Una nueva alternativa a la renta fija tradicional, pero con retornos más atractivos para los inversionistas, acaba de ser lanzada por HMC Capital a través de su fondo Mezzanine Inmobiliario. Es el primer fondo de este tipo en el mercado chileno y está dirigido a clientes institucionales, family offices y clientes de alto patrimonio.
El fondo denominado HMC Mezzanine Inmobiliario III de UF 1,5 millones, equivalente a cerca de 61 millones de dólares, tendrá una duración de 6 años y se prevé que la rentabilidad para los inversionistas será en torno a 200 p.b. sobre estrategias de capital preferente.
Su cartera estará compuesta por un tercio de capital preferente y dos tercios de deuda mezzanine repartidos entre aproximadamente 18 proyectos cuyos primeros desembolsos se realizarán el próximo mes. Detrás del desarrollo del fondo HMC Mezzanine Inmobiliario III han trabajado los equipos de Real Estate y de crédito de la administradora.
La estrategia responde a la evolución del capital preferente tradicional, cuyo perfil de riesgo/retorno hace que la mejor rentabilidad esperada compense en mayor proporción el riesgo asociado a la estructura de inversión.
Según explica Juan Pablo Hernández, socio de HMC Capital en declaraciones exclusivas a Funds Society, la evolución de las tasas del capital preferente en muchos casos no reflejaba el riesgo real de los proyectos desvirtuados en cierta forma por las garantías que ofrecen las pólizas de seguro.
La deuda mezannine, a pesar de suponer un coste más alto para la empresa inmobiliaria, le otorga una flexibilidad mucho mayor que el capital preferente. Sus ventajas se deben a que el rol del inversionista se asemeja más al de un socio que a un deudor en aspectos como, por ejemplo, el momento del proyecto en el que están disponibles los fondos que es durante las fases iniciales del mismo, y en su involucración en la gestión de la compañía.
En cuanto a la evolución del mercado, Hernández afirma que dado el avance que ha mostrado el sector inmobiliario, es esperable que Mezzanine sea parte natural de la estructura de financiamiento de la industria inmobiliaria, operando entre la deuda tradicional otorgada por la banca y las acciones de los socios de cada proyecto. El porcentaje de deuda mezzanine dentro de la estructura de financiación de los proyectos inmobilarios representa como máximo un 50% del equity, que supone a su vez un 35% del total de las fuentes de financiación.
Igualmente esperan que se produzca un desarrollo similar en otros países de Latinoamérica, en concreto en Perú y Colombia, mercados con un fuerte potencial de crecimiento en el sector inmobiliario.