La tendencia alcista en el incremento del volumen de transacciones de adquisición y venta de carteras de préstamos morosos continúa, acercándose progresivamente al ritmo registrado en 2020 antes de la pandemia. En 2023 se cerraron un total de 25 operaciones tanto en el mercado primario como secundario superando con creces las expectativas en el sector hasta alcanzar la cifra de 17.785 millones de euros. Esta es una de las principales conclusiones de la séptima edición del Observatorio Assets Under Management elaborado por la consultora de transformación de negocio Axis Corporate, parte de Accenture, con datos recopilados en 2023.
Aunque se registró un menor número de operaciones en general, se han concretado hasta cuatro destacadas transacciones con un valor bruto superior a 1.500 millones de euros, lo que ha impulsado un aumento del 32% en el volumen OB total de las transacciones. Estas grandes operaciones representan aproximadamente el 70% del valor total anual. Destacan las operaciones Sunshine, Victoria y Nébula vendidas por Axactor, SAREB y Blackstone, respectivamente.
Cerberus, Axactor y Kruk lideran la compraventa de carteras
Los mayores vendedores en 2023 fueron Axactor (6.000 millones de euros), Sareb (3.000 millones de euros), Santander (2.300 millones de euros), Blackstone (2.000 millones de euros) y Deutsche Bank (1.600 millones de euros), siendo los top 5 compradores Cerberus (con una inversión de 4.610 millones de euros), Axactor (3.440 millones de euros), Kruk (624 millones de euros), LCM Partners (559 millones de euros) y KKR (530 millones de euros).
“Desde Axis Corporate, parte de Accenture, estimamos que el resto de las entidades financieras continuarán desprendiéndose de carteras de préstamos morosos para mantener los niveles de morosidad estables, en respuesta al deterioro de la calidad de la deuda y los indicadores de impago. Sin embargo, la incertidumbre persistente en los mercados provocará una diferencia significativa entre el precio inicial y el precio final de cierre”, asegura Gonzalo Ortega, Managing Director de Axis Corporate, parte de Accenture.
El volumen de las operaciones de las principales entidades bancarias representa el 51% del total de operaciones del año 2023, es decir, la mitad de las operaciones de compraventa de carteras NPL corresponden al mercado secundario y han sido vendidas por principales fondos del sector.
“Superar el año 2023 implicaría duplicar el número de operaciones en carteras medianas y pequeñas, con un promedio de 250 millones de euros. Por lo tanto, estimamos una contracción del mercado que lo situaría entre los 13.000 y 15.000 millones de euros” añade Gonzalo Ortega.
Descenso de los NPLs
A nivel país, en España, la tasa de carteras de préstamos morosos (NPLs) ha descendido del 3,70% en 2022 al 2,75% en el segundo trimestre de 2023 y, aunque la tasa de desempleo sigue siendo la más alta de Europa, ha experimentado una leve disminución del 0,02% respecto al año anterior.
En 2022, varios países europeos han visto una notable reducción en sus ratios de NPLs, destacando Grecia con una disminución del 50%, seguida por Bulgaria y Croacia. Sin embargo, la economía europea sigue afectada por el conflicto entre Ucrania y Rusia, así como por las secuelas de la crisis del COVID-19, lo que mantiene al sector bancario en una situación delicada. Se espera que los bancos continúen implementando estrategias de venta de carteras para mantener su estabilidad financiera.
Incremento progresivo de la morosidad
No obstante, los costes de los nuevos préstamos hipotecarios han aumentado un 6,4% para hipotecas, un 7% para préstamos personales y un 7,5% para préstamos a sociedades, según Banco de España. En conjunto, esto ha llevado a una disminución del 17% en la concesión de préstamos hipotecarios desde enero de 2022.
Por otro lado, los impagos de préstamos al consumo han aumentado más del 10%, lo que refleja la reducción del poder adquisitivo de los hogares. A pesar de las previstas leves reducciones en el Euribor
Desde Axis Corporate, parte de Accenture, se estima un incremento progresivo de la morosidad en todos los segmentos, debido fundamentalmente al desgaste producido por el enquistamiento en el tiempo de unos tipos de interés que no comenzarán a descender hasta mediados de 2025, la inflación que aún no muestra signos de comenzar su descenso y un entorno político de cierta inestabilidad. Asimismo, la concesión de crédito y la vigilancia de los mismos se mantendrá en niveles similares a los de 2023.
En conclusión, se observa un ligero cambio de tendencia en la evolución del stock de deuda, aproximándose a los 90.000 millones de euros desde los 88.000 actuales.
Innogando ha sido la startup ganadora nacional de la VII edición de Venture on the Road. El acto tuvo lugar el martes 28 de mayo en el espacio que Wayra tiene en Madrid. Este evento itinerante, organizado por BStartup de Banco Sabadell, SeedRocket y Wayra, el corporate venture capital de Telefónica, a los que se suma como colaborador Google for Startups, pone fin a su séptima edición, que arrancó en noviembre de 2023.
Tras pasar por León, Elche, Palma de Mallorca, Donostia, Málaga y Vigo, la séptima edición del evento itinerante finalizó con la participación de seis startups ganadoras en las distintas ciudades. En esta edición, Venture on the Road ha mantenido el mismo formato y objetivos: buscar las mejores oportunidades de inversión de cada región y dar la posibilidad a las startups en fases iniciales de presentar su proyecto ante inversores y generar una red de contactos profesionales de calidad. En total, se han analizado 95 startups y se ha contado con la asistencia y participación de 120 inversores.
Las seis startups ganadoras de las distintas paradas fueron:
Modular DS: ganadora de Venture On the Road León (noviembre 2023). Es una herramienta online para diseñadores y desarrolladores web con la que centralizar y automatizar la gestión de sus webs y mejorar la relación con sus clientes.
Tu Trámite Fácil: ganadora de Venture On the Road Elche (enero 2024). La startup ha diseñado una herramienta capaz de informar a sus usuarios de las ayudas, prestaciones y subvenciones públicas a las que pueden optar de una manera más fácil, rápida y que abre la posibilidad de hacer una tramitación directa a las personas físicas o jurídicas.
Hydrostat: ganadora de Venture On the Road Palma de Mallorca (febrero 2024). Es un sensor que permite el control del estado hídrico en cultivos leñosos con el objetivo de reducir el consumo de agua en el regadío y mejorar la calidad del fruto.
Worldpats: ganadora de Venture on The Road Donostia (marzo 2024). Es una plataforma digital B2B que provee a las empresas de soluciones automatizadas para la movilidad internacional de sus equipos de trabajo.
Arca: ganadora de Ventures On the Road Málaga (abril 2024). Plataforma Saas especializada en planes de pensiones de empleo para cualquier tipo de empresa.
Innogando: ganadora de Venture On the Road Vigo (mayo 2024). La startup aplica una tecnología avanzada bajo un modelo B2B para monitorear y localizar ganado, promoviendo la trazabilidad y sostenibilidad para consumidores finales, mejorando la eficiencia y prácticas agropecuarias sostenibles.
Tras la presentación de los proyectos, tuvo lugar una mesa redonda, «Invertir en startups españolas: ¿qué está pasando?», en la que participaron Yolanda Pérez, directora de BStartup de Banco Sabadell; Paloma Castellano, directora de Wayra Madrid; Sara Martín, Global Manager de SeedRocket; Marcos Alves, cofundador de ElTenedor y socio en Luda Partners; y Miguel Burguete, Startup Partner Manager EMEA Google. En ella tuvieron la posibilidad de conversar acerca de cómo cada uno de ellos ve el mundo de la inversión en startups tecnológicas dentro del contexto socioeconómico actual, con circunstancias a favor y en contra.
A continuación, Marco Alves, dio una ponencia titulada «Cómo montar tu propio avión en pleno vuelo», en la que trató las herramientas y estrategias necesarias para que las startups no solo se mantenga en vuelo, sino que también alcancen nuevas alturas con éxito.
Para finalizar el acto, se desveló a la startup ganadora en esta gran final, que fue Innogando. La vencedora nacional recibirá como premio un pack de ayudas por parte de todos los socios, que cuenta con asesoramiento especializado en finanzas o marketing por valor de 3.000 euros ofrecido por BStartup; participación como proyecto invitado en el Campus de Emprendedores y tres horas de asesoramiento de SeedRocket; acceso durante 6-12 meses a las oficinas de Wayra, así como invitación preferente a sus eventos patrocinados, agenda de contactos, y participación en sus talleres y formaciones;acceso a Google for Startups en el Campus de Madrid durante seis meses y dos sesiones de mentoría con su equipo para identificar posibilidades de crecimiento.
También será parte del programa nativos digitales de Google Cloud contando con hasta 100.000 dólares en créditos válidos durante nueve meses, revisión de arquitectura y seguimiento técnico con sus ingenieros, así como acceso prioritario a formación avanzada de los programas de training de Google Cloud Platform.
Foto cedidaDe izquierda a derecha: David Cabeza, gestor de Small Caps de Renta 4; . Jose Antonio Tamayo, director general de Mercados de GVC Gaesco; José Ruiz de Alda, socio y gestor de Inversiones de CIMA Capital y Bosco Ojeda, gestor de GVC Gaesco.
La XX edición del Foro MedCap organizado por BME ha reunido a más de 100 compañías cotizadas españolas de pequeña y mediana capitalización junto a 188 inversores. Este encuentro incluyó la visión de varias gestoras españolas respecto a las oportunidades de inversión en el universo de pequeñas y medianas compañías. En líneas generales, las firmas apuestan por fondos concentrados de mid y small caps, y eligen compañías europeas con operativa global y que cuentan con una notable infravaloración.
Las mid y small caps “son un tipo de activo que hay que tener en cuenta”, según afirmó David Cabeza, gestor de Small Caps de Renta 4. Espera que den buenas rentabilidades a las carteras debido a su infravaloración, ya que cotizan con descuento con respecto a los grandes valores de la bolsa por primera vez en mucho tiempo.
Cabeza explica este peor comportamiento de las pequeñas y medianas compañías en bolsa por una salida de flujos desde estos valores hacia los grandes en medio de la incertidumbre del mercado. Pero ahora, “hay probabilidad de que esta situación mejore” debido al despegue de la economía europea, una posible bajada de los tipos de interés por parte del BCE y las buenas señales que dan los planes estratégicos de las compañías, “que apuntan a un crecimiento”.
El experto escoge compañías de calidad y que presentan crecimiento rentable para su cartera de pequeñas y medianas compañías, que está conformada por entre 40 y 60 valores. “Buscamos un enfoque de diversificación, ya que la mayor posición de la cartera no rebasa el 5%”, afirma el experto, que sobrepondera tecnología, salud, consumo e industriales, junto a servicios.
Por su parte, Bosco Ojeda, gestor de GVC Gaesco, admite que en la actualidad hay oportunidades que presentan “valor” entre las mid y small caps a nivel mundial, aunque sus preferencias se inclinan más por las compañías de mediano tamaño que a las más pequeñas. Su fondo es concentrado -entre 30 y 35 compañías- “lo que da algo más de riesgo a la cartera”, pero, a cambio, le permite “conocer mejor a los equipos directivos” de las mismas. Su modelo de selección apunta a empresas “que aporten algo distinto”, una especialización y conocimiento que, a la larga, “da buenos retornos a largo plazo”. Por otro lado, esta especialización empresarial anima los movimientos corporativos, con el consiguiente beneficio para el inversor”.
Conocer bien a las compañías
El buen conocimiento de las compañías también es el eje de la política de inversión de José Ruiz de Alda, socio y gestor de Inversiones de CIMA Capital. “Somos analistas antes que gestores”, apunta para después explicar que quieren conocer el mercado para aprovechar mejor las oportunidades existentes. Su enfoque es de value investing, con foco en el largo plazo y usando la infravaloración de la compañía como margen de seguridad. “El precio es la variable más importante en la ecuación” a la hora de seleccionar las compañías, según Ruiz de Alda.
Asimismo, selecciona empresas “con alineación empresarial, así como tener retorno, independientemente de la evolución de la cotización, a través de dividendos o recompras de acciones”. También, mid y small caps “poco seguidas”, incluso con bajo free float y de sectores “odiados” que cotizan con descuentos notables.
Respecto al seguimiento de analistas, Ruiz de Alda admite que es bueno contar con varios análisis de una compañía, porque puede dar luz sobre aspectos que se hayan pasado por alto. Pero también alerta acerca de leer análisis externos antes de realizar el propio, ya que pueden condicionar sesgos acerca de un valor. “Es mejor analizar primero y, después, leer” los estudios de otros analistas, asegura.
Ojeda resalta que las mid y small caps europeas deberían subir un 50% para alcanzar el rendimiento de sus homólogas estadounidenses, por lo que “las valoraciones son interesantes”. Y ve importante en el despegue de este tipo de valores que haya flujos de inversores estadounidenses hacia las mid y small caps europeas. Una tendencia que, a juicio de Ojeda, ya empieza a atisbarse. “El inversor americano se ha dado cuenta de que si quiere retorno debe mirar a Europa”.
Y puede que esta infravaloración no dure mucho tiempo, ya que, como apunta Cabeza, «no deberían tardar las ofertas públicas de compra o la entrada de fondos de capital riesgo».
Las recientes subidas de los tipos de interés han elevado las incertidumbres relacionadas con la refinanciación de este tipo de compañías, que suelen financiarse a tipos más elevados que las grandes. Para Ojeda, “las compañías buenas no tendrán problemas para refinanciarse”. Incluso las que cuentan con problemas en sus balances, “si el negocio es bueno”, pueden salir adelante. Ojeda augura que habrá más salidas a bolsa de compañías de menor tamaño y que serán de calidad.
Civislend, la plataforma de inversión colaborativa en el sector inmobiliario, ha superado los 19 millones de euros en financiación de proyectos inmobiliarios durante el primer trimestre de 2024, lo que supone triplicar los resultados del primer trimestre de 2023.
Durante este período, Civislend financió 12 proyectos situados en Madrid, Cádiz, Sitges, Fuerteventura, Alicante y Mallorca. Los proyectos incluyen un hotel de 215 habitaciones, un coliving de 313 camas, una residencia de estudiantes de 132 habitaciones y 109 viviendas, lo que pone de manifiesto la creciente diversidad de proyectos que buscan en el crowdlending inmobilario una fuente de financiación alternativa.
La plataforma ha triplicado su base de inversores durante los últimos doce meses, reflejando el aumento de popularidad de este modelo de inversión participativa con el que cualquier persona puede invertir en el sector inmobiliario con una inversión mínima de 250 euros. Cada proyecto se financió con entre 250 y 1.100 inversores y la rentabilidad media total fue del 16% en un plazo medio de 17 meses, con tipo de interés nominal (TIN) medio anual del 12%.
Además, en el primer trimestre se reembolsaron 6.500.000 euros correspondientes a cuatro proyectos: tres proyectos residenciales en Almería, Cádiz y Menorca y un proyecto de senior living en Tarragona.
Íñigo Torroba, CEO de Civislend, comenta: “El arranque de 2024 ha sido tremendamente positivo para Civislend. En solo tres meses hemos financiado más deuda de lo que hicimos en medio 2023, y con proyectos que se han financiado en pocas horas tras lanzarlos en nuestra plataforma. Asimismo, cada vez vemos un mayor interés por parte de los promotores, tanto de pequeños y medianos promotores que tienen dificultades para acceder a la financiación bancaria tradicional, como de grandes promotores que buscan una mayor agilidad o complementar los fondos propios en las fases inciales de los proyectos. Se trata de un mercado cada vez más maduro pero que aún tiene un gran margen de crecimiento».
La compañía cerró el 2023 con un total de 33 millones de euros financiados en 23 proyectos inmobiliarios y con una TIR media anual del 10,14%, trabajando con algunas de las principales promotoras españolas como Avintia e Inmobiliaria Espacio.
Banco Sabadell ha abierto “Madrid Welcome Hub”, un nuevo concepto de oficina enfocada en clientes internacionales que refuerza el compromiso de la entidad por la especialización y el servicio de acompañamiento para este segmento de clientes.
Este espacio multidisciplinar está ubicado en el número 18 de la avenida Alberto Alcocer (Madrid). La nueva oficina internacional cuenta con más de 225 metros y está formada por una plantilla de cinco profesionales especializados que atienden en diferentes idiomas con el objetivo de acompañar a clientes y colaboradores de más de 40 nacionalidades.
“Con esta apertura, Banco Sabadell crea una oficina de referencia dedicada 100% a las necesidades específicas de no residentes y expatriados en Madrid, así como empresas o colaboradores internacionales, convirtiéndose además en punto de encuentro que dispondrá de un paquete específico de productos para este colectivo”, ha indicado el director Territorial Centro de Banco Sabadell, José Manuel Candela.
La presencia de empresas internacionales, así como de embajadas y el número de visados especiales de residencia para extranjeros con inversiones significativas (Golden Visa), suponen una oportunidad para crecer en Madrid en este segmento de clientes.
Como parte de este proceso de conversión, toda la cartera de clientes internacionales de 20 oficinas de Banco Sabadell ubicadas en la zona centro de Madrid se gestionará desde el nuevo espacio remodelado en Alberto Alcocer. En total, el espacio atiende a más de 11.000 clientes actualmente, cifra que se prevé aumentar en los próximos años.
La apertura del Madrid Welcome Hub se basa en la buena acogida de la primera sucursal especializada que la entidad inauguró en Barcelona en 2022, con el objetivo de atender a clientes extranjeros en España que requieren de una atención específica, asesoramiento y gestores especializados. El éxito de la exclusiva oficina internacional de la Ciudad Condal se constata en el crecimiento experimentado en el negocio, reflejado en un incremento del 17% en su número de clientes, al pasar de 9.800 a los 11.500 usuarios actuales.
Además, se ha detectado una mayor satisfacción de estos, junto con un aumento en los saldos vivos y la generación de oportunidades en Banca Privada, una estrategia que ahora se traslada también a Madrid.
El perfil más habitual de los clientes es el de directivos expatriados de banca personal y privada, procedentes principalmente de Francia, Reino Unido, Estados Unidos, Italia e Irlanda, además de otros países relevantes como Egipto, Israel, Alemania, Emiratos Árabes y Holanda.
Banco Sabadell mejora así su propuesta de valor para impulsar la experiencia del cliente. Estas nuevas oficinas, más representativas, de mayor tamaño y ubicadas en plazas estratégicas, tratan de mejorar la atención presencial combinando espacios privados y colaborativos que buscan promover la cercanía y la proximidad.
La gestora de inversiones Acacia Inversión ha incorporado a Álvaro Vitorero como consejero ejecutivo y presidente del Comité de Inversión, con el objetivo de impulsar el crecimiento de la compañía. Entre sus nuevas responsabilidades supervisará los procesos de inversión, análisis del posicionamiento estratégico y búsqueda de oportunidades de crecimiento internacional.
Vitorero aporta a Acacia Inversión más de 25 años de experiencia en puestos de dirección para la gestión de inversiones a nivel internacional y nacional. Los últimos 15 años ha trabajado para Deutsche Bank, en la última etapa como responsable de gestión discrecional de Europa, con más de 19.000 millones de euros de patrimonio bajo gestión. Ha compatibilizado este cargo con la Presidencia de Deutsche Wealth Management SGIIC.
Con anterioridad ha sido responsable global de ventas e inversiones para la región latinoamericana en Deutsche Bank Wealth Management y director de asignación de activos en su segmento de gestión discrecional para EMEA y ha ocupado puestos de dirección en Barclays Wealth y Bankinter Gestión de Activos, entre otros cargos.
Acacia Inversión mantiene un ritmo ascendente de patrimonio y resultados, que se aprecia en su ascenso del puesto 59 al 43 de Inverco en términos de patrimonio gestionado. Con la incorporación de Álvaro Vitorero, Acacia Inversión refuerza su estrategia de crecimiento, preservando los pilares de prefesionalidad y transparencia que la gestora defiende desde su fundación en 1997.
Alberto Carnicer Malax-Echevarria, presidente del consejo de administración y fundador de Acacia Inversión, comenta: “La incorporación de Álvaro nos ayudará a dar un salto. Su dilatada experiencia en la creación de procesos de inversión disciplinados y fiables, proyección internacional, éxito en la gestión de equipos y profundo conocimiento del mercado son activos de indudable valor para el paso que busca dar Acacia Inversión, con la que comparte tanto la filosofía de inversión como el foco en el cliente”.
Por su parte, Álvaro Vitorero señala que “Acacia Inversión se ha consolidado como una de las referencias a nivel nacional en el mundo de la inversión y el asesoramiento independiente. Es el fruto de una idea de los fundadores y del trabajo de unos profesionales fieles a la discreción, el servicio, la personalización y el conocimiento de los mercados financieros. Espero compartir con su excelente equipo mi experiencia y juntos colocar a Acacia Inversión como el líder en oferta, gestión y asesoramiento independiente”.
La 70ª Reunión Bilderberg se llevará a cabo del 30 de mayo al 2 de junio de 2024 en Madrid, España. Como siempre, se ha invitado a un grupo diverso de líderes políticos y expertos de la industria, las finanzas, la academia, el trabajo y los medios de comunicación. La lista de participantes está disponible en bilderbergmeetings.org.
Los temas clave para la discusión este año son: Estado de la IA, seguridad en la IA, nuevas caras de la biología, clima, futuro de la guerra, panorama geopolítico, desafíos económicos de Europa, desafíos económicos de EE. UU., panorama político de EE. UU., Ucrania y el mundo, medio oriente, China y Rusia
Fundada en 1954, la Reunión Bilderberg es una conferencia anual diseñada para fomentar el diálogo entre Europa y América del Norte. Cada año, entre 120 y 140 líderes políticos y expertos de la industria, las finanzas, el trabajo, la academia y los medios de comunicación son invitados a participar en la reunión. Aproximadamente dos tercios de los participantes provienen de Europa y el resto de América del Norte; aproximadamente una cuarta parte proviene de la política y el gobierno y el resto de otros campos.
La Reunión Bilderberg es un foro para discusiones informales sobre temas importantes. Las reuniones se llevan a cabo bajo la Regla de Chatham House, que establece que los participantes son libres de usar la información recibida, pero ni la identidad ni la afiliación del o los oradores ni de ningún otro participante pueden ser reveladas.
Gracias a la naturaleza privada de la Reunión, los participantes asisten como individuos y no en calidad oficial, y por lo tanto no están sujetos a las convenciones de sus cargos ni a posiciones preacordadas. Como tal, pueden tomarse el tiempo para escuchar, reflexionar y reunir conocimientos. No hay una agenda detallada, no se proponen resoluciones, no se toman votos y no se emiten declaraciones de política.
Para más información: media@bilderbergmeetings.org
Desde Nordea Asset Management les invitan a sus próximos Desayunos Nórdicos los días 4 y 5 de junio en Zaragoza y en Barcelona respectivamente . En ambos eventos, se repasarán los aspectos macroeconómicos más importantes y se presentará una estrategia de renta fija y otra de renta variable que encajan en este entorno de mercado, dando respuesta a los principales retos de 2024.
El Desayuno Nórdico de Zaragoza tendrá lugar el martes, 4 de junio, en el Restaurante Origen 1952– P.º de la Constitución 6 a las 09:30 horas y el de Barcelona tendrá lugar el miércoles, 5 de junio, en el Ohla Eixample Barcelona – C/ Còrsega 289 a las 09:00 horas.
Puede registrarse en los eventos a través de este link.
Foto cedidaJosé Ignacio Morales e Isabel Moro, co fundadores de Terrano Capital.
Terrano Capital es el primer vehículo de inversión alternativa especializado en financiación de suelo. Surge de la asociación de José Ignacio Morales, ex CEO de Vía Celere, e Isabel Moro, de la firma especializada en financiación e inmobiliaria Welz. Su razón de ser es la realidad residencial: Morales recuerda que el Banco de España cifra la necesidad de viviendas en España en 600.000, aunque el propio directivo reconoce que el organismo dirigido por Fernández de Cos se queda corto.
La firma recibió su nombre con la colaboración de ChatGPT y, su primer vehículo, Terrano Iberian Opportunity Fund, está en plena fase de inversión: tiene capacidad para financiar suelo por un importe de 1.000 millones de euros, muy centrado en sector residencial, concretamente en vivienda accesible, en grandes urbes españolas. Los planes apuntan a un segundo subfondo a finales de año.
¿Qué les mueve a poner en marcha Terrano Capital?
La vivienda, por un tema demográfico y de desequilibrio de oferta y demanda, no va a bajar de precio, sobre todo en las ciudades tier 1 (Madrid, Valencia, Sevilla, Málaga, Barcelona o Bilbao). En ellas, la demanda es tres veces la oferta. Terrano se centra en este segmento porque los fundamentales en términos demográficos son difíciles de batir, y además no hay actuaciones a corto plazo que puedan poner una solución por la creciente demanda procedente de la inmigración desde la España vaciada a las grandes ciudades en búsqueda de oportunidades de trabajo. Y en el ámbito de la oferta, el problema es que no hay suelo. Transformar un terreno rural en uno finalista en el que construir vivienda tarda del orden de entre 10 y 20 años. Por lo tanto, no se puede actuar rápidamente ni sobre la demanda ni sobre la oferta.
Por otra parte, esto coincide con otros dos factores. Uno es la situación del sector promotor, donde la gran promotora, que es responsable del 10% de la cuota de mercado, tiene acceso al mercado de capitales y a la financiación por parte de los bancos, pero no tiene tanto apetito para comprar suelo, mientras que el pequeño promotor, que sí tiene apetito por comprar suelo, carece de financiación bancaria. La banca es capaz de cumplir sus objetivos sólo financiando al gran promotor, por lo que el pequeño promotor y cooperativas se quedan fuera de esta tarta de financiación bancaria. El tercer factor es la regulación. Basilea III requiere más colchón de capital a las entidades para el mismo proyecto inmobiliario que Basilea I, lo que fuerza a los bancos a tener menos exposición al medio y largo plazo y también al sector inmobiliario.
En este contexto, hemos creado Terrano Capital, con capacidad para financiar suelo por un importe de 1.000 millones de euros, muy centrado en sector residencial, concretamente en vivienda accesible, en grandes urbes españolas. Hemos observado que, en inmobiliario, la deuda inmobiliaria da más retornos que el equity y con menos volatilidad. Esto se debe a que hay una necesidad estructural de financiación alternativa, que lo que hace es dar viabilidad a muchos proyectos que, sin ella, no serían posibles.
En este contexto, el gran prescriptor de Terrano Capital es la propia banca tradicional, que proyectos inmobiliarios que le encajan pero que no pueden financiar debido a la falta de madurez del proyecto -por los requisitos legales-, se apoya en firmas como la nuestra para hacer crecer los proyectos, darles madurez suficiente -en términos de ventas, licencias, etcétera-, para que más adelante sí que le pueda dar financiación bancaria.
El pequeño y mediano promotor ya ha aprendido, tras darse cuenta de que la financiación tal y como se conoció antes del estallido de la última crisis no va a volver a producirse, que es mejor trabajar con proveedores de financiación como nosotros para sacar adelante proyectos. Por otro lado, siempre hemos sido muy especializados en financiación inmobiliaria, a diferencia de otras firmas que financian todo tipo de actividades.
¿En qué se inspiraron a la hora de elegir el nombre Terrano Capital?
Somos especialistas en financiación de suelo, así que pensamos que el nombre debía de tener referencias a esta temática. Nos ayudamos de ChatGPT. Le pedimos un nombre que tuviera que ver son “suelo” y nos sugirió varios. Uno de ellos era Terrano, que nos sonaba bien. Lo completamos con Capital, para dejar claro que operamos en el mercado de capitales. Y de ahí nace nuestro nombre, que, además, tampoco es difícil de pronunciar en inglés. Por si fuera poco, completamos el simbolismo con un logo marrón, el color de la tierra.
Las grandes promotoras están de retirada en la compra masiva de suelo se refiere, según recoge la nota de prensa de su presentación. ¿A qué se debe esta tendencia?
Fundamentalmente, por cumplimiento de ciclo inversor. Después de la gran crisis de 2007-2008 existen muchas carteras de préstamos fallidos (non performing loans, NPLs) y no hay capital que las digiera. Estamos así hasta 2014-2016, cuando aparecen los primeros fondos, fundamentalmente hedge funds de deuda, que identifican antes que los españoles que el sector se va a recuperar, por lo que empiezan a comprar carteras y suelo de forma agresiva, incluidas carteras de NPLs. Aquellos compradores son hoy accionistas de referencia de las grandes promotoras. Por lo tanto, muchos de ellos llevan entre siete y once años de inversión en nuestro país, por lo que esto les lleva a que, aunque siguen creyendo en la solidez del negocio residencial, ya ven cumplido su ciclo inversor porque sus LPs ya están solicitando reembolsos. No es una salida del mercado porque no crean en el negocio.
Este ciclo ya empezamos a verlo desde hace años, cuando promotores de tamaño medio nos pedían que les acompañáramos a las en subastas de suelo, sobre todo público. En esos procesos, veíamos que no había subasta que no ganara una de las grandes promotoras, ofreciendo precios absolutamente irreales para un promotor de menor tamaño. A éste, no le salían los números porque quería poner inmediatamente a trabajar ese suelo, pero a una promotora grande le encajaba porque le servía para conformar una cartera de suelo de cara a una potencial salida a bolsa. Como ese suelo se revaloriza con el tiempo, tampoco tenían necesidad de moverlo en ese mismo momento. Pero de un tiempo a esta parte, las subastas de suelo las ganan las compañías pequeñas. No hay grandes que compitan de manera irracional en el mercado. Esto es bueno para nosotros, porque nuestro cliente objetivo ahora tiene más probabilidades de comprar terreno a precios razonables.
¿Cómo van las inversiones de este primer subfondo? ¿Están cerca de agotar ya los 1.000 millones?
Hemos adquirido ya suelo para 600 viviendas desde que constituimos el vehículo el pasado 24 de enero. Va muy bien, teniendo en cuenta que cuando compras un suelo hay un periodo de due diligence de entre uno y dos meses, lo que quiere decir que hemos despegado con mucha rapidez, con mucho dinamismo. Tenemos un pipeline ahora mismo de operaciones que estamos analizando de 2.000 viviendas, con lo cual podemos decir que nos está yendo muy bien la identificación de oportunidades. Podríamos ejecutar la mitad de estos 1.000 millones fácilmente antes de final de año.
¿Cómo detectan las oportunidades de suelo? ¿Cómo analizan el análisis de los activos que quieren comprar?
Estamos muy en contacto con la banca tradicional. Uno de nuestros primeros puntos de validación de un potencial activo interesante es que a la banca le guste el proyecto inmobiliario en cuestión y esté conforme para ir a financiar el proyecto. Le pedimos a la banca tradicional dos pruebas del algodón. Una, que financie la línea IVA que lleva asociada normalmente una opción de compra de suelo, con lo cual el banco ya está familiarizado con el proyecto inmobiliario en cuestión, ya lo ha analizado y lo ve viable porque financia la línea IVA.
Y segundo, que abra cuentas especiales, porque en el sector inmobiliario este tipo de cuentas disfrutan de una serie de garantías legales muy relevantes: el banco se responsabiliza frente al cliente de cualquier mal uso que se pudiera hacer de los fondos, es decir, se va a hacer una labor de supervisión y de obligación de administración leal del dinero que se va a dedicar al proyecto. Este sería el primer paso. Si estos dos ámbitos -línea IVA y cuenta especial- no los logramos, no financiamos un proyecto inmobiliario.
Luego, hacemos nuestro propio análisis interno. Somos 30 personas: 15 están especializadas en mercado inmobiliario y otras 15, son financieros y hacemos un análisis de la promoción como si fuéramos a hacerla nosotros mismos. Además, hay otros filtros adicionales de riesgo. Por ejemplo, no financiamos a alguien que hace promoción inmobiliaria por primera vez. Además, siempre financiamos a gente que es especialista en zona-producto, es decir, capacidad de conocimiento del mercado inmobiliario de la zona a desarrollar y también de la vivienda asequible, que es nuestro foco. Aparte de estos filtros de riesgo tenemos otras garantías legales, como primera hipoteca sobre suelo, etcétera. El 5% del patrimonio del fondo lo ponemos nosotros, el equipo gestor. Podríamos decir que Terrano Capital tiene un componente de novedad. Primero, que es un fondo especializado que va por el lado de la deuda y no del equity, segundo que el equipo gestor convierte un 5% y tercero, que su patrimonio va por delante.
¿Qué localizaciones ven interesantes?
En Madrid, un área de actuación clave es el sudeste de Madrid, porque como ciudad tiene tres áreas de expansión: la operación Chamartín, que es fundamentalmente de oficinas y apenas hay 10.000 viviendas; por la Operación Campamento, que son otras 10.000 viviendas, pero los plazos se van a alargar bastante en el tiempo. Y la única zona de crecimiento de Madrid es por el sudeste, donde se van a construir 120.000 viviendas. Son los barrios de Los Berrocales, Ahijones y Valdecarros.
Nosotros tenemos claro que nos dedicamos a vivienda residencial asequible, con precios entre 250.000 y 400.000 euros para un tipo de cliente entre 34-36 años, con pareja que genera renta, sin descendencia o con un hijo que buscan urbanizaciones en las afueras, con amplias zonas comunes y ajardinadas, pisos con luz, que en el centro de las ciudades son difíciles de conseguir. Pasa algo similar en Valencia con las zonas Patraix, Torrent o Mislata; en Málaga, con Hacienda Cabello o Distrito Z; en Sevilla, con Entrenúcleos o Mairena… La clave es el tema demográfico, todas cuentan con crecimiento poblacional.
¿Tienen previsto lanzar más subfondos a partir de ahora?
Nuestro objetivo interno es que a final de año podríamos ser capaces de lanzar un segundo subfondo, centrado en financiación de la construcción. Este primer fondo cubre la primera parte de la cadena de valor del mercado inmobiliario, que es la compra de suelo y el segundo, iría a cubrir el hueco de la financiación de la construcción. Tenemos el mismo objetivo de unos 1.000 millones de euros que saldría a finales del año pasado. Con el proceso de fundraising a mediados del año, para alimentar los dos primeros pasos de la cadena de valor del sector inmobiliario. Hay que tener en cuenta que se necesitan más de 600.000 viviendas y no se construyen más de 80.000 al año. Es la demanda acumulada de 10 años. El mercado del préstamo promotor -para construir las viviendas- en España está entre los 10.000 y los 12.000 millones de euros y con esto se construyen 80.000 viviendas.
El sector tiene claro que este negocio necesita construir el doble, unas 170.000 viviendas al año, por lo que se necesitaría financiación alternativa del orden de la misma cantidad de dinero, otros 100.000 millones de euros. En nuestro país no hay especialistas en financiación inmobiliaria. Sí hay firmas de financiación alternativa multiindustria. Este modelo, creemos que no funciona porque es necesario mezclar la capilaridad de conocimiento inmobiliario con el expertise del conocimiento financiero que supone la financiación alternativa. Si no se tiene conocimiento del producto subyacente, la probabilidad de default es mayor.
Para este segundo subfondo, ¿las aportaciones se abrirán a otros perfiles de inversores?
No nos planteamos ir al inversor retail. Pensamos en inversores profesionales, como family offices como institucionales, tanto nacionales como internacional. Es el mismo target de inversor al que nos hemos dirigido con este primer subfondo de suelo. La respuesta ha sido muy positiva, porque ven que es importante tener una exposición al sector inmobiliario por la buena dinámica que tiene de oferta y demanda.
En términos generales, ¿la inversión alternativa es una tendencia en España?
El inversor que tiene que gestionar sus ahorros está aburrido de las propuestas típicas de renta fija y renta variable. Necesita propuestas novedosas de inversión y aquí entra desde el venture capital hasta la financiación alternativa. Este segmento, en concreto, presenta varias ventajas. Una, que expone la cartera a sectores que pueden gustar al inversor, pero desde una óptima diferente, que es la deuda. Y también coincide una tendencia que es la desbancarización de la economía. La financiación alternativa no es una moda, ha venido para quedarse y, además, ganando cuota de mercado de manera muy rápida.
Cambios en la gestora de activos suiza GAM. Juan Ramón Caridad, responsable para Iberia, US International y Latam de GAM Investments, deja la firma tras 14 años en ella, según confirman desde la entidad. Su salida de la compañía se debería a su voluntad de «centrarse en su desarrollo personal, compromisos familiares y nuevas oportunidades». Sobre quién le reemplazará, GAM asegura que «la futura dirección del equipo se decidirá en breve».
Juan Ramón Caridad se unió a GAM en 2010 como responsable de España y en 2017 amplió sus responsabilidades a las regiones de LatAm y Offshore. En 2010, la gestora Swiss&Global AM -ahora GAM y anterior Julius Baer AM-, estableció su marca en España, de cuyo liderazgo se encargó Carlos Costales, junto a Juan Ramón Caridad, cubriendo España, Portugal y Andorra. Según destacan desde la gestora, «desde que se unió a GAM en 2010, ha sido una piedra angular del equipo de distribución, y aunque GAM se entristece por su partida, apoyamos plenamente su decisión, y apreciamos profundamente su dedicación y contribuciones a nuestro éxito en este mercado a lo largo de los años y le deseamos todo lo mejor en sus futuros proyectos».
También aclaran que permanecerá en GAM hasta finales de mayo de 2024 para garantizar una transición fluida. «El equipo de Iberia y LatAm ha crecido hasta los seis miembros, con dos contrataciones adicionales que se anunciarán próximamente. Estamos bien posicionados para seguir impulsando las iniciativas de crecimiento de GAM y mejorar los servicios al cliente en estas regiones. Juan Ramón deja un legado notable, con nuestro equipo de distribución reconocido como uno de los mejores de la región. El futuro liderazgo del equipo se decidirá en breve», afirman desde la gestora.
A lo largo de su carrera profesional ha trabajado para entidades como Partner Atlas o Morgan Stanley. Además, Caridad es Patrono de la Fundación FIDE, licenciado en Economía por la Universidad Autónoma de Madrid y codirector académico del Master de Finanzas e Inversiones Alternativas del Instituto BME.
