en inversiones se considera muy importante: la consistencia, que no es otra cosa que el administrador del fondo haga lo que se comprometió a hacer. Esto es, si el fondo dice que su objetivo es invertir en acciones de baja capitalización en USA, que realmente invierta en ese activo, así en algunos momentos del tiempo ese activo no tenga buenos resultados. Recuerde que el inversionista no compra la rentabilidad pasada, compra es un activo específico para construir un portafolio diversificado.

Así las cosas, la correcta evaluación de las inversiones es otro de los temas fundamentales en el que los analistas hacen énfasis para construir inversiones ganadoras en el largo plazo. Tener presente esto garantiza que se escojan los activos con los que realmente un inversionistas se siente cómodo y puede evaluar cómo funcionan dentro de su portafolio particular.

Opiniones dadas a título personal y que no reflejan necesariamente la posición de Old Mutual Skandia sobre los temas tratados

Principal Financial Group Names New Chief Marketing Officer

| Por Alicia Miguel | 0 Comentarios

Principal Financial Group has announced that Elizabeth Brady has joined the company as senior vice president and chief marketing officer (CMO), effective September 2, 2014.

As CMO, Brady assumes overall responsibility for global marketing, including branding, advertising, media relations, digital marketing, sponsorships, data analytics, multi-cultural marketing, research and business intelligence. She will be based in Des Moines, Iowa. She replaces Mary O’Keefe, who retired from Principal in June 2014.

Most recently, Brady served as president of segmentation solutions at Nielsen Corporation, New York, N.Y. Prior to her current role, she was the global head of marketing effectiveness also at Nielsen.

“As one of the top 30 money managers in the world, The Principal is committed to continuing to build a global brand that champions financial security among businesses and individuals,” said Larry Zimpleman, chairman, president and chief executive officer – The Principal Financial Group. “A seasoned strategist with a proven track record in global marketing and branding, as well as a deep background in consumer research, Beth brings added strength to our existing management team. The breadth and depth of this team further positions The Principal as a powerful force in the global investment management marketplace,” said Zimpleman.

“I look forward to working with this talented team to build The Principal brand both in the U.S. and globally, and to expand its leadership position within the financial services sector,” said Brady.

Prior to her roles at Nielsen Corporation, Brady spent more than a decade at General Mills Inc. as an officer of the corporation and business unit leader with profit and loss responsibility over several packaged goods brands. Prior to General Mills, Brady held marketing roles at Wise Foods, Inc., Best Foods, Inc., and Port Authority of New York and New Jersey.

Brady earned a Bachelor of Arts degree in political science and economics from St. Lawrence University, Canton, N.Y., and a Master of Public Policy, Administration with a focus on International Trade from the School of International and Public Affairs, Columbia University.

Guía para el inversor en verano: 7 factores que no debemos perder de vista

| Por Alicia Miguel | 0 Comentarios

A pesar de la volatilidad que suele marcar el verano, las perspectivas para los índices bursátiles no son extremas. Durante los próximos meses, el ruido en las bolsas vendrá determinado por factores geopolíticos, siempre importantes pero de carácter temporal. También hemos entrado en época de resultados de empresas en EE.UU. y Europa, y es importante que muestren un cambio de tendencia, pues en lo que llevamos de año las revisiones han sido a la baja. Teniendo en cuenta estos factores, Gerard Alba, general manager de Andbank Asset Management, ha elaborado una guía con las claves que no debemos perder de vista en verano.

1. La inflación en Europa permanecerá en niveles bajos

La inflación interanual en la zona euro se situó en el 0,4% en julio, una décima menos que en junio, cuando fue del 0,5%. Esto supone el nivel más bajo desde 2009, según el cálculo adelantado de la oficina comunitaria de estadística, Eurostat. El BCE considera que no hay riesgo de deflación y añade que, si la economía se mantiene como en los últimos meses, los niveles podrían permanecer bajos hasta 2016.

2. Aprobación del presupuesto comunitario por parte de la UE

En el terreno de política económica, en verano se aprueba el presupuesto comunitario del 2015 con claro sesgo de abandonar las políticas de austeridad y más pro-cíclicas (buenas para los mercados). Es el precio que Jean-Claude Junker, presidente de la Comisión Europea, ha tenido que pagar por su elección como comisario comunitario y obtener el apoyo de países como Francia e Italia.

3. El papel del BCE: tipos de interés y subastas de liquidez

Alemania ha advertido del riesgo de mantener los tipos de interés del BCE tan bajos durante un largo periodo de tiempo. Sin embargo, de momento todos los indicadores apuntan a que se mantendrán así durante los próximos meses. Por otra parte, en septiembre habrá que seguir de cerca las primeras subastas de liquidez del BCE. El nuevo TLTRO (Targeted Longer-Term Refinancing Operations), valorado en 400.000 millones de euros, lleva tiempo aplicándose en Reino Unido (programa Funding for Lending Scheme) sin que consiga reavivar el crédito empresarial. De hecho, las cifras mensuales de crédito neto siguen cayendo durante el primer trimestre de 2014. Si en Reino Unido no funciona (aún estando en un ciclo más dinámico), Andbank no ve razones para pensar que funcione en la Eurozona, dicen en Andbank.

4. Test de estrés a la banca

Los bancos europeos se encontrarán este verano en plena revisión de activos por parte del BCE (AQR). La publicación de los resultados no se espera hasta octubre pero los bancos ya conocerán a título personal la valoración que les hace el BCE. Esto puede acelerar la venta o liquidación de activos problemáticos, pero este ejercicio es bueno a medio plazo de cara a fomentar la transparencia. En el banco consideran que en términos agregados los bancos europeos están bien capitalizados, por lo que las carencias que se pudieran determinar a posteriori se podrían asumir por el resto de entidades en forma de integración.

5. Optimismo en EE.UU.

Para que sea sostenible, un mercado alcista debe estar basado en tres pilares: liquidez, valorización y crecimiento. La liquidez ya ha jugado un papel clave en el comienzo de este ciclo y en 2012-2013 fue el turno de la valorización. Esto significa que el pilar del crecimiento es el que va a soportar el peso ahora. ¿Debemos ser optimistas y pensar que veremos crecimiento en EE.UU.? Sí. ¿Por qué? Los últimos datos concluyen que los hogares de EE.UU. se han desapalancado en casi 1 billón de dólares desde 2008. Con esta situación más saneada de las hojas de balance, los hogares tienen mayor disposición a endeudarse, lo que es positivo para fomentar el crecimiento. Además, el mercado laboral se está ajustando y es probable que vuelvan a crecer los salarios.

6. China: conflicto en el Mar del Sur

Recientemente, China hizo público un mapa oficial en el que el Mar del Sur de China aparecía como una parte integrada de su territorio. Este mapa aumenta las preocupaciones de que esta zona comience a ser una fuente de graves conflictos que se extienda hasta las costas de Vietnam, Malasia y Filipinas. Lo cierto es que China está decidida a recuperar su posición como poder central en Asia oriental. El conflicto sobre quién es el dueño de varias islas y zonas marítimas del Mar del Sur de China es extremadamente complejo. Sin embargo, el petróleo, el gas y los canales estratégicos son razones de peso para que China siga insistiendo en sus reclamaciones, lo que mantiene la zona con altas tensiones. Eso sí, de momento el impacto político y comercial de este conflicto ha sido muy bajo, y en Andbank creen que se mantendrá así. Además, China necesita mantener buenos lazos comerciales para que su economía continúe creciendo. De manera que, si China sigue tomando decisiones unilaterales en la región, animará a estos países (Vietnam, Malasia y Filipinas) a acercarse a su máximo competidor: EE.UU.

7. Factores geopolíticos: consecuencias del conflicto de Rusia y Ucrania

Las tensiones entre Rusia y Occidente suponen un gran factor de riesgo de consecuencias potenciales inestimables. Tanto es así, que en Andbank han decidido plantear, como escenario base, que dichas tensiones no escalarán hasta el punto en que las peores sanciones (y sus efectos) se materialicen. Si esto resulta ser así, la capacidad de pago de Rusia quedaría intacta. A pesar de ello, recomiendan cautela ya que los activos rusos sufrirán una volatilidad extrema en los próximos días-semanas. «Espero que nuestro optimismo funcione. Si no es así, la proyección para todos los activos de riesgo (con independencia de su nacionalidad) tendrá un común denominador».

“Los grandes valores europeos podrían subir un 20% en año y medio sin necesidad de recuperación en el continente”

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El miedo que tienen algunos ante la complacencia existente en torno a las subidas ininterrumpidas en renta variable europea es algo que no inmuta a Josep Prats, gestor de la estrategia de bolsa europea de gran capitalización y calidad de la gestora de Abante Asesores -Abante European Quality-. El gestor no solo ve como normal el escenario de subidas sino que además augura fuertes retornos en el próximo año y medio.

Aunque el mercado no se normalizará hasta finales de año, gracias a la resolución de los tests de estrés bancarios, Prats calcula que una cartera de grandes valores europeos podría ofrecer “no menos de un 20%” de rentabilidad. En una entrevista a Funds Society, explica que incluso el índice EuroStoxx 50 podría acumular esas ganancias “sin necesidad de una recuperación económica europea”, y, en caso de que ésta ocurra, las subidas podrían ser incluso mayores. La continuidad de los flujos hacia el activo, la buena marcha de los beneficios empresariales y una mayor expansión de múltiplos en un entorno de tipos bajos, ante catalizadores como la resolución de los tests de estrés de la banca y la normalización crediticia en el continente, serán factores clave.

Y es que Prats considera que el catalizador a corto plazo de la bolsa europea serán los tests de estrés de noviembre, que la gran banca podría pasar “sin despeinarse” y tras los cuales se considerará al sector bien capitalizado, lo que dará lugar a la normalización crediticia (algo clave en Europa debido a que las grandes empresas dependen de la financiación bancaria). Una normalización del sistema bancario que dará lugar a una mayor expansión de múltiplos en bolsa (es decir, los inversores estarán dispuestos a pagar más por los beneficios de las empresas), de hasta 15-20 veces. “Los múltiplos están muy bajos en términos históricos teniendo en cuenta el nivel tan bajo de tipos que vamos a tener durante mucho tiempo. En periodos en los que los tipos a corto han estado por debajo del 3% y los de largo por debajo del 5%, la bolsa ha cotizado a PERs muy superiores”, explica.

Ese proceso de normalización financiera provocará también que se concrete un movimiento, el de la rotación de flujos desde la renta fija a la variable, que ya ha sucedido en otros mercados como el estadounidense pero aún se produce de forma muy lenta en Europa. “Se ha retrasado debido a la crisis del euro y, hasta que no se disipe totalmente, no se dará ese paso”, explica.

Pero, aunque lento, ya estamos inmersos en ese proceso, dice. Porque, en un escenario de tipos que, “se mire como se mire, permanecerán bajos durante mucho tiempo” –no al cero pero sí por debajo del 2% en los tipos cortos y del 4% en los largos incluso en un periodo de cinco años-, los inversores necesitan buscar rentabilidad. Y el primer paso hacia los activos de riesgo es la renta variable de mayor calidad, de grandes compañías con alta rentabilidad por dividendo. “El primer paso se dará en grandes valores en bolsa y en mercados más maduros y desarrollados”, explica.

Además de que los flujos acompañarán y de una expansión de múltiplos catalizada por la normalización bancaria en Europa, los beneficios de las grandes empresas acompañarán, y crecerán entre un 5% y un 10%, aunque no haya una gran recuperación en Europa. “La bolsa europea de grandes valores no es estrictamente europea: tiene ese riesgo reputacional debido a su sede, pero la actividad es global”. Y, en este sentido, las perspectivas de crecimiento mundial tienden a mejorar, con crecimientos en Asia de dos dígitos y de medio en Estados Unidos. De ahí que el gestor vaticine esos beneficios aunque la recuperación en Europa no sea notable. “Bastará un crecimiento del 1% en Europa, del 3% en EE.UU. y del 5% en los emergentes para que los beneficios de las grandes empresas europeas alcancen esos niveles”, añade.

¿Bolsa cara?

Prats niega que las acciones de grandes compañías europeas estén caras, aunque reconoce que sí hay activos sobrevalorados, como la renta fija soberana de calidad, la de alta rentabilidad y otras acciones de menor capitalización, relacionadas con sectores como los medios de comunicación o Internet, o algunas del mundo emergente. Por eso, no cree que la ligera corrección de junio en bolsa europea sea el preludio de mayores caídas, sino simplemente un movimiento normal de recogida de beneficios en las acciones que más han subido.

El gestor tampoco ve preocupante el impacto que pueda tener la delicada situación financiera de Espírito Santo, debido a su modesto tamaño, y cree que las caídas producidas en el mercado por ello son más que nada una excusa para recoger beneficios, que se hubieran producido igualmente sin el escándalo.

De hecho, Prats sigue siendo muy positivo con el sector bancario, sobre todo en los grandes bancos italianos y franceses, mientras en España tiene en cartera BBVA, debido a su liderazgo en los mercados de España y México, pero no Santander, presente en muchos mercados en los que no es líder, como Alemania o Reino Unido. Eso le hace tener mayor fiabilidad con respecto a los resultados del primero que del segundo.

El gran examen

En general, considera que la banca pasará “con buena nota” las pruebas de noviembre: todos tienen capital suficiente para pasar la revisión de calidad del balance, la primera parte del examen. Donde puede haber más problemas es en los tests de estrés, cuyos resultados dependerán de los escenarios que se planteen. En ese sentido, cree que algún banco mediano podría quedar con capital por debajo del que marca la ley, un problema que los bancos afectados solventarían emitiendo CoCos (contingentes convertibles que podrían convertir en capital si incurrieran en déficit en el caso de un escenario muy negativo) y sin necesidad de realizar mayores ampliaciones de capital dilutorias.

Los tests de estrés serán también claves para que empiecen a funcionar las medidas de Mario Draghi, puesto que Prats cree que no se pondrán en práctica y el crédito no fluirá hasta que “las entidades no tengan el sello oficial de que cuentan con capital suficiente”. Es decir, tendrán que esperar a fin de año. El gestor, con todo, no da demasiada importancia a la actividad del BCE, que considera “no puede ni debe hacer nada relevante” y recuerda que “solo con palabras” ha contentado a los mercados. Por eso rechaza el QE: “El BCE no tiene por qué comprar activos y no lo va a hacer”.

Además de la banca, Prats es positivo en Europa con el sector asegurador y de automoción y considera que, en los grandes valores, el concepto de países queda difuminado por la actividad global de las empresas. Además, considera que en este segmento del mercado es más difícil que se dé un susto como el de Gowex y que, para prevenirlos, hacen falta buenos sistemas penales.

Concurso de ensayos: ¿Cómo reinventaría usted la ayuda extranjera?

| Por Alicia Miguel | 0 Comentarios

El mundo ha cambiado radicalmente desde el surgimiento de la ayuda oficial al desarrollo y desde que se crearon las agencias de ayuda. La ayuda no es en absoluto la única fuente de financiación para el desarrollo en el mundo de hoy. Sin embargo, para los países más pobres la ayuda es una fuente vital de financiación gubernamental.

En el período previo a 2015, cuando se realizarán muchos compromisos importantes de financiación para el desarrollo, necesitamos ser inteligentes en lo que refiere a dónde y cómo desplegar la ayuda basados en el entendimiento del modo en que la ayuda puede resultar más valiosa.

¿Cómo reinventaría usted la ayuda extranjera para el mundo de hoy? ¿De qué modo llegaría usted a la gente más pobre, sin importar dónde viva? ¿Cómo utilizaría usted la ayuda junto con otros recursos tanto públicos como privados y de qué modo organizaría el sistema de financiación para el desarrollo como un todo?

Esas son las preguntas que se hacen la Red de Desarrollo Global (GDN) y la Fundación Bill & Melinda Gates, que buscan las mejores ideas provenientes de todo el mundo acerca de éstas y otras cuestiones que definirán la próxima generación de asistencia efectiva para el desarrollo. Por eso ambas entidades le invitan a enviar sus ideas y soluciones en un ensayo de no más de 5.000 palabras. Las ideas ganadoras que se seleccionen podrán ser promovidas por la GDN y la Fundación Bill & Melinda Gates para comunicar el discurso de la ayuda y llevar este pensamiento a los responsables políticos y los profesionales.

Pierre Jacquet, presidente de la GDN, manifestó que «la GDN está encantada de asociarse con la Fundación Bill & Melinda Gates para el próximo Concurso de ensayos «Próximos horizontes» (Next Horizons Essay Contest) 2014. Existe una necesidad de catalizar e impulsar pensamientos y soluciones frescas sobre cuestiones que refieren al futuro de la ayuda en el contexto de la reflexión sobre los desafíos de la financiación para el desarrollo posteriores a 2015. La GDN publicitará y organizará el concurso tanto en los países desarrollados como en los que están en vías de desarrollo y estaremos dispuestos a dar una oportunidad a los receptores de la ayuda extranjera para que hagan oír su voz en el debate mundial acerca de su futuro».

Se elegirán hasta un máximo de 20 propuestas y cada una recibirá 20.000 dólares. Un panel independiente realizará la selección final de las propuestas mejores y más potencialmente consecuentes, sobre la base de criterios definidos. Las propuestas se pueden enviar en inglés, francés o español.

La fecha de cierre para los envíos es el 15 de septiembre de 2014 (14:00 horas GMT).

Para inscribirse y/u obtener más información, ingrese a http://www.gdn.int/nexthorizons o envíe un correo electrónico a amohun@gdn.int

Ni burbuja ni caída de precios: el mercado residencial del centro de Miami está aún a mitad de ciclo

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Preguntarse si un determinado mercado de real estate residencial sufre una burbuja, ante el crecimiento de la demanda y de sus precios, no tiene el mismo significado en Miami que en otros centros urbanos. Muchos expertos definen burbuja como una desconexión entre el precio y la demanda subyacente fundamental del activo: desde ese punto de vista, el mercado del llamado Greater Downtown Miami (el área de real estate residencial bajo cobertura de la Miami Downtown Development Authority -Miami DDA-) siempre estaría en esa situación, porque el 90% de su demanda es externa y no está ligada a los fundamentales económicos del lugar.

De hecho, a diferencia de otros mercados urbanos, la economía de Miami no solo está ligada a elementos como el empleo o los salarios para apoyar la construcción residencial, sino que es un mercado exportador: la gran mayoría de la demanda de nuevas viviendas está ligada a compradores internacionales que pueden ser vistos como inversores, debido a que no optan por Miami como lugar para su primera residencia. Como prueba, solo un 11% de los nuevos proyectos residenciales están sujetos a la exención de impuestos que aplica el estado de Florida a las primeras viviendas.

Por eso, en su último estudio, bajo el título “Greater Downtown Miami. Residential Real Estate Market Study”, en lugar de preguntarse por la existencia de una burbuja, Integra Realty Resources (IRR) se pregunta más bien si el momento en el que no habrá suficientes compradores para el número de viviendas disponibles en el mercado –una situación que podría llevar a una caída en los precios- está cerca. Y la respuesta es negativa, pues concluye que el desarrollo del mercado residencial del centro de Miami está en una fase temprana de mitades de ciclo.

“Nuestra revisión de la absorción de viviendas en el ciclo anterior -casi todos los inventarios del ciclo de condominios anterior (de 2003 a 2008) fueron absorbidos en 2012-, del precio y de la demanda indica que la actual profundidad del mercado está bien apoyada y sería lógica una apreciación para los nuevos productos”, dice el estudio. En concreto, esperan que los precios suban a un ritmo de en torno al 20% anual, algo más moderado que en los últimos años. “Esperamos una continuidad de la estabilidad en este momento de mitad del ciclo, sujeta a que las fuerzas del mercado sean capaces de controlar la oferta y a la percepción de futuro de que Miami puede crecer a largo plazo de forma sostenida”, añade el informe.

Las claves de la oferta

Para apoyar su tesis, IRR analiza las coordenadas de la oferta y la demanda. En primer lugar, analiza los nuevos productos que han entrado al mercado en los dos últimos años, 2013 y 2014, y estima un crecimiento potencial del mercado a largo plazo del 33%, centrado fundamentalmente en las zonas de Brickell y Edgewater (con un crecimiento respectivo del 27% y 67%).

Actualmente, el mercado viene creciendo a un ritmo de en torno a unas 8.800 viviendas, que suponen el 25% de su actual tamaño. Un ritmo que, según su análisis, está cubriendo la demanda existente tras el inactivo desarrollo del mercado entre los años 2009 y 2013.

El estudio de IRR-Miami indica que actualmente hay unas 23.000 viviendas en algún estado de desarrollo en este ciclo de mercado, muchas en lugares prime. Pero matiza que unas 14.500 unidades están en fase conceptual de desarrollo y gran parte de ellas no se terminarán en este ciclo, sino en los próximos, en un periodo de cinco a diez años. Por eso estima un ritmo de construcción de unas 2.000 unidades por año, y descarta que vaya a producirse una sobreoferta.

Los expertos confían en esa contención de la oferta por motivos como el creciente precio de los terrenos, los mayores costes de construcción, la falta de financiación o la aparición de futuros proyectos competidores a precios más bajos. “Aunque el precio por metro cuadrado sigue subiendo, cualquier resistencia a mayores subidas o a la absorción de las viviendas” contendrá la actividad, dicen los expertos. Algo a lo que también ayuda la estructura de la actividad, basada en los depósitos que ofrecen los inversores antes de la construcción y que da garantías importantes.

Las claves de la demanda

Si la oferta crece, también lo hace la demanda y las ventas, como indica el siguiente gráfico, que desvela los 26 proyectos que han sido vendidos o lo están siendo en este ciclo.

Una demanda con un comprador muy distinto al del ciclo anterior: el perfil era antes más variado e incluía un alto porcentaje de estadounidenses con menos capital depositado y más dependencia de los préstamos; ahora la mayoría son compradores extranjeros que, siguiendo el modelo de financiación en Latinoamérica, aportan mayores depósitos en un principio y tienen una mayor cualificación y compromiso.

Estos inversores extranjeros y que no residen en Miami podrán absorber las 2.000 viviendas que se construyen al año, dice el estudio. “Las unidades de mayores precios están siendo compradas o por extranjeros ricos o por compradores estadounidenses de fuera del estado de Florida, como viviendas de vacaciones, inversión para preservar el capital y cubrirse contra la inflación o como búsqueda de estabilidad debido a las condiciones inestables en sus países de origen”.

Los precios suben…

Teniendo en cuenta estas condiciones de la oferta y la demanda, los precios por metro cuadrado están subiendo, tendencia que sigue desde 2011. “La falta de inventarios disponibles y la demanda en el mercado han llevado los precios de viviendas no nuevas desde niveles distressed –por debajo del coste de reemplazo- hasta los actuales niveles por encima de los 400 dólares el metro cuadrado”. De hecho, en dos años el metro cuadrado ha pasado de los 230 dólares a los más de 400, es decir, un 75% más. Así, este mercado ha visto un crecimiento medio del precio por unidad del 27% en 2011, 2012 y casi el 22% en 2012-2013, una revalorización debida en parte a la recuperación desde mínimos. Por eso, aunque el precio medio ha subido un 8% en el primer trimestre de este año, lo que indica una tendencia continuada de apreciación del 20% anual, este ritmo de subidas será algo más lento en el futuro, según el estudio.

En el siguiente cuadro, IRR resume su visión sobre el sector:

Para ver el estudio completo, use el siguiente link

Fibra Uno compra otro edificio en Polanco como parte de su cartera R-15

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El Fideicomiso de Inversión de Bienes Raíces en México (Fibra Uno) ha comprado el edificio de oficinas Corporativo Mazaryk 111, ubicado en la colonia Polanco del Distrito Federal, por 1.484 millones de pesos (cerca de 112 millones de dólares).

El edificio cuenta con una ocupación del 100% y tiene espacio para oficinas de aproximadamente 24.400 metros cuadrados y 1.850 metros cuadrados para uso comercial.

El inmueble, ubicado en la colonia Polanco del Distrito Federal, forma parte de su portafolio R-15, una cartera de 15 propiedades que acordó comprar por 1.800 millones de dólares recientemente. El fideicomiso llegó a un principio de acuerdo para adquirir el portafolio denominado R-15 tras seis meses de negociaciones, según informó Funds Society.

En lo que respecta al edificio Corporativo Mazaryk 111, en un comunicado enviado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), Fibra Uno puntualizó que tiene derecho a recibir rentas anteriores por 146,9 millones de pesos como parte de la negociación con la parte vendedora; lo que reduce el precio de compra a 1.337,4 millones de pesos (algo más de 100 millones de dólares).

La fibra refirió el pago de 1.484 millones de pesos, divididos en 63 millones en deuda por parte de Fibra Uno, más aproximadamente 665,3 millones de pesos en Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs).

La entidad señaló que la propiedad generará 112,6 millones de pesos en ingreso operativo neto en los próximos 12 meses, de los cuales el 75% está denominado en dólares americanos.

El Fideicomiso opera en Bolsa Mexicana desde el 18 de marzo de 2011 y actualmente cuenta con 417 propiedades en 30 entidades de la República Mexicana con un área rentable de aproximadamente 5,25 millones de metros cuadrados.

Adquisiciones recientes

En la colonia Polanco del DF, el corredor premium en la Ciudad de México, Fibra Uno adquirió recientemente otro edificio de oficinas ubicado en la esquina de Av. Campos Elíseos y Av. Mariano Escobedo en Polanco. Como parte de esa adquisición, Fibra Uno desarrollará adicionalmente un nuevo edificio de oficinas, colindante, con un GLA aproximado de 12.000 metros cuadrados.

Las islas y la costa dan los primeros indicios de recuperación de precios en los inmuebles españoles

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Los expertos muestran todavía cautela con la situación de los precios de los activos inmobiliarios en España: matizan que todo depende de la zona de la que se trate y de la calidad de los activos y que, si bien en algunos puntos los precios pueden seguir cayendo, en otros hay indicios de que ya se ha tocado suelo.

Y esto es precisamente lo que vienen a confirmar los últimos datos de la tasadora Tinsa –entidad tasadora española pero con oficinas en Portugal, Argentina, Chile, México, Perú, Colombia y Brasil-: hay algunas zonas de la geografía española en las que los precios ya dan signos de recuperación, sobre todo la zona de la costa mediterránea y las islas, que están liderando la corriente de estabilización de precios iniciada en 2013.

Así, el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados muestra que las islas (Baleares y Canarias) registraron en junio una subida interanual de precios del 0,1%, lo que significa que la zona ha recuperado los niveles de hace un año. El área que mejor ha resistido la crisis es la que engloba Baleares y Canarias, con un descenso del 28,1% desde 2007.

La costa mediterránea, por su parte, registró su tercera subida mensual consecutiva, aunque su índice aún arrastra una caída interanual del 7,1%. La variación acumulada del litoral mediterráneo en lo que va de 2014 es ligeramente positiva (del 0,4% respecto a diciembre de 2013), lo que indica que ha recuperado los descensos de precios sufridos durante 2014. Al contrario que las islas, la zona más castigada es todavía la costa mediterránea, que arrastra un ajuste del 46,97% desde 2007, por encima del recorte medio acumulado desde el momento más alto del ciclo (2007), del 39,7%.

Según los expertos, la evolución positiva en ambas zonas debe enmarcarse en el contexto general de estabilización de precios, por lo que no pueden descartarse futuros descensos puntuales, advierten. Todas las zonas, excepto el área correspondiente a capitales y grandes ciudades, han registrado en junio subidas del índice respecto al mes anterior. Tinsa recuerda que las capitales y grandes ciudades han sufrido un ajuste del 44,3% desde el inicio de la crisis y las áreas metropolitanas un 42,3%. El resto de municipios acumula una caída del 33,3% desde máximos.

Estabilización de precios

En general, el índice Tinsa IMIE General, que muestra un ajuste del 39,7% desde máximos de 2007, suavizó en junio su ritmo caída de precios para situarse en 1.378 puntos, lo que supone un descenso interanual (respecto a junio de 2013) del 3%. El dato supone una mejora respecto a la caída del 4% registrado en mayo y la del 6,8% que mostraba en diciembre de 2013.

El índice general se mantiene en niveles de agosto de 2003 y está tan solo un 0,5% por debajo de los 1.384 puntos en los que finalizó 2013. Tinsa mantiene su previsión de que al cierre del año 2014 la caída interanual del índice sea próxima a cero, confirmando esa estabilización de precios.

La tendencia de estabilización en los precios es clara en la foto acumulada del primer semestre de 2014. En tres de las zonas analizadas, los valores están por encima de los registrados en diciembre de 2013. La variación acumulada hasta junio es positiva en Baleares y Canarias (+2,2%), en las áreas metropolitanas (+1,0%) y en la costa mediterránea (+0,4%). Por el contrario, el saldo del primer semestre de 2014 aún es negativo en las capitales y grandes ciudades (-1,2%) y en el resto de municipios (-1,7%). El índice general acumula un descenso del 0,5% durante el primer semestre de 2014.

Proceso de ajuste en las grandes ciudades

Los mayores descensos interanuales del índice se registraron en junio en la costa mediterránea y en el grupo formado por capitales y grandes ciudades, con caídas del 7,1% y del 4,8% sobre junio de 2013, respectivamente. Mientras que la costa mediterránea muestra indicios de recuperación de precios, las capitales y grandes ciudades continuaron en junio su proceso de ajuste. Las áreas metropolitanas cerraron el mes con una caída interanual del 3%, frente al descenso del 4% en mayo. En el lado opuesto, la mejor evolución interanual se ha dado en Baleares y Canarias, donde los precios han mejorado un 0,1% respecto a junio de 2013, y en el grupo que engloba los municipios más pequeños, donde el descenso interanual se limitó a un 0,1%.

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Aseguradoras, inversores latinos y socimis aumentan la presión compradora en el mercado de oficinas de Madrid

| Por Alicia Miguel | 0 Comentarios

Los inversores de perfiles más conservadores que han ido apareciendo en el mercado en los últimos meses han tomado un creciente protagonismo en el mercado de oficinas de Madrid, aumentando la presión compradora sobre el sector, según se desprende del último informe de JLL, empresa de servicios profesionales y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario.

La entidad destaca en primer lugar la actividad de compañías aseguradoras como Zurich, Axa y Línea Directa, pero también señala que en el primer semestre del año el capital procedente de Latinoamérica ha sido muy activo. Así, ha materializado transacciones como la compra de la sede de IBM por inversores mexicanos y la del edificio de Paseo de la Castellana, 16 por parte de inversores argentinos.

También están ganando protagonismo rápidamente las nuevas socimis como Lar, Azora, Merlin y Axia, que tienen una clara vocación como inversor en el sector inmobiliario terciario. Al otro lado, la Administración Pública sigue deshaciéndose de activos poco a poco, como parte del plan de reorganización de su patrimonio.

Esta presión de la demanda se une a escasez “notable” de la oferta de producto de oficinas en Madrid, si bien se prevé que aumente significativamente después del verano, según JLL.

Con estos factores sobre la mesa, el volumen de inversión en el sector de oficinas madrileñas tras los primeros seis meses del año asciende a cerca de 275 millones de euros, por lo que parece que en 2014 se va a superar ampliamente la media de Madrid de los últimos cinco años, que está en 515 millones.

Grandes transacciones han impulsado el mercado en el segundo trimestre, como son la venta de Castellana 200 al fondo canadiense PSP (Public Sector Pensions) y la venta por parte de Morgan Stanley de la sede de IBM en Santa Hortensia 26 al fondo de inversión mejicano Finacces. La rentabilidad prime continúa su rápido descenso situándose en el 5,25%, alcanzando un mínimo no visto en Madrid desde el comienzo de la crisis. Esto marca la consolidación de la tendencia bajista en productos prime y sigue reflejando la escasez de oportunidades de inversión para una enorme demanda de producto de calidad, dice el informe.

Rentas al alza

Una demanda que está elevando los precios, según el informe sobre el mercado de oficinas de Madrid para el segundo trimestre del año de JLL. Así, se ha apreciado una ligera subida en las máximas del CBD (distrito central de negocios), pasando de 24,25 a 24,50 euros por metro cuadrado al mes. De esta forma, la zona rompe la barrera de rentas máximas mantenida durante siete trimestres consecutivos. Eso sí, existen referencias en el mercado de rentas superiores para productos prime de superficie reducida.

La tasa de disponibilidad de oficinas en alquiler en Madrid se sitúa en el 12,17%, disminuyendo menos de un 1% con respecto al primer trimestre del año. Sólo en la zona satélite se han registrado ligeros aumentos de disponibilidad en el segundo trimestre del año, donde se han liberado unos 2.500 metros cuadrados.

En segundo trimestre se ha terminado la rehabilitación de 3.500 metros cuadrados especulativos en el CBD, incorporando un producto de calidad en el submercado de mayor demanda. Para final de año se espera la terminación de unos 87.000 metros cuadrados de oficinas, de los que una parte importante corresponde al proyecto en construcción de la sede del BBVA en Las Tablas.

Mejora en la contratación

Descontando los 50.000 metros cuadrados de la operación de Vodafone que por lo extraordinario de la operación condiciona las cifras totales, las contratación en 2014 fue mejor que en 2013. Tras un primer trimestre similar con contrataciones similares en el entorno de los 100.000 metros cuadrados, la diferencia la ha marcado el segundo trimestre que registró cerca de 83.000 metros cuadrados en 2014 frente a los 55.000 del mismo período de 2013. La periferia ha sido la zona que registró una mayor contratación alcanzando 38.000 metros cuadrados y superando al CBD que marcó los 28.000 metros cuadrados de oficinas en el período abril-junio de 2014. En estos dos submercados se concentra cerca del 80% de la contratación.