Durante décadas, el mercado inmobiliario ha sido sinónimo de solidez… pero también de lentitud, complejidad y costes ocultos. Cada compraventa involucra múltiples actores como bancos, notarios, agencias o fondos, y procesos manuales que consumen tiempo, dinero y recursos. Hoy, tecnologías como la blockchain y la tokenización permiten replantear la arquitectura operativa del sector desde cero. Pero ¿qué significa esto realmente en términos de eficiencia? ¿Dónde se generan los ahorros? ¿Qué puede cambiar a escala de sistema?
¿Por qué ahora? El momento tecnológico y regulatorio
En los últimos 5 años, la digitalización del capital ha ganado velocidad. La inversión minorista en activos alternativos se ha duplicado, el 70% de los jóvenes inversores busca ingresos pasivos, y el 68 % prefiere herramientas financieras gestionables desde el móvil. A la vez, Europa ha activado marcos regulatorios concretos para la tokenización de activos como el Pilot Regime o MiCA y países como España, Alemania y Francia ya permiten operar con estructuras tokenizadas bajo control legal. El ecosistema ya no es experimental. Es operativo. El momento no es futuro. Es presente.
Costes operativos tradicionales en el sector inmobiliario
Una transacción inmobiliaria media en Europa implica entre 6 y 10 intermediarios: agente inmobiliario (2 a 5 % de comisión), notaría (0,5 a 1 %), registro, gestoría, tasación, impuestos sobre transmisiones, banca (comisión de apertura más intereses), abogados, custodios… Según la OCDE (2023), los costes asociados pueden representar entre un 9 % y un 12 % del valor de compraventa en operaciones residenciales, sin contar el coste de oportunidad por el tiempo invertido. A esto se suman errores, repeticiones, plazos prolongados y fricciones documentales.
Modelización simple del impacto
Tomemos una compraventa tradicional de 250.000 euros. El comprador asume gastos directos de 20.000 euros en media, y espera entre 60 y 120 días hasta completar la operación. En un modelo tokenizado, parte de esos costes desaparecen: no hay agencia, no hay notaría presencial, no hay intermediario bancario. El activo se representa digitalmente, y las participaciones se distribuyen y gestionan mediante contratos inteligentes. Según estimaciones de Roland Berger (2024), los costes operativos pueden reducirse entre un 20% y un 30%. Y el tiempo se reduce de semanas a minutos.
¿Por qué la tokenización mejora la eficiencia estructural?
La clave está en cómo se reorganiza el sistema. En lugar de depender de actores aislados, la tokenización crea una red unificada donde la propiedad, la participación y la transferencia existen de forma digital, registrada, trazable y programable. Los contratos inteligentes automatizan pagos, asignaciones, distribución de ingresos y actualizaciones de posición. Los costes fijos se reducen, los errores humanos desaparecen, y el modelo se vuelve escalable. La liquidez secundaria, aunque aún incipiente, ya ha demostrado funcionar, y los activos tokenizados pueden moverse entre plataformas sin rediseñar todo el proceso legal y operativo. La eficiencia no es una consecuencia de la tecnología. Es su mayor propósito.
Conclusión: ¿qué puede cambiar en tres años?
Si el ecosistema sigue avanzando, la tokenización puede convertirse en la infraestructura estándar para activos inmobiliarios de inversión. Lo que hoy es una disrupción, en tres años será probablemente una capa base: más barata, más rápida, más segura. No se trata de eliminar lo existente, sino de rediseñar lo esencial. Y la eficiencia operativa será el motor, no la consecuencia, del cambio.
Tribuna de Robin Decaux, CEO de Equito
Por Funds Society, Madrid
