En un marcado contexto de cambios, evolución reguladores y tendencias macroeconómicas nuevas, Luxemburgo continúa consolidando su posición como un centro líder para los fondos de inversión inmobiliaria (REIFs), según la última encuesta elaborada por la Asociación de la Industria de Fondos de Luxemburgo (Alfi, por sus siglas en inglés).
Los resultados de la encuesta confirman un fuerte cambio hacia estructuras de fondos con regulación ligera. Los RAIFs, los AIF regulados por el gestor y los vehículos no regulados representan ya el 69,5% del mercado, una evolución significativa desde un solo RAIFs en 2016 hasta 226 en 2024. Según Alfi, la forma legal SCS/SCSp continúa dominando, utilizada por el 59% de los fondos encuestados, reflejando la preferencia por la transparencia fiscal y la simplicidad estructural.
Otra conclusión relevante es que los REIFs siguen siendo principalmente institucionales con una base de inversores en la UE: el 80,4% de los inversores provienen de Europa, y el 83% de los fondos atienden a 25 o menos inversores. “Las estrategias multisectoriales son ahora la norma, seguidas de asignaciones específicas en vivienda, oficinas y comercio minorista. Esta diversificación refleja la creciente demanda de flexibilidad y estabilidad”, apuntan desde Alfi.
Resiliencia ante la presión
La encuesta muestra que, a pesar de los vientos en contra del mercado, los REIFs de Luxemburgo mostraron una notable resiliencia. En concreto, más del 80% de los fondos optaron por mantener sus inversiones en condiciones difíciles en lugar de liquidar o reinvertir. El uso de herramientas de gestión de liquidez, como las restricciones de reembolso, sigue siendo limitado, lo que subraya la naturaleza a largo plazo de las estrategias empleadas. Solo el 4,5% de los fondos suspendieron los reembolsos, mientras que el 16% procesaron reembolsos en especie, lo que indica que la mayoría de los gestores confían en una gobernanza sólida en lugar de medidas reactivas.
“Esta encuesta pone de relieve la creciente importancia de la gestión de liquidez para los fondos inmobiliarios de Luxemburgo en un entorno de estrés de mercado impulsado por cambios geopolíticos y de política monetaria. Entre los fondos que utilizan herramientas de gestión de liquidez, casi un 5% han suspendido reembolsos. A medida que los reguladores finalizan los estándares de AIFMD y UCITS, Luxemburgo sigue a la vanguardia, ofreciendo un marco sólido para que los gestores enfrenten estos desafíos”, señala Christophe Masset, socio de Deloitte en Fiscalidad Transfronteriza.
Según el experto, este enfoque prudente pero constante refleja la naturaleza a largo plazo de las estrategias REIFs y refuerza la confianza de los inversores, incluso en condiciones volátiles.
Tamaño, comisiones, apalancamiento y ELTIF 2.0
A la hora de hablar de los aspectos más técnicos, los fondos pequeños siguen representando la mayor parte del mercado, pero los vehículos más grandes están ganando terreno. Según las conclusiones de la encuesta, las estructuras de comisiones siguen basándose mayoritariamente en el valor liquidativo (NAV), mientras que las comisiones por rendimiento están en declive. Por otro lado, se refleja que el uso del apalancamiento se ha vuelto más conservador, en consonancia con una visión cautelosa sobre la deuda en un entorno de tipos de interés más altos.
Por último, la encuesta confirma la continua relevancia de Luxemburgo como jurisdicción de preferencia para estrategias inmobiliarias globales. Además, la adopción de ELTIF 2.0 y una mayor apertura a la participación minorista apuntan a un sector que no solo está evolucionando, sino también expandiéndose. “ELTIF 2.0 aborda varios desafíos planteados bajo ELTIF 1.0, tanto mediante un diseño de producto mejorado como una distribución más eficiente”, comenta Britta Borneff, directora de Marketing de Alfi.
En este contexto, el diseño de lanzamientos de productos actuales y futuros debería considerar cuidadosamente todos los elementos clave, incluidos los programas de gestión de liquidez, la capacidad de distribución y el uso de tecnologías adecuadas para agentes de transferencia, entre otros. A pesar de estas complejidades, el rápido crecimiento de ELTIF 2.0 podría posicionarlo como un fuerte competidor futuro de UCITS o AIFs.
“Con su flexibilidad, experiencia y alcance internacional, Luxemburgo sigue siendo una plataforma fiable para que los gestores de fondos inmobiliarios innoven y crezcan”, concluye Borneff.
Por Funds Society, Madrid
