El negocio inmobiliario convencional (de tiendas físicas) a menudo se considera como una clase de activos tradicional o «de la vieja economía», que se verá negativamente afectado por los avances tecnológicos. Aunque esto es cierto para algunas áreas, esta clase de activos también está evolucionando en consonancia con las tendencias tecnológicas y los cambios en las necesidades de los consumidores, lo cual brinda numerosas oportunidades de inversión atractivas.
¿Qué está pasando?
La tecnología cada vez más sofisticada, la vertiginosa urbanización y los cambios demográficos han transformado de manera fundamental los comportamientos de los consumidores, además de alterar la necesidad de activos inmobiliarios y su utilización. Se trata de un área a la que prestamos cada vez más atención. Nuestro objetivo es descubrir a los ganadores y perdedores potenciales a partir de los cambios estructurales producidos por la tecnología, así como posicionar activamente nuestras carteras para beneficiarnos de esas tendencias cambiantes.
¿Qué impacto tendrá?
La infraestructura de Internet está creando nuevas clases de activos… Los avances tecnológicos y la creciente digitalización están creando una ingente demanda de potencia informática y una explosión de datos. La infraestructura física de Internet, por ejemplo los centros de datos y las torres de telecomunicaciones, se están expandiendo para atender esta necesidad y han llegado a formar una parte integral del paisaje inmobiliario del siglo XXI, dando lugar a nuevas clases de activos.
Prevemos que la creciente demanda de «cloud computing» (informática en la nube), el incremento de las aplicaciones de «Internet de las Cosas» (IoT), la creación de ciudades inteligentes y el crecimiento del «big data» seguirán impulsando la demanda de centros de datos. Paralelamente, la creciente expectativa de obtener un mejor rendimiento y servicio de los dispositivos móviles está relanzando el gasto de las operadoras móviles en antenas de telefonía.
El auge del comercio electrónico ha cambiado el panorama de la venta minorista y hace tiempo que se redactan epitafios que anuncian la muerte de los centros comerciales físicos. Sin embargo, el crecimiento del comercio electrónico está fomentando una demanda de superficie logística moderna;por ejemplo, las tradicionales «naves» de almacenes se han convertido en las nuevas tiendas del mundo. El comercio electrónico puede exigir hasta tres veces más superficie de logística que la venta tradicional en tiendas físicas. Los activos logísticos ubicados en lugares estratégicos se están volviendo más importantes para cumplir las expectativas cada más mayores de velocidad en repartos online: el reparto más rápido de Amazon en Nochebuena llevó solo 13 minutos, ¡desde que se hizo clic hasta la entrega del producto!
La logística presenta una de las perspectivas más favorables dentro de los segmentos inmobiliarios tradicionales. El sector se beneficia del continuo acicate del crecimiento de las ventas online, un negocio que previsiblemente crecerá a mayor ritmo que la respuesta de una oferta relativamente disciplinada. Creemos que esta tendencia positiva perdurará en el tiempo mientras continúe la escasa penetración de las ventas por Internet en muchos países del mundo.
¿Qué estamos haciendo al respecto?
Debido al desarrollo gradual que suelen experimentar estas tendencias (casi nunca suceden de la noche a la mañana), nos hemos vuelto muy selectivos en nuestras participaciones en arrendadores de locales comerciales en los últimos años, al centrarnos únicamente en los operadores «mejor de clase», que a nuestro juicio han acogido este cambio estructural y se han adaptado activamente para revelarse como ganadores.
Por otro lado, hemos incrementado nuestras posiciones en propietarios y promotores de logística global que son punteros en el desarrollo de logística moderna, p. ej. Goodman en Australia, Segro en Europa y DCT Industrial en Estados Unidos. También invertimos en una serie de compañías de centros de datos y antenas de telefonía, entre ellas: Equinix, InterXion y NextDC, donde creemos que las tendencias de crecimiento a largo plazo seguirán siendo sumamente favorables en el futuro próximo.
Estamos convencidos de que la clave es identificar el crecimiento a largo plazo en los mercados inmobiliarios, especialmente en un entorno donde se observa un cambio de rumbo de la política monetaria y donde muchos países y sectores entran con retraso en el ciclo inmobiliario, caracterizado por un aumento de los pisos vacíos y una mayor oferta. Creemos que el impacto de la tecnología seguirá siendo un motor clave del crecimiento para las empresas integradas en nuestro universo inmobiliario y que asuman ese cambio dentro de nuestras carteras concentradas y activamente gestionadas.
Por Fórmate a Fondo