El año pasado defendí varios valores inmobiliarios y me equivoqué, o mejor dicho, como se dice entre los inversores: “se me ocurrió demasiado temprano”.
Desde mediados de 2016, los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) han estado rezagados en un 45% en relación al retorno del S&P 500. En mi opinión, el bajo rendimiento de los REIT ha preparado el escenario para un rendimiento superior a partir de aquí.
Para defender los REIT, empecemos mostrando el caso de consenso contra el grupo. La razón por la cual la mayoría de los inversores profesionales tienen REIT infraponderados es una combinación de las siguientes afirmaciones:
1. «No los entiendo».
2. «Son representantes de bonos y las tasas están subiendo».
3. «Los fundamentos son pobres con nuevos suministros llegando al mercado».
4. «[Para los minoristas REIT], Amazon va a aplastar a todos los minoristas».
Para el primer punto, es importante recordar que la ignorancia no es una tesis de inversión.
En referencia a los puntos 2 ,3 y 4, cada uno pueden tener cierta validez, pero mi respuesta es: «Ya está en el precio».
Uno debería pensar en una inversión en un REIT como una exposición a dos activos. El primero es un libro de contratos de arrendamiento en el lugar. Dependiendo del tipo de propiedad, el vencimiento de estos arrendamientos puede variar de una noche (hoteles), a un año (apartamentos), a 5-7 años (oficinas y centros comerciales), a más de 10 años (venta minorista triple neta).
Este activo en papel es como un bono de vencimiento equivalente; existe riesgo de crédito del inquilino y riesgo de duración / tasa de interés.
El segundo activo, y la parte mucho más valiosa, es la tierra y la estructura física que posee una vez que vence el período de arrendamiento. Como un activo real, debe exhibir cualidades de cobertura de inflación. Cuanto más aumenta el costo de la tierra, los materiales de construcción y la mano de obra, mayor es el costo de reposición del activo. Esto mantendrá a raya el nuevo suministro y permitirá que los alquileres tengan un nuevo precio.
Conclusión: con los REIT cotizando con un descuento significativo en acciones y bonos con grado de inversión, y un descuento promedio del 14% sobre el valor de mercado privado de propiedades comerciales equivalentes, este activo representa una combinación atractiva de ingresos actuales y protección contra la inflación.
Edward J. Perkin, CFA, Chief Equity Investment Officer Eaton Vance
