Llega el principio del año y los economistas nos vemos abocados a dar nuestra opinión sobre la evolución de ciertos mercados de interés general para la colocación de nuestros ahorros. Un trabajo que, aunque se haya popularizado hace años ante la ascendencia de la profesión en el ámbito de la comunicación, no es algo que hagamos demasiado bien. Y es que, ante escenarios cada vez más inciertos y dentro de un mundo que progresa de manera exponencial, la manera tradicional de hacer previsiones siguiendo metodologías lineales es cada vez menos acertada.
La prueba la tenemos en lo que pasó hace un año sobre las previsiones en el mercado inmobiliario para este 2023 que acabamos de dejar, donde esperábamos un año de bajada generalizada de precios ante un escenario de desaceleración económica, una pérdida de poder adquisitivo de las familias por la subida de tipos y una inflación que estimábamos duradera. La realidad nos ha puesto en nuestro sitio y hemos cerrado el año con un mercado residencial resiliente con una recuperación de precios en países en los que ya se habían corregido a finales de 2022 y principios del 2023 y una segunda parte del año con una ligera caída o corrección en aquellos países donde los precios habían subido con más fuerza anteriormente.
Pero sea como fuere, hablamos de caídas muy alejadas de las previsiones del Banco Central Europeo (BCE), que estimaba una corrección del 5% por cada subida del 1% en los tipos de interés. Y como siempre… “Spain is different”. Porque a diferencia de otros países el aumento del precio durante la pandemia y los años posteriores no fue tan alta, por lo que el crecimiento ha sido más moderado a pesar de una caída substancial del número de operaciones y la contratación de hipotecas.
¿Qué nos depara este 2024? La opinión generalizada vaticina una bajada de los tipos de interés este año. La prueba la tenemos en que, desde finales de septiembre, el Euríbor ha bajado cerca de un 16% y el bono español a 10 años alrededor de un 29%. Además, si echamos un vistazo a la curva de tipos de interés veremos una clara pendiente negativa. Una situación esta, que si bien hace años era un claro síntoma de desaceleración económica, hoy es esperada como agua de mayo por los inversores del ladrillo. En este sentido, si la economía y el empleo mantienen su dinamismo veremos una mejora en el número de operaciones y la contratación de hipotecas, algo que ya se está trasladando a las ofertas hipotecarias del sector financiero, ya que los bancos intentarán mantener sus resultados compensando la bajada de tipos y, por ende, de sus márgenes, con más operaciones hipotecarias.
Pero ¿es oro todo lo que reluce tras la más que probable bajada oficial de tipos de interés?
Pues debido a la fuerte incertidumbre existente en el mercado y la necesidad de establecer en nuestras predicciones un análisis prospectivo, hay ciertos elementos que los inversores deben tener en cuenta antes de acometer cualquier inversión inmobiliaria y que afectará a la evolución de los precios.
El primer factor sería la evolución de la tasa de morosidad bancaria ante la bajada de tipos. Una morosidad ya detectada en varias entidades y que se focaliza en los préstamos hipotecarios. Esta podría provocar que la concesión de financiación sea menos laxa que la de los últimos años, ya de por sí bastante rigurosa, trasladando primas de riesgo más altas a los precios de financiación.
El segundo factor relevante es el desequilibrio existente entre oferta y demanda que, mientras dure, no permitirá un ajuste significativo de precios. A este factor hay que añadir una derivada adicional que supone un riesgo que flota en el ambiente y del que nadie o poca gente habla. Por una parte, la conjunción de una tendencia de movilización demográfica hacia grandes ciudades. Por otro lado, un fuerte crecimiento de la población española que, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), será de un 9% los próximos 14 años, haciendo necesaria la creación de 2,7 millones de viviendas. Además, la bajada de la ratio de ocupación de personas por vivienda, de 2,48 a 2,36, hace que estos desequilibrios no solo persistan, sino que se vayan a agudizar en los próximos años.
El tercer y más importante factor es que la inversión estructural y de valor requiere seguridad jurídica y más estabilidad en el marco normativo, ya que la posibilidad de cambio constante a nivel legislativo, urbanístico o fiscal provoca que los inversores miren hacia otros segmentos que ofrecen más certidumbre normativa. Los tipos de interés son una variable clave en el mundo inmobiliario. No obstante, la situación actual exige también reducir la burocracia administrativa para facilitar la puesta a disposición de suelo; una normativa fiscal basada en incentivos que equilibre la compra y el alquiler; una menor presión fiscal sobre la cadena total de valor; y la no demonización de la propiedad privada haciendo un mejor uso del concepto de gran propietario o tenedor ejerciendo más protección ante impagos y ocupaciones ilegales.
De seguir con una legislación con claro sesgo ideológico, alejada de la evidencia histórica y focalizada en el rédito electoral, en vez de ir a la raíz del problema, solamente conseguiremos que la evolución de los tipos de interés sea lo que menos nos deba preocupar.
Tribuna de Vicenç Hernández Reche, economista y CEO de Tecnotramit.
Por Funds Society, Miami
