Después de años siendo el patito feo, el real estate europeo ha vuelto con fuerza a acaparar el interés de los inversores institucionales. Dentro del continente, España se perfila como uno de los mercados más atractivos, según Carsten Czarnetzki, director de desarrollo de negocio de AEW (parte de Natixis IM) para Iberia: “Hay mucho interés por en España, hemos visto un aumento de los flujos en casi todas las categorías dentro del real estate, dominado por el comercial y la logística”, afirma.
El experto habla de que se ha diversificado el perfil de los inversores, dado que ahora conviven nacionales e internacionales, tanto europeos como latinoamericanos, aludiendo al interés geoestratégico de la capital: “Madrid siempre es el punto de encuentro para inversores latinoamericanos, que siempre empiezan por aquí y luego analizan otras ciudades de España y otros mercados”.
Dicho esto, Czarnetzki también alude a Barcelona, Palma de Mallorca, Valencia y Málaga como otras plazas interesantes para la inversión, así como el mercado portugués. La firma ha participado este año en dos importantes operaciones inmobiliarias de venta de oficinas en Madrid y Barcelona, y apunta a que el interés por este segmento – fuertemente penalizado desde el covid- está de vuelta: “El inversor institucional ha vuelto a invertir en oficinas, que en los últimos dos años había sido un mercado más dominado por los family offices y el inversor privado. Hemos visto un crecimiento del 19% del volumen de transacciones comparado con el año pasado”, comenta.
¿Existen catalizadores para un mayor crecimiento en el mercado inmobiliario español?
En general, vemos el futuro muy positivo. Por un lado, los tipos más bajos ayudan a que la financiación sea más beneficiosa para la inversión de real estate. También estamos viendo mucho flujo de capital de regreso a Europa como consecuencia de la incertidumbre que hay en EE.UU.
La mayoría de nuestros clientes son inversores institucionales, y estamos en contacto con ellos. Aunque todavía no ha pasado, los hay que están debatiendo reducir su asignación a bonos estadounidenses. Y si eso sucede, esa liquidez tiene que invertirse en algún sitio. Desde mi punto de vista, el sector inmobiliario se va a beneficiar. El real estate suele ocupar una asignación pequeña en la cartera del inversor institucional, digamos entre el 3 y el 20%. Pensamos que cada rotación de bonos hacia real estate va a tener un efecto multiplicador para el real estate.
¿Cómo puede el mercado inmobiliario español verse afectado por la política arancelaria de EE.UU.?
Vemos menos impacto para España que para el resto de Europa, porque el PIB nacional está menos enfocado a la exportación a EE.UU. Eso también contribuye al hecho que España sea convertido en uno de los mercados más interesantes para la inversión institucional.
¿Qué tendencias anticipa para la inversión en real estate?
El universo de inversión en activos inmobiliarios se ha diversificado desde el Covid. Aunque al final, gran parte se englobe en la gama residencial, los nuevos subsegmentos son más específicos, como activos hoteleros o residencias estudiantiles (student housing o student accomodation). Es una oferta más ajustada a la demanda.
Ahora están volviendo los centros comerciales. Es un cambio importante porque en este sector ha sucedido como en el de oficinas, había un exceso de oferta, pero hemos visto últimamente números que apuntan a un incremento en las ventas de centros comerciales en España y Portugal.
La demanda también se ha mantenido alta en logística, aunque no hemos visto tanto crecimiento. La cuestión es que ahora no se están haciendo tantas transacciones porque no hay producto en el mercado. Es difícil conseguir suelo para construir logística en lugares como Barcelona.
También vemos un interés creciente por las oficinas, aunque ha evolucionado. Tras el Covid se produjo una crisis en el segmento de oficinas, por el auge del teletrabajo. Desde entonces, muchas compañías han decidido reducir su implantación y ofrecer menos espacio, pero más cualitativo. En cambio, las oficinas en las afueras se han quedado sin uso y presentan menor demanda. Si las valoraciones caen a un cierto nivel, la conversión a otros usos como el residencial, que está en alta demanda, va a tener sentido.
Según un estudio que hemos realizado internamente en AEW, Fráncfort y Madrid son los dos mercados europeos con mayor tasa de conversión de oficinas a otros usos, con un 19% y un 17% respectivamente, mientras que el promedio en Europa está en un 12%. Madrid se perfila como un mercado con mayor potencial después de que la Comunidad de Madrid aprobase una ley que permite el cambio de uso de edificios de oficinas a residencial. Hemos visto esta tendencia en menor medida en Barcelona, porque allí la situación urbanística es más compleja.
Finalmente, también vemos mucho potencial en el sector inmobiliario para beneficiarse de la inteligencia artificial. Todo el mundo tiene un poco miedo de la IA, pero nosotros vemos el caso contrario, porque pensamos que está creando puestos de más valor añadido.
Por ejemplo, los arquitectos pueden diseñar mucho más rápido los planos para los proyectos ejecutivos, porque mucho de esa fase de diseño se puede automatizar una vez diseñado. Lo que todavía nos cuesta es la fase de obtener los permisos. Ahí vemos que en el futuro quizás algo tiene que cambiar para mejorar los tiempos.
También gracias a la IA podemos montar muchos sensores en los edificios, monitorizar y supervisar el consumo energético del edificio y adaptarlo exactamente a cada usuario.
¿Cómo están las valoraciones?
Es necesario ver categoría por categoría. En oficinas todavía seguimos con un problema grave, que son las oficinas en ubicaciones no principales. Vemos que la recuperación de valores va mucho más lento y en algunos casos no se va a recuperar, porque la demanda ha cambiado. El enfoque siempre está en el CBD, en el centro, donde existe una demanda alta y rentas al alza.
En residencial, la situación sigue siendo muy importante porque cada año faltan cerca de 200.000 viviendas más. Eso implica que hay cada vez más presión sobre los inquilinos para encontrar su espacio para vivir, y pone presión sobre nosotros como inversores para encontrar soluciones. No se trata solamente de construir más, sino de construir el producto adecuado: living, senior housing, student accommodation… No solamente faltan pisos, falta la oferta adecuada para la demanda específica. Y eso es un gran desafío para la industria.
¿Existe riesgo regulatorio para el sector residencial en España?
Estamos procediendo con mucho cuidado. Lo que está pasando en ciudades como Barcelona, donde se están aplicando restricciones a los alquileres, nos preocupa como inversor institucional.
En general, si hay limitaciones en renta y mucha incertidumbre, para el mercado de inversión siempre es mala noticia. Desde mi punto de vista personal, hay que aumentar la oferta y hay que ayudar a la inversión privada para que entre en el mercado. Es necesario un diálogo entre el inversor institucional y los ayuntamientos para poder ayudar en construir esa oferta adicional que se necesita para solucionar esa crisis.
Por Funds Society, Madrid
