Dadas las valoraciones de los mercados de renta fija y renta variable, estos últimos años hemos visto una creciente demanda por activos inmobiliarios. La mayor dificultad a la que se ha enfrentado el inversor profesional ha sido diseccionar este activo, e identificar qué segmento presenta mejores oportunidades ajustadas al riesgo. Los sectores inmobiliarios más tradicionales en fondos de inversión han sido: residencial, oficinas, industrial, hotelero y logístico, pero, desde hace unos años, el de las residencias de estudiantes ha pasado de ser inversión nicho a algo más convencional.
Las residencias son una clase de activo con una clara y creciente disparidad entre oferta y demanda. La educación superior es un sector económico que se beneficia de un crecimiento estructural y que demuestra características anticíclicas, ya que los estudiantes buscan inscribirse durante períodos de desaceleración económica. Así, es una oportunidad de inversión ajena al comportamiento de los mercados financieros.
GSA es una compañía líder en la adquisición, desarrollo y gestión operativa de residencias de estudiantes a nivel mundial, con casi 30 años de experiencia. Sus residencias se encuentran ubicadas en las principales ciudades de países que componen el denominado G20, tales como Reino Unido, Alemania, Irlanda, España, Australia, Japón y ahora EE.UU. con un límite máximo de exposición en cada país del 30%.
Su fondo, GSA Coral, fundado y registrado en Luxemburgo en 2011, completó con éxito este pasado diciembre la adquisición de una nueva cartera compuesta por 20 activos de residencias de estudiantes en Estados Unidos un nuevo mercado. Esta transacción supone un incremento de aproximadamente 5.200 camas distribuidas en 13 estados diferentes.
A pesar de ser el mercado más maduro en este sector a nivel global y el tercero en cuanto a educación universitaria más grande del mundo, después de China e India, en Estados Unidos hay una importante escasez de alojamientos de buena calidad para estudiantes. Actualmente, cuenta con alrededor de 19,8 millones de estudiantes universitarios, con un crecimiento estimado de más de cinco millones para el año 2027, de los cuales el 5% son estudiantes internacionales. Este desequilibrio en la oferta y demanda equivale a que las universidades solo pueden albergar una media del 22% de la demanda de estudiantes en el campus.
¿Qué proporciona exactamente la entrada al mercado estadounidense a GSA?
- Exposición a universidades de alta calidad: el 85% figura dentro de la conferencia deportiva Power5, más del 50% figura dentro de las 150 mejores universidades en el ranking de Times Global y el 70% figura entre las 300 mejores universidades globales.
- Ubicaciones inmejorables: activos ubicados en zonas prime, situados a 200 metros (de media) de los campus. Esto supone unas fuertes barreras de entrada de nuevos competidores que buscan entrar en el mercado con productos comparables.
- Alta rentabilidad: La cartera de 20 residencias de EE.UU. que acaba de adquirir el fondo esta rindiendo un 9% anual en su conjunto.
- Estabilidad de rentas: gracias a una ocupación media en EE.UU. es de un 96%, llegando a un 94% durante el periodo de la pandemia del COVID-19. El conjunto de las residencias tiene una ocupación actual del 81%.
- Valor de gestión activa: una mayor diversificación del fondo, con rendimientos que se acrecientan mediante una gestión activa, aprovechando la propiedad intelectual de GSA sobre la innovación de productos.
- Opcionalidad: hay que añadir la previsión de la incorporación de otros 7 activos en EE.UU. que se espera que tenga lugar a lo largo del segundo trimestre del 2021.
El hecho de que esta adquisición se haya llevado a cabo con deuda provista por Blackstone Real Estate Debt Strategies y Wells Fargo Bank N.A., denota no solo la calidad de la cartera sino también el deseo por parte de instituciones financieras a nivel global de participar de la mano de GSA en la entrada al mayor mercado de residencias de estudiantes. Cabe destacar que la continuidad de la gestión operativa estará a cargo de los equipos existentes de Ucomm, parte del grupo GSA y con más de 15 años de track record gestionando este portfolio, lo que permite aprovechar el conocimiento local ya establecido y su especialización en materia de gestión operativa y de carteras a nivel global.
La inversión en EE.UU. consolida la estrategia del fondo de hacer crecer una cartera diversificada a nivel mundial respaldada por activos en lugares privilegiados. GSA Coral ya agrupa una exposición global de alrededor de 27.000 camas distribuidas en más de 80 activos y en un total de 49 ciudades a lo largo de siete países, lo que hace que sea el principal fondo de inversión en residencias de estudiantes verdaderamente global.
El sólido balance del fondo y el fuerte apoyo recibido por parte de los inversores que ha tenido lugar en los últimos 12 meses ha permitido culminar con esta oportunidad de inversión. A pesar de este complicado 2020 para todos, esta compra supone un gran hito y una fantástica manera de terminar el año.
Para el cliente español se ha diseñado un fondo subordinado traspasable, Residencias de Estudiantes FIL que invierte el 100% de la exposición total en la clase de acciones E del compartimento GSA Coral Student Portfolio (fondo subyacente) de GSA Coral Portfolio S.C.A. SICAV-SIF, entidad luxemburguesa.
GSA ha identificado numerosas oportunidades para añadir valor mediante la eficiencia de ciertos gastos específicos y así incrementar las futuras rentas. La experimentada capacidad de inteligencia del consumidor y de diseño impulsará no solo la eficiencia operativa, sino también el compromiso con el cliente, la retención de estudiantes y la posibilidad de ofrecer ideas innovadoras con la última tecnología, con el objetivo de satisfacer las necesidades tan cambiantes de los estudiantes. Invitamos al lector a familiarizarse con esta oportunidad.
Tribuna de Nicholas Burdett, CFA, CAIA, director de Producto y Análisis, Capital Strategies Partners.
Comentario patrocinado por Capital Strategies Partners.
