Con el objetivo de “permitir y acelerar el acceso a una vivienda digna en Latinoamérica”, la startup chilena Buydepa está floreciendo pese al complejo momento que vive el negocio inmobiliario en el país andino y el mundo. Esto luego de que encontraran un modelo que conecta los fondos de deuda privada y el gigantesco pero desatendido mercado secundario de departamentos.
El modelo de la startup se basa en la formalización de este mercado, según explica su CEO y co-fundador, Nicolás Méndez, a Funds Society. Por un lado, operan en el negocio de las viviendas usadas y, por el otro, ofrecen financiamientos libres de interés, para eliminar las barreras de entrada a las personas.
Fundada a fines de 2019 por Méndez y sus socios Pablo y Agustín Ruiz-Tagle y Antonio Roa, la compañía ha realizado más de 600 transacciones de compraventa de propiedades. Con todo, cerraron 2023 con ventas anualizadas por 18 millones de dólares. Además, han obtenido más de 22 millones de dólares en financiamiento inmobiliario y han entregado financiamientos sin interés por 3 millones de dólares, con una morosidad histórica de 0%, según relata el gerente general.
Detrás de este crecimiento, los fondos de deuda privada –una de las categorías más populares de activos alternativos en el pasado reciente– han jugado un rol clave. “Hemos realizado más de 600 operaciones de compraventa de propiedades, nivel que sólo hemos podido alcanzar por las líneas de financiamiento que nos han entregado por más de 22 millones de dólares”, explica Méndez.
El primer actor financiero que se interesó por Buydepa fue el multi-family office Addwise, en 2020, donde consiguieron el apoyo de Mauricio López –presidente de la firma– y su equipo. La firma ya ha aportado 6 millones de dólares en financiamiento a la startup. Desde entonces, han ampliado sus fuentes de financiamiento a fondos de deuda gestionados por HMC Capital, BTG Pactual, Quest Capital y LarrainVial.
“Sin los fondos de deuda, nuestro negocio no podría tener la escalabilidad que hemos demostrado”, destaca el ejecutivo.
Después del crecimiento de los últimos años, en la startup están enfocados en aumentar su stock de viviendas, haciendo crecer la oferta en las zonas donde operan actualmente. La cobertura de la firma, de momento, se concentra en departamentos en la Región Metropolitana de Chile, la que engloba la capital, Santiago. Iniciaron sus operaciones en el centro de la ciudad, extendiéndose con los años hacia la periferia, totalizando 11 comunas.
El encanto de la vivienda usada
Para Méndez, una pieza clave de su solución para el problema del acceso a la vivienda es el mercado secundario, donde las propiedades usadas se constituyen como uno de los mercados más grandes del mundo. Pese a esto, describe el profesional, “ha habido menor innovación en los últimos años”.
Las complicaciones que se han generado en el mercado de desarrollo de vivienda –incluyendo cambios normativos, alza en costos e incertidumbre en los plazos– han levantado los precios de las viviendas nuevas por encima de las posibilidades de más del 85% de la población de Chile. “Vemos el mercado de vivienda usada como un mercado que, funcionando de manera institucional, puede abrirse como la única alternativa para quienes quieren comprar su primera vivienda”, relata.
Y el tamaño del mercado está. Para ponerlo en perspectiva, la región metropolitana tiene un volumen de transacciones anuales en departamentos usados de 3.000 millones de dólares. Eso casi alcanza al tamaño del mercado de departamentos nuevos, de 3.200 millones de dólares.
“La diferencia es que en promedio la vivienda usada en nuestro segmento transa a un valor un 30% más barato que la vivienda nueva equivalente, por lo que se convierte en una opción más accesible”, agrega Méndez.
Ese es el telón de fondo del modelo de Buydepa, que consta de tres partes: la compra de departamentos usados, su transformación y su venta.
Por el lado de la originación de activos, el CEO explica que la plataforma está integrada con los distintos portales de propiedades. Esto les permite hacer ofertas instantáneas de compra. Una vez que ya está en el balance de la firma, los departamentos pasan por un proceso de transformación que los deja en un “estándar seminuevo” de la startup. Esto incluye una remodelación y una garantía de postventa de un año. Finalmente, el proceso de venta incorpora un financiamiento libre de interés a la cuota inicial de la propiedad.
“Para quienes quieren vender su propiedad, somos la opción más rápida del mercado, entregando un precio cercano al valor de venta de su publicación. Para quienes quieren comprar una propiedad, entregamos un producto accesible, un 30% más barato que la vivienda nueva comparable, completamente remodelado y con financiamiento libre de interés”, explica.
Para los fondos de deuda, agrega, Buydepa se ha convertido en “una alternativa de financiamiento con garantía inmobiliaria senior, eliminando por completo el riesgo de desarrollo, con un producto atomizado y que ha demostrado tracción de ventas en la crisis inmobiliaria actual”. Así, se constituye como una estrategia de menor riesgo para conseguir retornos similares al desarrollo de vivienda.
Programa de subsidios
Un componente en particular que subraya el efecto social del modelo de Buydepa es la modalidad de adquisición de departamentos ligada al programa DS1, un subsidio para la clase media enfocado en pagar la cuota inicial de una vivienda en Chile.
Este subsidio, el único en el país andino que se puede utilizar tanto para vivienda nueva como vivienda usada, tiene un límite de precio de 2.200 UF (alrededor de 83.000 dólares) para las propiedades. Por este valor, comenta Méndez, “no existe oferta de vivienda nueva en zonas céntricas de la Región Metropolitana, sólo en la periferia”.
Por otro lado, si bien se puede utilizar este programa estatal para adquirir una vivienda usada, “el cobro del subsidio genera incertidumbre en el vendedor de la propiedad, por lo que el mercado no opera como debería, lo que genera que más de la mitad de los subsidios DS1 Tramo 3 se pierdan”.
La solución desde la startup, indica su CEO, es ofrecer un “stock digno” de departamentos, ubicados en zonas céntricas, para beneficiarios del subsidio. Esto les entrega “una opción cerca de sus redes de apoyo”, explica, agregando que “más del 65% de los beneficiarios del subsidio quieren vivir en una zona donde no existe oferta accesible con éste”.
Esta rama de negocio llamó la atención del fondo de impacto de Quest Capital. Este vehículo de inversión destina un 10% de su cartera en Buydepa –a través de la sociedad Inmobiliaria BDI SpA–, según documentos de la gestora del fondo.