El sector inmobiliario cotizado ofrece un acceso sencillo, líquido y diversificado a la inversión inmobiliaria: empresas que gestionan carteras de centros comerciales, oficinas, residencias de la tercera edad, almacenes e inmuebles residenciales. Un sector que, en nuestra opinión, ofrece una buena visibilidad gracias a su estructura de ingresos (alquileres que son relativamente estables).
Los beneficios de los REITs (Real Estate Investment Trust) vs. las inversiones directas son tres:
- Agrega valor al proporcionar liquidez a una clase de activos ilíquidos y, por lo tanto, ofrece unas transacciones más baratas; el rendimiento de los REITs está más correlacionado con las acciones a corto plazo y con los bienes inmuebles a largo plazo. No hay impuesto sobre actos jurídicos documentados.
- Son vehículos diversificados, con alto rendimiento de dividendos y transparentes desde el punto de vista fiscal, con un requisito de distribución de ingresos del 80-95%, y diversificación del riesgo de la propiedad.
- Estas empresas pueden potencialmente crear valor arbitrando activos y/o carteras a través de ciclos de acuerdo con nuestros análisis y ser propietarios de activos únicos (no replicables a través de la inversión directa).
Las desventajas de las sociedades inmobiliarias cotizadas son la volatilidad y la pérdida de capital. A la vez que se adquiere mayor liquidez, esta va acompañada de cierta volatilidad. La volatilidad a corto plazo es la de las inversiones en renta variable (con riesgo de pérdida de capital), que es una desventaja menor para los inversores a corto plazo.
Oportunidades en Europa
Según nuestro análisis, los fundamentos inmobiliarios europeos son sólidos y participan de varias tendencias positivas, como el aumento global de las rentas y la valoración, combinada con unos mercados de inversión competitivos en la zona euro.
Este año, el crecimiento de los ingresos es uno de los principales impulsores del valor de los activos y el nivel de los dividendos sigue siendo potencialmente sostenible. Hemos analizado el potencial de rentabilidad total de las empresas inmobiliarias, que debería ser de una media del 10%, con una rentabilidad de los dividendos del 4,5% y un incremento del activo neto revalorizado (valor de la cartera de inmuebles de la empresa inmobiliaria) del 5,5% (ODDO BHF AM SAS, datos a enero de 2019). Creemos que el rendimiento de los mercados bursátiles podría estar cerca de este rendimiento total y el rendimiento actual del sector inmobiliario cotizado del 11,70% en lo que va de año no es más que una puesta al día del rendimiento negativo de 2018 (datos de Bloomberg a partir del 26 de julio de 2019).
Participar de las megatendencias
Creemos que los inversores inmobiliarios que cotizan en bolsa pueden participar de las megatendencias a largo plazo y están bien posicionados para aprovechar la transformación urbana y el desarrollo de las ciudades del mañana.
Algunas de estas empresas están a la vanguardia de temas como la creciente polarización de los centros urbanos, las tendencias demográficas seculares como el envejecimiento de la población o las perturbaciones relacionadas con el auge de lo digital.
Se puede invertir a través de los bienes inmuebles en megatendencias: cambios estructurales que tienen consecuencias irreversibles para el mundo que nos rodea, proporcionan un enfoque a más largo plazo y menos cíclico. Las consecuencias concretas y visibles sobre el paisaje urbano se descuidan con demasiada frecuencia. Las empresas inmobiliarias pueden ser una buena manera de beneficiarse indirectamente de esas megatendencias.
Por ejemplo, el mercado de la logística se beneficia del crecimiento del mercado online (crecimiento del 9,8% CAGR desde 2015 según Colliers Int.) y de la tendencia de urbanización. Según Prologis, una tienda online necesita tres veces más espacio de almacenamiento que un negocio físico. Además, la oferta de almacenes logísticos sigue siendo limitada, especialmente en las zonas urbanas, en comparación con una demanda muy fuerte.
Algunas empresas inmobiliarias de nicho se han especializado en bienes raíces industriales y logísticas. Nosotros nos centramos en los líderes del mercado, beneficiándonos de ser propietarios y promotores de grandes superficies modernas -big box- y almacenes urbanos. La economía de escala y la diversificación entre países les permite participar desde el dinamismo del mercado logístico europeo, al tiempo que diversifican sus riesgos.
Otro buen ejemplo es el sector de las residencias de la tercera edad, donde también tenemos un fuerte crecimiento estructural con el envejecimiento de la población en Europa y nos gusta el perfil defensivo de las empresas de este sector con arrendamientos a largo plazo y altos rendimientos y con cierto potencial de diversificación, además del desarrollo de ofertas de servicios in situ.
Además, estamos siguiendo de cerca a algunas compañías de alojamiento estudiantil. Hay una falta de oferta adaptada en Europa continental -en comparación a EE.UU. o Reino Unido- y una demanda creciente vinculada a la democratización y al alargamiento de los estudios.
Estas inversiones alternativas frente a las clases de activos tradicionales (oficinas, activos minoristas, residenciales) representan alrededor del 19% de la cartera.
Los riesgos
La futura subida de los tipos de interés, ¿se considera generalmente negativa para la historia de la inversión inmobiliaria? Sí, lo es. En igualdad de condiciones, los tipos de interés más altos tienden a disminuir el valor de las propiedades y a aumentar los costes de los préstamos de los operadores.
Pero, ¿es realmente una clase de activo a evitar dentro del sector? Depende. Hay tanto el momento como la velocidad de la subida, lo que nos parece bien, ya que una rápida normalización de la política monetaria europea es muy improbable con la comunicación del BCE sobre una subida en 2022.
Además, el análisis histórico del rendimiento muestra que el rendimiento inferior relativo a corto plazo se ve atenuado posteriormente por el rendimiento superior de los bienes inmuebles en tiempos de subida de los tipos: el crecimiento económico y la inflación benefician al sector (indexación positiva, aumento de los alquileres, etc).
Otro riesgo es una sobreoferta en un mercado. Este es probablemente el caso de los centros comerciales. Seguimos siendo muy cautelosos con respecto a esta clase de activos.
Tribuna de Véronique Gomez, gestora de fondos de renta variable de ODDO BHF Asset Management SAS
Por Funds Society, Madrid