El sector inmobiliario europeo ha sido uno de los más rezagados hasta el último trimestre de 2023, pero desde noviembre ha repuntado con fuerza, concretamente un 15% en noviembre y cerca del 10% en diciembre.
Para Sonia Ruiz de Garibay, analista de Renta Variable española en Mirabaud Equity Research, dos hechos explican este repunte: “De un lado, el fuerte impulso de los resultados empresariales durante todos los trimestres del año. Los REIT cotizados en España han registrado de forma recurrente sólidas tasas de crecimiento de doble dígito en muchos casos. apoyadas por métricas saludables para las distintas clases de activos. De otro, los mensajes de los bancos centrales previendo el fin de la tendencia de fuerte aumento de los tipos y la posibilidad de ver incluso algunos recortes durante 2024”.
La analista se detiene en tres principales clases de activos que acumulan buenos resultados operativos:
El retail puede considerarse el líder: las ventas de los inquilinos han seguido creciendo con solidez en el año, las afluencias han superado por fin los niveles previos a la pandemia por covid, las tasas de esfuerzo siguen siendo cómodas en comparación con los países de la UE, y las tasas de cobro siguen registrando niveles muy elevados.
Las oficinas han estado más polarizadas, con una clara preferencia por ubicaciones prime dada la escasez de activos adecuados en zonas CBD (Center Business District) y con una perspectiva de sostenibilidad muy marcada.
La logística se ha mantenido resistente con altos niveles de ocupación durante todos los trimestres.
Por otra parte, “los balances se han mantenido sólidos. Los REIT españoles han hecho sus deberes en términos de alargamiento de duraciones de la deuda, aumento de la exposición a la deuda a tipo fijo, contratación de coberturas para protegerse de la subida de los rendimientos y considerable aumento de los niveles de liquidez. En principio todo apunta a que necesidades adicionales de capital y/o el riesgo de quiebra no son riesgos que estén sobre la mesa, al menos en el universo de valores del sector inmobiliario que cubrimos en Mirabaud”, explica Ruiz de Garibay.
Para la analista, las valoraciones de los activos han sido, y siguen siendo, el principal viento en contra. “La rápida subida de los tipos de interés ha deteriorado el valor de los activos debido a la consideración de niveles de rendimientos más expansivos. Lamentablemente, el proceso no ha terminado, y para la publicación de los resultados anuales de 2023 esperamos todavía algo más de deterioro. Como aspecto positivo, consideramos que lo peor está llegando a su final, y que probablemente se produzca un cambio de tendencia para el segundo semestre de 2024″.
El segundo viento en contra para el sector inmobiliario ha sido el mercado de inversión. La incertidumbre sobre las valoraciones finales de los activos ha secado este mercado con una caída del 49% en España en lo que va de año. En las tres principales clases de activos se han registrado fuertes descensos a lo largo del año, especialmente en logística y retail. Para Mirabaud, el mercado necesita un escenario de rentabilidad estable para comenzar a remontar.
Con respecto a recomendaciones sectoriales, “dado que la evolución del mercado no ha seguido el impulso de los beneficios, el sector se ha devaluado durante el año. Se trata de un momento adecuado para acumular posiciones en el preludio de un cambio de tendencia en las políticas monetarias, que acabará trasladándose al sector cotizado y al mercado de inversión”, expone Sonia Ruiz de Garibay.
Por Funds Society, Madrid