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Las operaciones de ‘sale & leaseback’ retoman su protagonismo en España

Las operaciones de sale & leaseback de oficinas son una tendencia habitual en el mercado desde hace más de una década. Sin embargo, en los últimos años están retomando su protagonismo en el sector como una vía de financiación usada por cada vez mayor número de empresas. De hecho, según los datos de la consultora inmobiliaria JLL, durante 2013 y 2014 la venta de edificios en este tipo de operaciones representaron un volumen de inversión superior a los 610 millones de euros, lo cual equivale a casi el 22% del total de la inversión en oficinas de Madrid y Barcelona entre ambos años (2.116 millones en 2014 y 672 millones en 2013).

Administraciones públicas

Los actores principales de estos dos últimos años han sido, sin duda, las administraciones públicas. En el caso de la Generalitat de Cataluña, gracias a la venta de dos portfolios en Barcelona que estuvieron asesorados por JLL. La primera fase, en 2013, estuvo protagonizada por la venta de 13 inmuebles a Axa Real Estate por 172 millones de euros, y a cambio de esta cantidad, el Gobierno de Cataluña se comprometió a permanecer 20 años como inquilino. La segunda fase, por su parte, estuvo compuesta por 13 edificios de oficinas adquiridos por Zurich Insurance Group por 201 millones de euros, situados en el centro ciudad y en nuevas áreas de negocio y donde permanecerá arrendada la Generalitat.

Si bien el año pasado las operaciones de sale & leaseback se centraron en Barcelona, durante el año 2013 Madrid también adquirió gran protagonismo, aglutinando más de 158 millones de este tipo de inversión gracias a operaciones como la venta de Castellana 18, sede de Deutsche Bank, y de los edificios de la Comunidad de Madrid en Gran Vía. En este último caso, el gobierno presidido por Ignacio González vendió dos de sus inmuebles situados en Gran Vía 18 y 3, que acogían las oficinas del Registro de Uniones de Hecho y del Registro General de la Comunidad de Madrid, respectivamente. Por ello, la comunidad ingresó algo más de 26 millones y en ambos casos permanece como inquilino.

Por otro lado, cabe destacar también la venta por parte del Ayuntamiento de Madrid, a través de su empresa Madrid Espacios y Congresos, del edificio APOT en el Campo de las Naciones, por algo más de 42 millones de euros.

Entidades bancarias

Algunas de las grandes operaciones de sale & leaseback de estos años han tenido a entidades bancarias como protagonistas. De hecho, la mayor operación de este tipo que se recuerda la llevó a cabo el Banco Santander en 2008, gracias a la venta de su sede en Boadilla del Monte a Propinvest por 1.900 millones de euros. La venta generó unas plusvalías de 605 millones y se articuló con un contrato de arrendamiento de 40 años con reserva de opción a compra.

Además, en esos años la entidad vendió 1.152 sucursales bancarias que, sin embargo, en 2014 volvieron a manos del banco a causa de la quiebra de la sociedad que las compró. De cara a 2015, el banco está organizando los activos para sacarlos a Bolsa a través de una socimi.

Por otro lado, otro ejemplo se encuentra en Bankia, la antigua Caja Madrid, que vendió en el año 2010 al fondo alemán SEB sus oficinas de Las Rozas, donde albergaba su sede informática y que, además, era Premio Nacional de Arquitectura. El precio de la operación ascendió a 108 millones de euros, con un compromiso de permanencia de 30 años y reservándose un derecho de primera oferta durante todo el periodo de arrendamiento, una opción que ha ejercido en 2015 por 130 millones, ahorrándose el alquiler futuro en una operación con rentabilidad financiera.

Los ‘corporates’

A parte de las entidades, otros protagonistas del sale & leaseback en estos años han sido las empresas editoriales. En este sentido, destaca el caso de Prisa, que en 2008 vendió sus edificios en Miguel Yuste y Gran Vía, así como la sede de Radio Barcelona, para continuar en 2010 con su proceso de desinversión de activos enajenando la sede de Tres Cantos. Por su parte, Grupo Planeta vendió también en 2010 su sede de Recoletos, una operación por la que obtuvo 30 millones de euros.

De cara a 2015, todo parece indicar que la tendencia del sale & leaseback irá en claro aumento. De hecho, ya en enero Telefónica ha vendido mediante esta fórmula un total de cinco inmuebles a inversores privados por 65 millones, repartidos entre Madrid, San Sebastián, Bilbao y Valencia.

Una tendencia con grandes ventajas

El sale & leaseback es, en definitiva, una transacción financiera mediante la que una empresa o administración vende su sede para conseguir financiación y, al mismo tiempo, permanece en el inmueble gracias a un alquiler por un precio y duración determinados. Una fórmula que, además, permite pagar deudas y mejorar el balance de las empresas dando de baja los activos transmitidos, así como sirve para optimizar la fiscalidad, pudiendo reducir de la base imponible el 100% de los pagos por arrendamiento.

Asimismo, es una operación atractiva para el inversor y futuro propietario, ya que recibe un retorno de la inversión en forma de rentas durante la duración del contrato a un precio usualmente inferior al de mercado, y al mismo tiempo se asegura un inquilino a largo plazo, sorteando así posibles ciclos inmobiliarios, lo que le permite obtener con más facilidad financiación para la compra.

Nuevo mapa de fundaciones de CECA

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CECA ha publicado un informe titulado “El nuevo mapa de las fundaciones: de cajas de ahorros a fundaciones” que refleja el nuevo escenario surgido a raíz de la aprobación de la Ley 26/2013, de 27 de diciembre, de cajas de ahorros y fundaciones bancarias, en el ámbito fundacional.

La transformación de las cajas de ahorros en fundaciones de carácter bancario u ordinario ha tenido una importancia singular dentro del proceso general de reorganización de todo el mercado financiero. El nuevo panorama financiero se encuentra actualmente constituido por grandes grupos bancarios en cuyo accionariado se encuentran integradas las fundaciones bancarias y algunas ordinarias (en el caso de las segundas, hasta el diez por ciento de participación), quienes asumirán a partir de su transformación, la realización de la Obra Social y Cultural de las antiguas cajas de ahorros, así como la gestión de su participación como accionistas en la entidad bancaria participada. Resulta previsible afirmar que la mayor parte de la financiación con la que contarán a partir de ahora será la proveniente de los dividendos de dicha participación.

La mayoría de las fundaciones analizadas focaliza sus acciones en una dimensión territorial concreta, de carácter autonómico o incluso provincial. Asimismo, y para hacer frente a los efectos de la crisis, las entidades han concentrado en los últimos años sus recursos en el ámbito de asistencia social y sanitaria, además de continuar fomentando otros ámbitos de actuación, como la cultura, el patrimonio y la educación financiera.

Las cajas de ahorros, las fundaciones bancarias y el resto de fundaciones adheridas a CECA tienen como misión y compromiso la gestión de la Obra Social. Todas las entidades aspiran a ser una palanca para el desarrollo económico, el progreso social, y la inclusión financiera de la sociedad española. Durante el año 2014, el sector destinó más de 675 millones de euros a Obra Social, frente a los 647 millones de 2013.

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Ken Leech, de Western Asset: las rentabilidades negativas de los bonos no son sostenibles

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¿Es hora de dar un paso atrás en los mercados? — CC-BY-SA-2.0, FlickrPhoto: Neal Fowler. Time To Take A Step Back?

Las rentabilidades negativas de la deuda pública de ciertos países del núcleo europeo suponen una amenaza para el sistema bancario y es poco probable que sean sostenibles a medio y largo plazo, según Ken Leech, director de inversiones de Western Asset, filial de Legg Mason, donde supervisa 466.000 millones de dólares en activos de renta fija. Leech es además gestor jefe de carteras del fondo Legg Mason Western Asset Macro Opportunities Bond, con 3.534 millones de dólares de AUM.

En su último artículo, el experto de Western Asset afirmó que las rentabilidades negativas de las emisiones de deuda pública suiza a 10 años y algunos bonos del Tesoro alemán son acontecimientos extraordinarios ante los que los inversores deberían ser muy cautos.

«A pesar de haber trabajado durante muchos años en el universo de la renta fija, jamás pensé que vería tipos de interés negativos«, apuntó. En Suiza, los bancos están pagando al banco central por depositar dinero en el mismo. «Está claro que el Banco Nacional Suizo está haciendo todo lo posible por desalentar a los inversores a seguir asignando capital a la deuda suiza, especialmente al eliminar el tipo de cambio fijo con el euro a principios de año”, explicó.

La deuda estadounidense ofrece un 2%

Pero, incluso con estos potentes elementos como telón de fondo, Leech cree que nos encontramos claramente en uno de los puntos más bajos del ciclo. “Lo cierto es que los inversores en bonos de mercados desarrollados pueden vender deuda suiza o alemana y adquirir bonos del Tesoro estadounidense, que arrojan una rentabilidad de casi el 2%. ¿Por qué no lo hacen?”, se pregunta.

Leech comentó que las rentabilidades en rojo entrañan una amenaza mayor para el sector bancario, especialmente si siguen adentrándose en terreno negativo. «Existe un límite en cuanto a lo lejos que pueden llegar las rentabilidades negativas —de hecho creo que ya lo hemos alcanzado— porque en un momento determinado terminan suponiendo una amenaza para el sector bancario», confesó.

«Por tanto, esperamos que los inversores den la espalda a las rentabilidades negativas en algún momento, especialmente a medida que nuestras propias perspectivas de crecimiento se tornen más positivas».

Aunque la deuda pública suiza a 10 años ha mantenido los tipos negativos en lo que va de 2015, Leech apuntó que ya hay indicios de reversión de esta tendencia, puesto que las rentabilidades han pasado de su mínimo histórico del -0,26% en enero al -0,05% de finales de marzo.

Así pues, Leech comentó que la firma está infraponderando la deuda pública de mercados desarrollados, en especial el Bund alemán, dado que ve mejores oportunidades en otros segmentos de la renta fija.

«Somos optimistas y creemos que el crecimiento volverá a hacer acto de presencia a nivel mundial y, por tanto, creemos que la deuda corporativa superará a los bonos del Tesoro”, afirmó.

“Priorizamos los mercados de deuda corporativa en general y, en particular, los bonos de empresas estadounidenses con calificación Investment Grade y determinados títulos de alto rendimiento. La deuda emergente denominada en dólares y en divisa local también nos resulta interesante. Buscamos países con fundamentales positivos como México, donde las reformas estructurales impulsan en gran medida las perspectivas», concluyó.

¿Tipos bajo cero? El enemigo de las carteras a largo plazo

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Tipos de interés negativos, depósitos con coste en lugar de retorno e inversores que pagan por prestar dinero. Este entorno de mercado hubiera sido hace tan sólo un par de años una historia de ciencia-ficción y, sin embargo, todo apunta a que la situación durará aún tiempo.

“La vida bajo cero puede ser difícil– no hay más que preguntarle a un mamut o a un tigre de dientes de sable-. Las últimas víctimas de la gran helada son los tipos de interés”, apunta con humor Asoka Wöhrmann, Chief Investment Officer de Deutsche Asset & Wealth Management.

Y es que los tipos de interés en muchos países europeos están ya en negativo y aproximadamente el 30% de los bonos soberanos de la eurozona ofrecen actualmente rentabilidades por debajo de cero.

“Esta situación, que es consecuencia de la de la política monetaria inusual de los Bancos Centrales -especialmente de las recompras de bonos o quantitative easing- supone un gran desafío para aquellos inversores que quieren proteger o hacer crecer su patrimonio”, explica Wöhrmann.

El experto de Deutsche Asset & Wealth Management pone como ejemplo lo siguiente: “si inviertes ahora en un bono Federal alemán a 10 años, necesitarás 386 años para duplicar tu dinero”. Una perspectiva nada tentadora para los portfolios de larga duración.

“Al igual que en la última edad de hielo, la elección es dura: adaptarse o luchar por sobrevivir. Para los inversores, esto significa encontrar fuentes alternativas de rentabilidad. La clave es tener todas las herramientas a tu disposición. Ya no hay balas de plata. La diversificación es lo que importa”, concluye.

¿Renta variable USA o Europa? La clave está en el BpA

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No hay duda de que ahora mismo en los mercados reina la renta variable y aunque lidera desde hace dos años la rentabilidad por clases de activos, las fuertes subidas que acumulan la mayor parte de los mercados plantean muchas dudas. Para Jeff Hochman, director de análisis técnico y miembro del grupo de Asignación de Activos de Fidelity, la primera de ellas es que las valoraciones que no viene acompañadas de crecimientos del Beneficio por Acción (BpA).

Europa parece haber entrado en una nueva fase en la que se beneficia del programa de relajación cuantitativa de 60.000 millones de euros mensuales del BCE, de la debilidad del euro y del abaratamiento del crudo. Sin embargo, la demanda sigue siendo frágil y la deflación no ha dejado de ser una amenaza importante.

“Ya hemos visto pruebas de que la renta variable europea (junto con la japonesa) está captando capitales a expensas de los fondos de renta variable estadounidense. Sin embargo, se calcula que todavía hay entre 4 y 5 billones de dólares aparcados en activos monetarios en Europa consiguiendo unos intereses mínimos. Esto significa una cantidad considerable de capital que busca inversiones atractivas con las valoraciones adecuadas”, cuenta Hochman.

Pero el panorama en Estados Unidos no es mejor, explica el experto de Fidelity. “Las consecuencias de la fortaleza del dólar para las empresas exportadoras podrían agravarse cuando la Reserva Federal estadounidense finalmente suba sus tipos de interés. Aunque el mercado alcista de los últimos siete años probablemente continúe, podríamos ver picos de volatilidad provocados por la política monetaria y la confianza del inversor”.

De hecho, los dos últimos trimestres de menores beneficios son para el la clave de que podría haber dificultades, ya que las empresas estadounidenses tienen por delante un doble desafío: la fortaleza del dólar y el posible cambio de política de la Fed a mitad de año, por lo que es poco probable que el mercado alcista de la bolsa estadounidense consiga otro año completo de ganancias sin algún tipo de movimiento de consolidación.

¿En qué fijarse entonces?

Jeff Hochman recomienda tener muy en cuenta el crecimiento del BpA, que a nivel global, que cree que sigue siendo esquivo. “El mercado lleva algún tiempo pronosticando el crecimiento del BPA, pero en realidad la revisión al alza de las valoraciones es la responsable de la mayor parte de la recuperación que desde hace 24 meses se desarrolla en casi todos los países, a excepción de Japón”, explica.

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“La tendencia histórica indica que el descenso de la inflación se traduce en incrementos del PER. En el entorno actual de crecimiento entre bajo e inexistente, las valoraciones podrían convertirse en otro obstáculo”, afirma.

Otra de las claves de inversión para los próximos meses está, para el director de análisis técnico de Fidelity, en las small y midcaps a nivel mundial. “Los valores de pequeña y mediana capitalización de EE.UU. han vuelto a suscitar el interés de los inversores. Los pequeños valores estadounidenses han rebotado desde sus mínimos de octubre de 2014, lo que confirma que la tendencia alcista permanece intacta. Los pequeños valores británicos también han empezado a destacar. En China estamos viendo cómo se acumulan señales de que los valores de pequeña y muy pequeña capitalización están superando a las grandes empresas estatales”.

«Vivimos en el nuevo surrealismo y los planes de pensiones se enfrentan a una bomba de relojería», dice el estratega jefe de Investec

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Los gestores de fondos se enfrentan al enorme reto de obtener rentabilidad en unos mercados financieros con comportamientos hasta ahora desconocidos, que el estratega jefe de Investec, Michael Power, denomina “el nuevo surrealismo”. ¿Quién tiene la culpa de que nos encontremos en un escenario puesto del revés y cuál es la solución? Asia es la respuesta a todas las preguntas –de manera directa o indirecta- dice Power, que considera esta situación una bomba de relojería para los planes de pensiones.

Si la tarea de los gestores es “no perder dinero”, en primer lugar, y “ganarlo” en segundo – lo cual es relativamente fácil con una cierta inflación-, en el entorno económico de hoy no es tan obvio. Nos movemos en un mundo con países con tasas de interés negativas, como Dinamarca, donde los depósitos en instituciones financieras conllevan un coste en lugar de un retorno y pagamos a los gobiernos por prestarles dinero (como sucedió en Suiza recientemente con el bono a 10 años). En el largo plazo podría haber muchos problemas para los fondos de pensiones, máxime cuando los políticos siguen fijándose sólo en el corto plazo (el tiempo que dure su mandato) y los bancos centrales no se han querido parar a analizar los problemas que amenazan a estos fondos: es una bomba de relojería, dice Power.

La apertura de China al mundo ha cambiado en pocos años la configuración del comercio mundial. Es lógico –explica el estratega– que cuando dos mundos se juntan, el resultado sea un punto intermedio entre ambos. China ha incorporado a 3.000 millones de personas que ganan menos de un dólar al día a un mercado de trabajo y comercio cada día más globalizado. Los demás países se han encontrado compitiendo contra eso y, como consecuencia, el salario mínimo en Estados Unidos no ha subido en términos reales desde la década de los setenta, por ejemplo. Los países occidentales han intentado todo para evitar el estancamiento de sus economías: los bancos centrales han bajado los tipos de interés, han inundado el mercado de efectivo emitiendo moneda, han financiando con deuda; pero, a la postre, cuando ya no hay más posibles apoyos para mantener los precios, éstos bajan y llega la deflación.

Otra gran causa para la deflación ha sido el avance tecnológico que ha permitido un enorme crecimiento del comercio electrónico. Los consumidores que antes compraban en tiendas –que necesitaban personal- ahora compran en portales como Alibaba, desde cualquier ciudad del mundo. Alibaba es un ejemplo –hay más- de los gigantes de la distribución que han inundado el mundo con sus baratísimos precios, causando despidos y ayudando a la llegada de la deflación.

Pero China no es sólo la principal fuente de deflación, según el experto también es la solución. A pesar de su actual desaceleración, China ha sido el país más beneficiado, ya que ha sufrido el efecto contrario. En China los salarios han aumentado y el consumidor tiene más poder adquisitivo. Hay aumento de precios. Ahora –y durante los próximos 12-18 meses- es el momento de que los inversores del resto del mundo incrementen los porcentajes de sus carteas en Asia-Pacífico, mirando también a Malasia, Corea, Filipinas o India, países en los que la pirámide demográfica ayuda a que exista inflación y crecimiento. Japón es la excepción de la zona: su enfriamiento se ha debido a la falta de demanda interna, causada por una población que al envejecer gasta menos. Una situación parecida se está dando en Europa.

Power, que dedicado buena parte de su carrera profesional a la región de África y Medio Oriente, y ha vivido en Bahrain 12 años, plantea su opinión sobre lo que está pasando allí. El Medio Oriente, según el experto, está viviendo su situación más difícil desde los años 90, atrapado por una deflación causada –en su caso- por la abrupta caída del precio del crudo, su principal exportación, en un 50%. Esta drástica reducción de ingresos en sus balanzas comerciales está haciendo aflorar algunos los problemas sociales latentes en una región de gran inestabilidad política y fuertes disputas, hasta ahora enterrados bajo miles de barriles de petróleo. No todos encaran esta crisis desde el mismo punto de partida. Los países del golfo son suficientemente ricos como para resistir, sin embargo Yemen, Siria o Libia no tienen recursos con qué sustituir el flujo de capital faltante y sus economías se están viendo más afectadas, llegando incluso a provocar divisiones internas, como en el caso de Siria.

Como conclusión, Power insiste en centrar en Asia la búsqueda de yield para las carteras de inversión a largo plazo, así como en soluciones creativas, que pueden incluir la inversión en bienes raíces buscando activos nicho, como las viviendas en alquiler para estudiantes en ciudades universitarias, una idea que puede generar rentas interesantes para carteras a largo plazo.

Cinco claves para entender el éxito del bitcoin

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Madrid se convertirá el próximo 23 de abril en el epicentro mundial de las divisas digitales, con la celebración del «Digital Currency Summit«, un encuentro internacional que se concibe como un foro de formación y debate en el que se realizará una primera toma de contacto con las monedas digitales.

El evento, que estará patrocinado por entidades como BBVA, EFPA España o el IEB, contará con la presencia de destacados ponentes nacionales, como Macarena Peña, Internal Ventures en BBVA Digital Banking, y Rodrigo García de la Cruz, director del Programa de Innovación y Tecnología Financiera del IEB, así como internacionales, como Jan Kees de Jager, ex ministro de Finanzas de Holanda, Harald Stiber, economista en la Comisión Europea, y Chris Gledhill, responsable de Innovación Tecnológica y Banca Digital en Lloyds.

Una moneda debe ser una herramienta válida para almacenar valor y el bitcoin, de momento, no ha mostrado señales de ser menos volátil a largo plazo. Ya existen proposiciones para crear un sistema dual (valor/acción) mediante el cual se permita que una moneda digital estabilice su precio gracias a programar una política monetaria de intercambio que incremente o reduzca el total de moneda en circulación, en caso de que esta suba o baje demasiado de precio. La moneda se puede convertir en acción, o viceversa, lo que nos deja con una unidad de valor estable y una acción o herramienta con la que especular.

Bitcoin es una comunidad que se vuelve más fuerte con cada crítica, encontrando soluciones creativas y realizables a los problemas que se le presentan -como la volatilidad, por ejemplo. No olvidemos que bitcoin es sólo el primer ejemplo práctico del potencial subyacente en el Blockchain, el protocolo o tecnología sobre el que funcionan las criptomonedas. El Blockchain nos permite evolucionar Internet hasta convertirlo en una plataforma de intercambio de valor. Ante el problema, inherente a Internet hasta ahora, conocido como “double spending” surge el Blockchain, que no deja de ser un libro de cuentas universal, y el “double spending” ha dejado de ser un problema, lo que abre la puerta al intercambio abierto y seguro de propiedad en Internet.

El Blockchain nos permite un intercambio de propiedad y, por otro, sirve como sistema de documentación inalterable, lo que queda escrito en la plataforma de Bitcoin, mediante criptografía, y ya nunca podrá ser modificado. Podremos crear contratos Peer-to-Peer válidos e intercambiar valor entre dos o más partes.Es imposible adivinar cuál será el futuro de bitcoin, pero sí que será imparable.

La movilidad internacional y sus implicaciones financieras

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La expresión “movilidad internacional” se ha materializado en nuestros días abarcando muchas realidades. Del mismo modo que muchas empresas sueñan con un desarrollo internacional, cada vez hay más personas que, solas, en pareja o en familia, conciben su vida lejos de su país de origen y con múltiples destinos. Nunca había sido tan fácil como ahora desplazarse y, quizá por eso, nunca había sido tan importante prepararse para hacerlo desde un punto de vista patrimonial legal y financiero.

En este contexto, se hace imprescindible buscar buenos “compañeros de viaje”, productos financieros capaces de adaptarse a la movilidad internacional de los individuos. La póliza de seguro de vida se considera uno de los productos financieros que mejor responde a estas situaciones. Sin embargo, para aportar un beneficio óptimo, la póliza debe tomar en cuenta las especificidades del país de residencia de cada parte interesada: tomador, asegurado y beneficiarios. Un trabajo de ajuste y precisión que necesita que intervengan especialistas.

¿Y si la mundialización hubiera confundido alguno de nuestros puntos de referencia?

Hoy en día, desayunar en Bruselas antes de salir corriendo a una reunión en París para terminar el día en un club londinense es el día a día de mucha gente que lo hace sin ser realmente consciente de cambiar de país a cada paso. Es una de las paradojas de principios de este siglo XXI: los individuos nunca han sido tan móviles, pero tampoco tan poco conscientes de su movilidad. Las fronteras han desaparecido en parte, las nuevas tecnologías y unos transportes cada vez más competentes han eliminado las distancias y el ciudadano del mundo ha terminado por olvidar que también es ciudadano de un solo y único país.

Sin embargo, especialmente en materia de fiscalidad, el día a día se encarga de recordarnos con regularidad la realidad de nuestro lugar de residencia. Esto significa que ser residente de un país supone plegarse a unas normas y una legislación. Entonces, ¿cómo combinar gestión del patrimonio y movilidad? ¿Cómo gestionar los bienes cuando, por diversos motivos, personales o profesionales, es preciso cambiar con regularidad de país de residencia? ¿Cómo permitir que los miembros de una familia dispersa por los cuatro rincones del planeta sean beneficiarios de una misma póliza? La realidad es que la movilidad impone ciertas restricciones para cualquiera que desee gestionar su patrimonio de manera racional y a largo plazo. Estas restricciones están lejos de ser insalvables, pero exigen cierta experiencia y un conocimiento perfecto de cada mercado.

A cada país, su legislación

En un entorno legislativo internacional extremadamente fluctuante, no todos los productos financieros son iguales frente a la movilidad internacional. La póliza de seguro de vida resulta un compañero de viaje ideal. Presenta enormes ventajas para los ciudadanos móviles, en particular dentro de la Unión Europea. Muy extendida y aceptada, ofrece a sus tomadores una garantía de cobro sea cual sea el país de residencia y el soporte elegido: fondo en euros o unidades de cuenta, mono-soporte o multi-soporte. Es un producto que también ha sabido evolucionar con su tiempo, por ejemplo, al ofrecer la posibilidad de invertir en empresas comprometidas con un trámite de desarrollo sostenible por medio de los fondos ISR. Sigue siendo un producto de gran flexibilidad pero que precisa ajustarse en función del perfil de cada tomador y beneficiario.

Aunque los fundamentos de la póliza de seguro de vida siguen siendo los mismos, ya se esté en situación de movilidad o no (análisis de la situación patrimonial e hipotecaria, definición de los proyectos de transmisión, elección de soportes, desafíos a corto, medio y largo plazo), el hecho de tener que tomar en cuenta las sutilezas legislativas de uno o varios países al mismo tiempo, durante un tiempo más o menos largo, posee impactos en las opciones elegidas. Y aquí es donde resulta necesario un verdadero trabajo pedagógico, ya que pocos clientes y, de modo más sorprendente, pocos organismos financieros, han valorado dichos problemas. Lo que tiene consecuencias a diario, ya que aunque el producto sea flexible, no basta con contratar una póliza de seguro de vida para que esta se adapte a la movilidad diaria. Por ejemplo, no informar al asegurador con el que se ha contratado la póliza del cambio de país de residencia o de la mudanza de uno de sus beneficiarios, supone hacer que estos se expongan inútilmente a sorpresas desagradables. Por lo que el asesoramiento y el seguimiento del producto en función de los cambios de la situación de las personas implicadas es fundamental.

El papel del jurista en la estructuración de las pólizas de seguros

Por fortuna, la portabilidad de la póliza de seguro de vida puede gestionarse antes o después de contratarla, lo que permite responder a cambios de situación imprevistos. Por el contrario, para estar seguro de disfrutar de todas las ventajas de su país de residencia, hay que apoyarse en profesionales que posean un conocimiento jurídico y legislativo perfecto de cada mercado. Aquí entra la figura de los juristas, especialistas en la legislación patrimonial y fiscal local, a la hora de gestionar una póliza de seguro de vida. El papel del jurista, aparte de su aportación técnica en la gestión de riesgos y la adaptación de los productos a la legislación local, es ayudar a ser más precisos para responder a las necesidades y expectativas de los clientes; éste es el único medio para acompañar a los mismos con eficacia en un contexto legislativo internacional cada vez más complejo.

Sin duda, la póliza de seguro de vida es el producto financiero más adaptado a las recientes evoluciones de la sociedad: permite la gestión del patrimonio de las personas teniendo en cuenta los nuevos criterios de movilidad. Con la particularidad de que nunca se sabe si esta movilidad será temporal o permanente. Para ello, es preciso encontrar el mejor equilibrio patrimonial y fiscal en un momento dado, con el riesgo de tener que volver a empezar algunos meses más tarde con la misma flexibilidad y reactividad. Este es el precio de la eficacia de la portabilidad de la póliza.

Luis de la Infiesta es Country Manager de Vitis Life en España.

Más de 280.000 m2 de nueva superficie logística están ya en construcción para 2015

| Por Alicia Miguel | 0 Comentarios

Las cifras alcanzadas por el mercado industrial y logístico en 2014 son reflejo de que el sector se encuentra en plena recuperación. Con más de 690.000 m² de superficie logística contratados en 2014 entre Madrid y Barcelona, y una inversión total de 620 millones de euros, el sector se enfrenta ahora a nuevos retos para 2015, marcados principalmente por la necesidad de atender a una demanda en crecimiento y a las consecuencias que tendrá en el mercado el auge del e-commerce.

Según el último Informe del Mercado Industrial y Logístico elaborado por la consultora JLL, la tasa de disponibilidad actual de superficie logística ha descendido en 2014, y se sitúa en un 10,4% en Madrid y en un 9,12% en Barcelona, percibiéndose una escasez de naves de gran tamaño (más de 20.000 m²), sobre todo en las primeras y segundas coronas de las ciudades.

Proyectos especulativos y ‘llave en mano’

¿Qué consecuencias tendrá esta situación en el mercado? “Ante la falta de oferta de calidad disponible, los promotores están empezando ya proyectos especulativos en ambas ciudades, así como también se verá un aumento de las fórmula llave en mano, sobre todo en Madrid, donde aún hay suelo a precio competitivo bien ubicado y que permite realizar proyectos a medida con rentas competitivas”, explica Luis Guardia, director de Industrial y Logística de JLL.

De hecho, en estos momentos ya hay en construcción más de 280.000 m² de superficie nueva logística (105.500 m² en Madrid y 179.610 m² en Barcelona), de la cual la mayor parte se ubicará fuera de la primera corona. En este sentido, sólo el 12% de la oferta futura en construcción de Madrid está en primera corona, y en el caso de Barcelona el 83% se localizará en la segunda corona.

Por otro lado, JLL vaticina un progresivo aumento de las rentas logísticas. En el caso de Madrid, la renta en la zona prime ha experimentado un ligero y continuado ascenso motivado por el incremento de la demanda y la escasez de producto, situándose en 4,70 €/m²/mes. Una tendencia que tiene su reflejo también en Barcelona, donde la renta máxima prime logística comienza a repuntar después de 6 años de descenso, alcanzando los 6,50 €/m²/mes.

Asimismo, otra de las tendencias que se verá de cara al futuro será el regreso de las operaciones de rehabilitación de activos o de áreas completas. Según explica Gustavo Rodríguez, director de Capital Markets Logística de JLL, “esto supondrá una oportunidad para mejorar zonas que han quedado estancadas en municipios cercanos a las grandes ciudades y que, si se plantea de forma adecuada, puede ser interesante para el capital promotor tanto nacional como internacional”.

Grandes perspectivas de inversión

En cuanto a las cifras de inversión, los 620 millones de euros alcanzados en 2014 son síntoma del interés que despiertan los activos españoles entre los inversores. De hecho, ha habido dos claros protagonistas en esta materia: Blackstone y las socimis. En este sentido, Blackstone protagonizó la compra del 35% del total invertido, seguido de las socimis (36%), que incorporaron más de 520.000 m² de naves logísticas a sus carteras.

De de cara a este 2015 se espera que las socimis sigan comprando aunque a un ritmo más pausado y de forma más selectiva, así como también volverán los fondos core y de carácter más conservador. En cuanto a las zonas geográficas, las inversiones ya no se limitarán a Madrid y Barcelona, sino que los inversores empezarán a contemplar ciudades como Sevilla, Valencia o Zaragoza.

El e-commerce entra en juego

Uno de los retos a los que está enfrentándose el sector es a la entrada en juego de un nuevo elemento, como es el comercio electrónico. Las firmas comerciales con canal de venta online requieren grandes centros de almacenaje y logística para guardar su mercancía, preferiblemente ubicados a una distancia de más de 40 kilómetros de las ciudades y con excelentes comunicaciones, así como también necesitan centros de transporte ubicados a una distancia no superior a 20 kilómetros. Como resultado de la falta de oferta de calidad para estos operadores, se recurrirá a la fórmula de llave en mano.

El modelo de distribución obliga a realizar cambios en las empresas de transporte. Anteriormente se realizaba una distribución almacén-tienda, con muchas referencias, y actualmente se ha pasado a un modelo dual donde es importante la gestión de los pedidos individualizados.

Inmologísticamente hablando, se traducirá en un aumento de demanda de plataformas de transporte de corta distancia (plataformas cross-dock) en puntos cercanos a los grandes centros de consumo y, más a largo plazo, la apertura de centros de distribución y recogida en el centro de las ciudades. Según vaticina Guardia, “los operadores de transporte y las grandes firmas de e-commerce darán la alternativa a sus clientes de recoger las mercancías en el centro de las ciudades y veremos cómo en cierta forma el transporte urgente irá adentrándose en las ciudades para estar cerca de los usuarios”.

¿Qué impuestos tiene que pagar el extranjero no residente que compre o venda su vivienda en España?

| Por Alicia Miguel | 0 Comentarios

El número de extranjeros no residentes que compra una vivienda en España ha crecido desde 2010, aunque el peso que tienen en el total de compraventas es bajo: representaron un 1,28% en el tercer trimestre de 2014, según las cifras del Ministerio de Fomento. Sin embargo, también venden esos inmuebles y como en toda transacción, hay que cumplir con las obligaciones tributarias. Idealista recoge en un artículo los impuestos que tienen que pagar por la adquisición y la venta de un inmueble.

Tanto el nacional como el extranjero pagan exactamente los mismos tributos por comprar una casa. La diferencia viene por los impuestos a pagar por la venta: el extranjero no residente tendrá que tributar por el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) y en el caso de que el vendedor extranjero no se halle en España, como excepción la plusvalía municipal la tendrá que pagar el comprador.

Impuestos que gravan la compra de una vivienda

Hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano. En vivienda nueva, el impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%. E una vivienda usada, el tributo que grava este tipo de inmueble es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y varía en función de la comunidad autónoma pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado. No obstante, Hacienda puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que ha pagado por ella.

Tanto la vivienda nueva como la usada están sujetas al pago de otro impuesto que es el de actos jurídicos documentados (AJD) que supone el 1% del precio escriturado de la compraventa y otro 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca.

Impuestos que gravan la venta de un piso

El vendedor que no resida en españa tendrá que tributar por varios impuestos: el impuesto sobre la renta de no residentes y por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU o plusvalía municipal).

IRNR: la reforma fiscal que está en vigor desde el pasado 1 de enero afecta al no residente como a un ciudadano más ya que ha traído cambios. Han desaparecido los coeficientes de actualización monetaria, que servían para corregir el efecto de la inflación sobre el valor de los inmuebles, lo que significa que ya no se tendrá en cuenta que un euro hoy no vale lo mismo que hace diez año. En cuanto a los coeficientes de abatimiento, sólo podrán aplicarse con un límite global de 400.000 euros por transmisiones realizadas a partir de 2015, ya sean viviendas, acciones o cualquier otro tipo de bienes muebles o inmuebles adquiridos antes de 1994. Por encima de este límite, dejará de aplicarse y se deberá tributar por toda la plusvalía generada por la venta de la casa. El porcentaje a aplicar depende del año de la adquisición y del tipo de bien. Este coeficiente pretende descontar de las plusvalías parte de las enormes revalorizaciones de las viviendas más antiguas.

En definitiva, cuando la venta de una casa se produce en un entorno en el que la venta de todos los bienes no supera los 400.000 euros, las plusvalías generadas por la venta de una vivienda generan un menor pago fiscal debido a la reducción del tipo impositivo que las grava. Sin embargo, cuando la venta de una vivienda y el resto de bienes supera el límite de 400.000 euros, la fiscalidad es más gravosa para el contribuyente, explican desde Idealista. El tipo impositivo que los no residentes aplican a la transmisión de inmuebles en 2015 será del 20% y en 2016 será del 19%.

La plusvalía municipal: el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como la plusvalía municipal es otro de los impuestos que cualquier extranjero que venda su casa de españa tiene que pagar, como un ciudadano más. en la venta de inmuebles se genera también la plusvalía municipal por el aumento de valor que experimenta el suelo. Por eso hay que hallar la diferencia entre el valor del suelo en el momento de venta y el del momento de la adquisición. Sobre esta diferencia de valor se aplica el impuesto que dependerá del municipio/ciudad donde se encuentre la casa y hay que abonarlo en los 30 días siguientes al cierre de la venta, explican los expertos a Idealista.