Víctima de un letargo que ha afectado a la industria en general, el mercado de fondos de inversión inmobiliaria está reduciendo el ritmo en la creación de nuevos vehículos. Y si bien este fenómeno tiene muchas piezas, según delinea un estudio realizado por la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) y la consultora especializada CBRE, hay dos que están moviendo la aguja por el momento: la incertidumbre regulatoria y más intensiones de transacciones en el ecosistema.
Durante el primer trimestre de 2025, sólo se creó un fondo nuevo, con un patrimonio de 19.776 UF (equivalente a 776,6 millones de pesos, o unos 803.570 dólares). Esta es la menor cifra trimestral desde al menos 2021, según datos del estudio, algo que contrasta con los cinco vehículos inaugurados entre enero y marzo del año pasado.
No deja de ser un dato puntual, según recordó Pedro Ariztía, gerente de Activos Inmobliarios de BTG Pactual, en el lanzamiento del informe: “Estamos comparando un solo trimestre, que es poco representativo”.
Aun así, Virginia Fernández, gerente de Estudios de la Acafi, recalca que se trata de un fenómeno que ha afectado a la industria completa, más allá del mercado inmobiliario. “A nivel industria de fondos de inversión, vemos una dificultad por levantar capital. Lo que pasa en el mundo inmobiliario es lo que pasa a nivel de todos los fondos de inversión”, comentó. Y es que con la única excepción de algunos espacios de deuda privada, que han atrapado la atención de los inversionistas, se están creando menos fondos y, además, con montos más pequeños.
El dilema de los fondos
¿A qué se debe esto? Fernández apunta principalmente a la incertidumbre regulatoria, delineando un coctel de inestabilidad política, falta de un marco regulatorio concreto e inversionistas a la espera de pie más firme para las inversiones de largo plazo. En ese sentido, otra interrogante de corto plazo es el resultado de las elecciones presidenciales que se celebrarán a fines de 2025.
A esto se suma, destaca Ariztía, el efecto que han tenido las dinámicas del inversionista privado en particular. Los datos de la Acafi y CBRE muestran que el 60% de los recursos de la industria de vehículos inmobiliarios locales está en manos de clientes privados –incluyendo bancas privadas, family offices y otros no institucionales– y el 40% en manos de institucionales. Dos grupos con filosofías de inversión, necesidades de liquidez y horizontes de inversión muy distintos.
“Quizás, a nivel sector, sobre todo para inversiones de más largo plazo, lo vemos menos dinámico”, es el diagnóstico del ejecutivo de BTG Pactual. Después de las protestas que iniciaron en octubre de 2019 –el llamado “estallido social”– y la pandemia, los clientes privados locales llevaron a cabo una ola de migraciones de activos, reduciendo marcadamente su exposición a Chile respecto a lo que tenían antes. “Es un aportante muy relevante que todavía está con bastante menor apetito a invertir en el largo plazo de lo que veíamos antes”, señala Ariztía.
Luces de esperanza
Si bien esa incertidumbre, particularmente en lo relacionado a la burocracia y los permisos para la construcción –la famosa “permisología”–, sigue vigente, ha tenido una evolución que algunos miran con esperanza. “Se ha visto cada vez una menor incertidumbre y un mayor apetito. Creemos que va en la dirección correcta”, en palabras del gerente de Activos Inmobiliarios de BTG Pactual.
En particular, el estudio reveló que hay potencial de transacciones en el mercado. En una encuesta de percepción que llevaron a cabo con ejecutivos de la industria de AGFs, el porcentaje de profesionales que esperan “comprar más” activos inmobiliarios que el año anterior se ubicó en 38% este año, un avance respecto al 33% que marcó en el sondeo de 2024.
A la par, también hay más intensiones de “vender más” que el ejercicio anterior, pasando de 40% en 2024 a 48% en 2025.
“En ambos casos sube: la percepción de apetito por comprar más y por vender más. ¿Cómo se explica eso? Porque los fondos de inversión administran patrimonio separado”, explica Ariztía, agregando que hay “una parte importante” de aportantes de fondos inmobiliarios relevantes que han optado por “procesos ordenados de desinversión» para recibir a capital. Dentro de ese grupo, hay quienes quieren posicionarse en otros activos. “Es complementario”, explica.
En ese sentido, el profesional asegura que se podría esperar que esto decante en un aumento de los fondos inmobiliarios en los demás trimestres del año. “Los principales signos de interrogación que hubo hasta hace poco, por ejemplo, con la clase de activos de oficinas, ya están resueltos. No hay ninguna clase de activos que veamos que esté más castigada”, comenta, agregando que ven “una buena impresión por parte de los inversionistas”.
Por Funds Society, Madrid