Jesús González Nieto-Márquez, director gerente de MBA, BME, en la presentación del primer informe de SOCIMIs: estabilidad e inversión en el sector inmobiliario, ha señalado que estas han sido el motor de arranque para el mercado inmobiliario, así como un elemento estabilizador clave. “Presentan una apelación bastante prudente al endeudamiento, además es un mercado que cada vez es más atractivo para los inversores institucionales y es necesario para lograr una estabilidad en el sector inmobiliario lejos de los vaivenes producidos en ciclos anteriores” ha explicado.
Antes de abordar el contenido del informe, Enrique Losantos, director de JLL, ha hecho un repaso de la historia más reciente del sector inmobiliario en nuestro país, uno de los sectores más azotados por la pasada crisis. “En la última década antes de la crisis de 2008, el sector inmobiliario era muy diferente y estaba dominado por otros factores. La inversión institucional era algo anecdótico y era un mundo residencial, casi todas las compañías eran nacionales y de índole familiar, el mercado estaba muy segmentado y no estaba muy profesionalizado. Además, la corrupción estigmatizó al mercado durante muchos años” ha explicado.
Sin embargo, después de los años duros de la crisis, en 2012 hubo varios factores que propiciaron el cambio y dinamizaron el mercado, como los cambios en el régimen fiscal. “El modelo de antes no era competitivo, a partir de 2012 se impusieron las ventajas fiscales que el mercado demandaba” apunta el experto.
En 2013 ya empezaron los brotes verdes, pero aún existía un problema, los head funds que querían invertir en España no encontraban el canal, eran muy exigentes. “Pedían proyectos liderados por equipos profesionales de trayectoria intachable, modelos de gobierno con los mayores estándares institucionales, que los esquemas de retribución de los equipos de gestión estuvieran alineados con los accionistas… y con la primera creación de SOCIMIs respondimos a esto y llegamos hasta donde estamos hoy” explica.
Actualmente existen 72 SOCIMIs con un volumen de inversión inmobiliaria total actual cercano a los 50.000 millones de euros y una capitalización superior a los 22.300 millones de euros, “esto demuestra la solvencia y sostenibilidad del sector. Este año será otro año récord en la inversión” apunta Losantos.
Radiografía de las SOCIMIs
En términos de negocio, según Alberto Segurado, director Debt Advisory en JLL, el conjunto de las SOCIMIs generó a lo largo de 2018 más de 2.100 millones de euros en rentas (+25% frente al año anterior), un EBITDA de 1.500 millones (+22%) y un beneficio neto de 2.370 millones de euros.
Además, estos vehículos habían repartido desde su nacimiento 1.394 millones de euros en dividendos entre sus accionistas y han ampliado capital en 48 ocasiones por valor 8.395 millones de euros. Sus títulos se habían intercambiado en las plataformas bursátiles españolas por un importe total de 34.662 millones de euros. Hoy, según han indicado los expertos, el peso del subsector SOCIMI en el Índice General de la Bolsa de Madrid cuadriplica al de las empresas inmobiliarias no adscritas a este régimen.
En cuanto a los dividendos, una de las variables más valoradas por los inversores, las SOCIMIs ofrecieron una rentabilidad del 3,8% el pasado ejercicio. Adicionalmente, los inversores en SOCIMIs han disfrutado durante los primeros cuatro meses del año de fuertes revalorizaciones. De enero a abril, las SOCIMIs cotizadas en Bolsa han registrado un ascenso del 14,35%, que sería del 16,73% si se hubiesen reinvertido los dividendos repartidos en el cuatrimestre.
Casi todos los segmentos inmobiliarios están representados en el mercado de las SOCIMIs, pero cuenta con un nivel de concentración muy elevado, los 10 primeros vehículos representan el 80% de la capitalización. El estudio de más de 100 páginas ha analizado los vehículos según dos segmentaciones: el tamaño y según los activos mobiliarios.
“Si nos fijamos en la distribución del valor de mercado por cada uno de los segmentos vemos que oficinas y mixtos copan el 50%, llama la atención el poco peso en el segmento de logística. Si lo hacemos por tamaño, vemos que las grandes se llevan el 66% del mercado en términos de valor” apunta Segurado.
Asimismo, destaca que el tamaño medio de los vehículos españoles es muy reducido, en Europa y EE.UU. es mucho mayor y que debido a este reducido tamaño no consiguen ser más eficientes. “El mercado tiende hacia una especialización, pero hoy la foto del mercado muestra que al no ser muy grandes, lastra los resultados de eficiencia. Creemos que el mercado va a hacia la ganancia de tamaño”.
Si tenemos en cuenta la deuda, el estudio desprende que el 65% del total es deuda financiera y un 35% es en valores de mercado, que está concentrado en las tres SOCIMIs más grandes que son las únicas que han emitido bonos en mercados internacionales.
Actualmente cotizan en la Bolsa cuatro SOCIMIs (Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial, Lar España y Árima Real Estate. Las otras 67 se negocian en el MAB
Un mercado en ebullición
Jesús González ha recordado el rápido crecimiento de este vehículo. “En cinco años ya somos líderes de crecimiento en Europa, que hayamos lanzado un vehículo con un tamaño más modesto, pero que en su conjunto se sitúa como cuarto de Europa detrás de Gran Bretaña, Francia y Alemania y a la par que Holanda, significa que lo hemos hecho bien” apunta.
Desde el punto de vista bursátil, en términos de financiación han alcanzado unos niveles muy satisfactores, según relata, ha habido casi 9.000 millones de euros de ampliaciones de capital en cinco años, de las cuales la mayor parte han sido en ampliaciones posteriores a la incorporación de los valores. «Es decir, funciona y los inversores están dispuestos a utilizar es te vehículo como elemento de captación de valor y rentabilidad y expansión”.
Asimismo, ha hecho hincapié en la apuesta que han hecho por lograr un sector limpio y trasparente “hemos logrado cambiar la percepción de todo un sector que pesa entre el 10% y 15% del PIB. Queremos un nivel de transparencia muy alto, que exige también una buena organización y equipos que se ocupen de ello”.
Respecto a sus retos futuros, el experto ha señalado que educar a una nueva categoría de inversores minoristas que están por ahora muy ajenos a las SOCIMIs y atraer nuevos inversores institucionales para que las metan en sus portfolios de modo sistemático, son aspectos clave que seguirán impulsando su crecimiento.