Tras varios meses de crisis, en septiembre de este año las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en Estados Unidos aumentaron.
Esto nos haría creer que existen importantes oportunidades de inversión en EE.UU., principalmente con la compra de viviendas residenciales. Pero no es así.
El aumento de viviendas unifamiliares nuevas en EE.UU. fue gracias a que el precio medio anual de la vivienda registró su mayor caída desde 2009, a lo que se sumaron importantes descuentos ofrecidos por los constructores.
Así, las hipotecas de tasa fija a 30 años promedió el 7,9% en las últimas semanas, la más alta desde septiembre de 2000, lo que ha provocado que el volumen de solicitudes de hipotecas cayera a niveles que no se observaban desde 1995.
Por ello, ante la falta de acceso a las hipotecas, se ha generado una escasez crónica de casas usadas, lo que está impulsando a los compradores a optar por nuevas construcciones, situación que se ve fomentada por los propios constructores, que supuestamente ofrecen una serie de importantes descuentos.
¿Pero existe realmente en EE.UU. una oportunidad de inversión?
La realidad es que, si se compara la tasa de rendimiento de la renta de los activos versus la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, y si se tiene en cuenta que los valores aún se encuentran 50% por encima de los valores máximos alcanzados en la burbuja del 2008, la conclusión es que en EE.UU. el mercado se seguirá contrayendo.
Debido a esto, es probable que las oportunidades estén en otros lados como Europa, continente que, en general, no tuvo la fuerte apreciación de EE.UU.
Específicamente, uno de los países a destacar es España, que se encuentra entre los mercados favoritos de los inversores inmobiliarios en el Viejo Continente, ya que tan solo se encuentra 10% arriba de los valores del 2010 y 23% debajo de los máximos del 2008, frente al resto de Europa que se ubica en promedio 46% por encima de los valores del 2010.
Allí, existe una gran cantidad de propiedades (más de 100.000 millones de euros) en el mercado primario (bancos o subastas), a las cuales se puede acceder con importantes descuentos, algo que es fundamental ya que nos permitirá “maximizar retornos” al generar una ganancia mayor cuando se desinvierta el activo.
Y si le agregamos los ingresos por rentas, es posible obtener una rentabilidad sostenida de más del 15% anual neto en moneda dura.
¿Pero solo la adquisición de propiedades para renta representa una buena inversión?
Generalmente, las personas que desean invertir, pero no son profesionales, creen que la mayor fuente de ingreso en una inversión de Real Estate tiene que ver con el flujo de caja, es decir, el ingreso por renta.
De esta forma, se concentran en buscar propiedades alquiladas con flujo estabilizado para poder obtener este ingreso ya mencionado.
Sin embargo, como se explicó anteriormente, esto no es lo único que se debe tener en cuenta a la hora de invertir.
En realidad, un factor clave es aplicar estrategias de inversión, como la oportunista, que permite acceder a propiedades con descuentos de su valor de mercado, o la Value Add, en las que se puede añadir valor mediante la gestión del activo. En ambas, se asume más gestión y más incertidumbre, pero los retornos son más interesantes.
Cuando se aplican estas estrategias, es probable que no se obtengan flujos al momento de la inversión, aunque seguramente se registrarán importantes ganancias a futuro.
Centrándonos en el caso de España, allí el mercado de inversión se ha contraído más de un 50% en lo que va del año 2023, permitiéndoles a los grandes inversores que adquieran portafolios de propiedades con descuentos de más del 35% de su valor de mercado, sumado a un 15% adicional de descuento debido al ajuste de precio promedio que sufrieron los activos comerciales sin flujos durante los últimos 15 meses por el impacto de las subas de tipos de interés.
Al mismo tiempo, en la semana del 23 de octubre, el Banco Central Europeo confirmó una pausa en su política monetaria restrictiva, dejando su tasa de interés en 4,5%.
Así, aunque este es su nivel más alto desde la creación de la entidad, la decisión nos invita a creer que, a partir de 2024, las tasas comenzarán a bajar.
Por lo tanto, si hoy en día se adquiere una propiedad con descuentos, un efecto rebote se producirá en los precios de las propiedades, lo que en los próximos 2 o 3 años nos dará la oportunidad de venderlas y obtener retornos extraordinarios.
Además, con este tipo de estrategias, otra de las ventajas es que no resulta necesario apalancarse a un porcentaje muy alto (endeudarse con un préstamo), para obtener altos rendimientos, lo que reduce el riesgo de la inversión.
En este sentido, lo que comenzó siendo una buena idea para generar flujo de caja producto de la renta, puede terminar siendo contraproducente con alto porcentaje de apalancamiento en estos contextos de altas tasas.
Por ello, teniendo en cuenta estos conceptos, si no se cuenta con la experiencia necesaria, será fundamental recurrir a un Asset Manager que nos ofrecerá las mejores estrategias y oportunidades de inversión.
Por Funds Society, Miami