La inversión inmobiliaria cayó bruscamente en la mayoría de los mercados de la región EMEA en el primer trimestre del año, continuando la tendencia de finales de 2022. Sin embargo, los inversores prevén un repunte en el segundo semestre a medida que la incertidumbre en torno a las condiciones financieras y macroeconómicas disminuya, según el último informe Capital Markets Snapshot emitido por Colliers EMEA.
Las crisis bancarias en Europa y EE.UU. agravaron las preocupaciones existentes en torno a la inflación, las subidas de los tipos de interés, el débil crecimiento y los riesgos geopolíticos, lo que se tradujo en importantes descensos interanuales de la actividad inversora en los principales mercados. Los volúmenes cayeron en Francia y España más de un tercio en comparación con el primer trimestre de 2022. Y se hundieron aún más en el Reino Unido e Italia. Alemania, por su parte, registró uno de sus trimestres de apertura más débiles en más de una década.
«Las turbulencias en el sector bancario a principios de año mermaron la ya frágil confianza de los inversores, especialmente en Londres y otros mercados con una gran presencia financiera», afirmó Luke Dawson, responsable de mercados de capitales globales y de EMEA de Colliers.
«Pese a afectar este parón a la confianza, algunos sectores específicos siguieron registrando buenos resultados. Pero en caso de que la inflación siga bajando y los tipos de interés se estabilicen, esperamos una reactivación de la actividad en el segundo semestre de 2023”, concluye Dawson.
Estas perspectivas se fundamentan en la encuesta que Colliers realizó a inversores del sector inmobiliario durante la conferencia anual MIPIM, celebrada en Cannes durante el mes de marzo. El 63% de los encuestados estaban en posición compradora, lo que apunta a un optimismo generalizado en el sector inmobiliario.
De hecho, Damian Harrington, director de Research de Mercados de Capitales Globales y EMEA de Colliers, afirmó: «Las transacciones siguen viéndose frenadas por una diferencia en las expectativas de precios entre compradores y vendedores, pero es probable que esta diferencia se reduzca a medida que se clarifiquen las condiciones del mercado y el coste de la financiación en los próximos meses».
También es probable que la subida de los tipos de interés y las políticas ESG actúen como catalizadores de las transacciones en los próximos meses. «Los inversores que se beneficiaron de los bajísimos tipos de interés vigentes hasta hace poco tendrán que refinanciarse a nuevos niveles más elevados, mientras que otros tendrán que retirar gradualmente de sus carteras los activos que no cumplan las normas ESG», añadió Harrington. «Esto les presionará para desprenderse de activos, lo que creará una importante oportunidad para los compradores, sobre todo para los que dispongan de liquidez inmediata «.
A pesar del descenso interanual, los volúmenes de inversión en España en el primer trimestre superaron las expectativas, impulsados por dos importantes operaciones residenciales y una gran transacción en el mercado de oficinas, asesorada por Colliers.
El interés sostenido de los inversores también es evidente en las oficinas de grado A que cumplen las normas ESG en los distritos de negocios de Madrid y Barcelona, y en los activos hoteleros, que están respaldados por la recuperación del turismo y por los buenos resultados operativos de los hoteles.
A pesar de la mejora de las perspectivas macroeconómicas en Alemania, el país sufrió una ausencia de grandes operaciones. Y es que, en el primer trimestre, estas estuvieron prácticamente paralizadas en las siete ciudades más grandes del Estado, y es probable que esta situación continúe en el segundo trimestre, ya que las expectativas de precio entre compradores y vendedores están aún muy lejanas. Aunque ya no se prevé una recesión para Alemania en 2023, Colliers no prevé una reactivación de la actividad inversora hasta el último trimestre.
En cuanto al mercado londinense, las turbulencias en el sector bancario tuvieron especial repercusión durante el primer trimestre, dada la importancia del sector inmobiliario en Londres. No obstante, las previsiones económicas del Banco de Inglaterra para 2023 son ahora más positivas que a finales del año pasado, y la falta de espacio de calidad está impulsando los alquileres, lo que lleva a Colliers a esperar un retorno de la actividad inversora en el segundo semestre. Ya hay indicios positivos de que el capital británico está listo para volver a comprometerse con el mercado, con compradores alemanes y chinos realizando importantes adquisiciones durante el trimestre.
Por otro lado, los volúmenes de inversión en Italia cayeron a 910 millones de euros en el primer trimestre desde los 3.300 millones de euros del primer trimestre de 2022, con las yields presionadas al alza por la subida de los tipos de interés y las crecientes preocupaciones económicas. Una tendencia clara observada por Colliers es la creciente importancia de las certificaciones ESG para los inversores en Italia, que las consideran cada vez más fundamentales para el valor a largo plazo de un activo a medida que la normativa de la UE sigue endureciéndose.
Por último, en los Países Bajos, se espera que continúen las correcciones de precios en el segundo trimestre de 2023. Las diferencias entre precios de compra y venta persisten y algunas de las mayores operaciones pendientes se han retrasado. No obstante, los inversores que no dependen de la financiación externa siguen activos y es probable que el mercado recupere su vitalidad en el segundo semestre del año, aunque es improbable que los volúmenes aumenten debido a la sobreasignación hacia el sector inmobiliario y a la continua incertidumbre económica.
Por Funds Society, Madrid
Por Fórmate a Fondo