El real estate sigue siendo uno de los activos favoritos de los family offices españoles. Muestra de ello es que dos tercios invierten más del 25% del patrimonio en el sector inmobiliario, mientras que un tercio invierte más del 50%. Estas son dos de las conclusiones del último informe elaborado por BNP Paribas Real Estate y BNP Paribas Wealth Management, basado en una muestra de 62 entrevistas a entidades, del que también se desprende que la profesionalización de estos family offices ha provocado que la inversión en real estate también se haya vuelto más sofisticada.
“Además de un cierto componente cultural, que tampoco es muy lejano al que vemos en otros family offices europeos, la preferencia por el real estate se debe a que es una clase de activo previsible y tangible, algo altamente atractivo para este tipo de inversor institucional. Esperamos que siga creciendo su inversión o así al menos lo ha reconocido el 47% de los encuestados”, señala Ignacio Martínez-Avial, CEO de BNP Paribas Real Estate España.
Según destaca Martínez-Aviali, los family offices españoles se han convertido en players relevantes dentro de la inversión de real estate por dos motivos clave: la visión a largo plazo de su propia esencia y su agilidad para tomar decisiones de inversión. “Hemos detectado que los family offices tienen la agilidad y la rapidez para entrar en operaciones de cierta envergadura, en la que otros inversores institucionales se mueven con menor rapidez. Esto les da una gran ventaja competitiva y capturar oportunidades a las que antes no llegaban”, añade Martínez-Avial.
Otra conclusiones que destacan destacan desde la firma es que su mayor profesionalización ha ampliado su foco de inversión de los segmentos tradicionales -logística, retail, oficina y vivienda- a otros más de tendencias, como las residencias de estudiantes o los nuevos modelos de living como, por ejemplo, el coliving.
“Estamos ante un modelo de family offices dirigido por la primera o la segunda generación, muy activos y protagonistas de las inversiones y cuyo patrimonio ha sido originado en actividades industriales. Además, tienen una visión amplia, ya que tienen experiencia en diferentes momentos del ciclo económico. Eso sí, en el enfoque de sus inversiones, para ellos es muy relevante la preservación y trasmisión del patrimonio, así como la parte fiscal. En la inversión de real estate, los family offices aportan un contrapunto muy valioso, ya que representan al capital paciente por excelencia y su visión a largo plazo da estabilidad”, destaca Juan de Gonzalo, nuevo CEO de BNP Wealth Management en España.
Cómo invierten los family offices
A la hora de analizar cómo invierten estos family offices, el informe concluye que presentan una estrategia de inversión inmobiliaria caracterizada por la alta asignación a esta clase de activo: el 67% invierten más del 25% de su patrimonio en activos inmobiliarios. Según explica el documento, este nivel de asignación puede venir determinado por factores como el atractivo tradicional de los activos reales para el inversor español y el marco fiscal favorable.
Con relación a la evolución de la asignación de su patrimonio a activos inmobiliarios, la encuesta realizada muestra una tendencia al alza. En concreto el 61% de los encuestados afirma haber aumentado su asignación a estos activos en los últimos cinco años y el 46% prevé aumentarla en los próximos dos años. Destaca que, según la tipología de activos, los family offices prefieren, por este orden, activos residenciales, retail, oficinas y hoteles. Además, una característica común es que apuestan mayoritariamente por horizontes largos de inversión, de entre 5 y 30 años, lo que refleja una estrategia orientada a buscar la maduración de los activos y a la estabilidad o predictibilidad de flujos de caja en el tiempo.
Llama la atención que el 85% de los family offices invierte más del 60% de su cartera inmobiliaria de forma directa y, de hecho, para el 41% de los encuestados esta sería la modalidad exclusiva de inversión en esta clase de activo. Para los que utilizan formatos de inversión indirecta, la más común es a través de fondos inmobiliarios (21%) y socimis (20%) y los Club Deals (18%).
Según la encuesta, cuando hablamos de financiar las inversiones, los family offices muestran una clara preferencia por estructuras de capital conservadoras. En concreto, el 75% financia sus inversiones inmobiliarias por debajo del 30% del valor, y con un coste financiero contenido: el 84% de los encuestados se financia por debajo del 4,5% e incluso un 38% se financia por debajo del 2%. “Además, estas entidades adoptan estrategias de financiación que priorizan la estabilidad y previsibilidad en sus costes financieros. Más de la mitad de los family offices encuestados ha asegurado su coste de financiación, bien financiándose a tipo fijo u optando por utilizar coberturas”, destaca el informe.
Principales tendencias
Ahora bien, ¿dónde invierten? Según explica Martínez-Avial el mercado local es su principal foco: “Muestran mayor interés por las ciudades locales, lo que, en parte, está relacionado con el lugar de origen del family offices y de su actividad. A la hora de invertir fuera de nuestras fronteras, la profesionalización les ha ayudado a atreverse, una tendencia que gana tracción a medida que conocen más los mercados”.
Según los datos que arroja el informe, el 64% de los family offices participantes focaliza su esfuerzo inversor en el mercado doméstico y un 36% de los encuestados se muestra activo en lo que a la diversificación geográfica de sus inversiones inmobiliarias se refiere. Dentro de España la ciudad con una mayor importancia para los patrimonios privados es Madrid, seguida de Valencia, Málaga y Barcelona, y a nivel internacional destaca el interés por las principales ciudades europeas -Londres, París, Fráncfort, Múnich y Berlín-, así como por Nueva York y Miami.
Si hablamos de perspectivas a la hora de invertir, el informe revela que un 25% cree que es buen momento para vender y un 25% para comprar. “De cara al futuro, los family offices consideran que la evolución de los precios seguirá en aumento (62%). Las fluctuaciones en el mercado y los cambios en la regulación son los principales retos que identifican los family offices, con un 34% y 32%, respectivamente”, concluye el informe.
Por Funds Society, Madrid
