Históricamente, los seres humanos han realizado sus inversiones en los mercados financieros. Sin embargo, desde hace ya varias décadas, el interés por las inversiones inmobiliarias es una realidad, ya que pueden ofrecer rentabilidades similares a las primeras, pero son menos riesgosas.
Por ello, diversos protagonistas del mundo de las inversiones, como asset managers, bancos de inversión, asesores financieros, entre otros, en conocimiento de las bondades de la industria inmobiliaria, participan activamente buscando balancear carteras de activos financieros con inversiones alternativas en real estate.
Esto se debe, principalmente, a que el real estate brinda protección contra la inflación, genera flujo de caja, reduce la volatilidad y permite diversificar las carteras debido a la baja correlación del sector con los activos financieros tradicionales.
Pero más allá de las bonanzas del real estate, la gran cuestión es ¿cómo un asesor de inversiones debería recomendar en qué mercado invertir en real estate? Por ello, a continuación, compartimos los seis tips que deben tenerse en cuenta a la hora de elegir en dónde invertir.
- Marco institucional sólido y predecible: al evaluar un mercado, es importante considerar factores como la estabilidad política, la seguridad jurídica y la eficacia del sistema regulatorio porque ayuda a proteger la inversión a largo plazo.
- Situación macroeconómica y tendencias del mercado: se debe evaluar la inflación, el crecimiento económico, el ingreso per cápita, la tasa de desempleo, la estabilidad de la moneda, y el costo del capital, lo que puede ayudar a determinar la capacidad del mercado para soportar la inversión en bienes raíces.
- Situación micro del sector inmobiliario y tendencias del mercado: deberán estudiarse, entre otros, fase del ciclo que se encuentra el mercado, oferta y demanda, aspectos demográficos, profundidad y liquidez del mercado, inventarios existentes y por ingresar, así como la tasa de vacancia y las tendencias de alquiler.
- Cada segmento es un mundo: deberá tenerse en cuenta que cada segmento de activos está impulsado por distintas variables, por lo tanto, tiene sus propias características y tendrá sus propias perspectivas de crecimiento, riesgos y oportunidades. Está demostrado estadísticamente que en algunas ocasiones, en el mismo momento y en el mismo mercado, hay segmentos que se recuperan, otros que se expanden y otros que se contraen.
- Perfil del inversor: es muy importante entender el perfil de riesgo del inversor, expectativas de rendimientos, preferencias en cuanto a mercados y segmentos, experiencia, tipo de gestión, inversión directa o indirecta, entre otras cuestiones.
- Definir la estrategia y plan de negocios: basado en el perfil del inversor, se deberá definir el mix del portafolio de inversión a conformar (mercados y segmentos) y el mix de estrategias (distress, oportunista, core plus, core). Así, se armará un plan de negocios que responda a las mismas para luego ejecutarlo. Preguntas claves para el plan serán: ¿Qué descuentos requiero en la compra? ¿Cuál es la renta actual y potencial? ¿Cuál es la potencial apreciación a corto, mediano y largo plazo del mercado y segmento elegido?
¿Cuáles son los mercados inmobiliarios más atractivos hoy en día?
Sin dudas que tanto Estados Unidos como la mayoría de los países de Europa cuentan con un marco institucional sólido y predecible. Pero, en base al resto de las variables, consideramos que hoy en día las mejores oportunidades se encuentran en el Viejo Continente.
En 2022, Europa tuvo un muy buen primer semestre gracias a que allí, pese a la inflación, las tasas de interés empezaron a subir en forma más gradual que en EE.UU. Actualmente, la inflación en la Unión Europea es del 5,3%, muy por encima del objetivo del Banco Central Europeo del 2%, por lo que la entidad aún podría seguir subiendo sus tasas.
Pero aunque este año en Europa podría ser recesivo, si las tasas comienzan a bajar, el 2024 podría ser muy diferente gracias a que existen varios países con un gran potencial de apreciación como es el caso de España. Por ello, a continuación, detallamos algunos datos que reflejan esto último y que deben tenerse en cuenta a la hora de decidir en dónde invertir.
El año pasado, el PIB de España tuvo un incremento anual del 5%, siendo uno de los mayores crecimientos del mundo y, hoy en día, es el tercer mercado europeo favorito para los inversores inmobiliarios.
En el caso particular del sector inmobiliario español, 2022 fue un año récord en volumen de inversión, con más de 17.000 millones de euros. Además, hubo un incremento en las ventas de viviendas del 17% respecto a 2019 y una suba de precios del 7,2% anual.
Debido a que España está teniendo un importante crecimiento demográfico, por la llegada de inmigrantes, la demanda de propiedades sigue siendo superior a la oferta.
En España hay muchos inventarios en los bancos y, ante el temor de que estos sigan aumentando, los fondos podrían acceder a estos con grandes descuentos.
¿Por qué no es conveniente invertir en Estados Unidos hoy en día?
Por otra parte, la realidad es que actualmente Estados Unidos está muy sobrevalorado: más del 50% de las propiedades están por encima de los valores alcanzados en la burbuja 2008 y, si miramos los 200 fondos más grandes de Real Estate, veremos cómo gran parte de ellos migraron sus capitales desde allí hacia Europa.
Estados Unidos comenzó muy bien el 2022 pero a medida que la Reserva Federal comenzó a subir sus tasas de interés se empezó a generar un freno y el país cerró el año con una caída en sus ventas inmobiliarias del 35%.
Si comparamos la tasa de rendimiento de la renta de los activos versus la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, podemos proyectar que probablemente en EE.UU. este año la diferencia de tasa continuará siendo negativa y el mercado se seguirá contrayendo.
Una de las grandes preocupaciones de los inversores es la baja la demanda de oficinas como consecuencia del aumento del homeoffice desde la pandemia y el distress generado en este segmento, en donde varios de los principales fondos globales de inversión están devolviendo los activos a los bancos por tener una valoración inferior a su deuda.
A simple vista, la creencia sería que invertir en Estados Unidos siempre sería beneficioso. Sin embargo, en función a los tips comentados, podemos concluir que no todo lo que brilla es oro y que hoy en día las oportunidades se encuentran en otras regiones.
Por ello, a la hora de invertir, siempre una buena opción es recurrir a un Asset Manager Global que tendrá en cuenta estas variables para tomar las mejores decisiones de inversión.
Tribuna de Silvina Capellino, ejecutiva de cuenta de INMSA Real Estate Investments Management.
Por Funds Society, Miami
