Si mañana usted recibiera 10 millones de euros con la condición de hacer una inversión inmobiliaria que le ofreciera una renta estable y la potencialidad de que los precios fueran crecientes en el largo plazo, ¿por qué ciudad del mundo se decantaría?
Quizás la respuesta sea una ciudad como Nueva York, Madrid, Londres o Hong Kong. Seguro que ni se ha parado a pensar en lugares como Guangzhou, Seattle o Cape Town, ciudades con las rentabilidades anuales más elevadas de los últimos años.
Que usted baraje estos nombres se basa en una teoría que todos hemos interiorizado en los últimos años. La intuición de que el crecimiento de las ciudades con altos niveles de riqueza crea un exceso de demanda por los activos inmobiliarios, lo que a su vez implica que las rentabilidades de los inmuebles de las urbes más grandes superen siempre a las ciudades medias o rurales. Por lo tanto, siempre que la oferta de viviendas no pueda aumentar rápidamente, los precios en las llamadas «ciudades prime» se desacoplan de las rentas, los ingresos y el nivel de precios nacional respectivo y, en consecuencia, los precios vuelan.
Una cosa es la teoría reciente y otra la práctica o los datos históricos. A finales de los años ochenta, el mercado inmobiliario de Nueva York tardó 20 años en recuperarse en relación con los precios en todo Estados Unidos. Un comprador de una vivienda en Londres en 1988 tuvo que esperar 25 años, es decir, hasta 2013, para que su inversión superase el promedio del Reino Unido. Desde el final de la II Guerra Mundial hasta la década de los noventa Japón era una gran potencia mundial, se decía que el Palacio Imperial de Tokio valía más que todo el estado de California. Casi 30 años después su economía continúa estancada. Un inversor que compró una vivienda en Madrid en el año 2007, a día de hoy, 11 años después no ha conseguido obtener una rentabilidad positiva de su inversión.
La economía y los mercados financieros están en permanente evolución. Las circunstancias cambian y también las fuentes de riesgo y las oportunidades de generar rentabilidad. El sector inmobiliario debe ser siempre un activo más a tener en cuenta, pero no el único. Como dijo en 2015 Larry Fink, consejero delegado de BlackRock, la mayor gestora de activos financieros del mundo, “el inmobiliario es el nuevo oro”. Es decir, se ha convertido en un mecanismo de mantener riqueza.
El valor de una adecuada diversificación por clases de activos a lo largo del tiempo:
La finalidad de este artículo no es tratar de descubrirle un boom inmobiliario, ni augurar crisis venideras, sino todo lo contrario: aprender del pasado. Aprender a no acumular un excesivo porcentaje de nuestro patrimonio en activos inmobiliarios porque las rentabilidades sean atractivas en el corto plazo. Aprender a no apostar todo al rojo cuando podemos utilizar toda la paleta de colores. Aprender que la diversificación por activos resulta fundamental para una adecuada gestión de un patrimonio, incluso dentro del propio sector inmobiliario conviene hacerlo.
Para poder realizar la inversión de forma directa necesitaríamos un patrimonio muy elevado y así adquirir inmuebles en diferentes países, con la iliquidez, el conocimiento y los costes que requeriría. Existen otras alternativas para invertir de forma indirecta a través de REITs/socimis (sociedades de inversión que son dueñas de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los mismos, cotizan en bolsa y tienen que repartir dividendos todos los años)y, por último, fondos de inversión inmobiliarios que pueden invertir tanto en las mencionadas REITs/socimis como en otras compañías cotizadas del sector inmobiliario.
La diversificación está al alcance de todos y ya que ninguno tenemos la “bola de cristal”, es la única forma a nuestro alcance para reducir el riesgo sin entrar en costes excesivos. Por ello, un patrimonio verdaderamente diversificado debería componer además de activos financieros (renta fija, renta variable y liquidez), activos reales (divisas, materias primas e inmobiliario) y activos de capital riesgo (acciones en empresas no cotizadas). De esta forma conseguiremos la verdadera diversificación.
Un caso práctico
Hablemos de un caso real y práctico: a comienzos de 2017, el comité de inversiones de Acacia Inversión estudió la posibilidad de invertir en el sector inmobiliario americano para beneficiarse de su ciclo económico. Según la teoría previa, podríamos haber invertido a través de REITs, pero consideramos que tenían valoraciones excesivas, o en fondos de inversión inmobiliaria a través de compañías del sector, pero los índices de Wall Street se encontraban cerca de máximos.
Del laboratorio de ideas de Acacia Inversión surgió entonces la posibilidad de participar del sector inmobiliario de Estados Unidos a través de un ETF de madera. El estilo de construcción norteamericano tradicional utiliza este recurso natural del mismo modo que hacemos en Europa con el hormigón, es el pilar de la construcción. En octubre del mismo año se cierra la posición con más de un 20% de beneficio. Ideas diferenciadoras que hacen una gestión diferente.
La madera del árbol de la acacia posee un sistema de defensa que es considerado como único en el reino vegetal, ahí es donde se encuentra el verdadero valor añadido.
Tribuna de Beatriz Franganillo, gestora de patrimonios en la oficina de Madrid de Acacia Inversión
