AEW, gestora especializada en inversiones inmobiliarias, ha publicado sus perspectivas anuales para Europa en 2026. El informe destaca la recuperación del sector inmobiliario europeo, señalando el retorno de la liquidez al mercado y el endurecimiento de los rendimientos de primera calidad. El escenario base de AEW prevé que la rentabilidad inmobiliaria de primera calidad para 2026-2030 en los 20 países de su cobertura europea será de una media del 8,4 % anual. Aunque el crecimiento del PIB europeo se ha recuperado, sigue siendo modesto, con un 1,7 % anual, y no ha variado con respecto a la previsión de AEW de marzo de 2025.
“El sector inmobiliario europeo sigue mostrando signos de recuperación, y se prevé que las rentabilidades de los inmuebles de primera calidad se reduzcan ligeramente en 30 puntos básicos durante los próximos cinco años, a pesar de que las previsiones indican que los rendimientos de los bonos aumentarán debido a las continuas presiones macroeconómicas. Aunque ahora se espera que el impacto negativo de los aranceles globales sea menor de lo que se temía inicialmente, la economía europea sigue enfrentándose a retos relacionados con el aumento de los niveles de deuda pública, la continua incertidumbre en materia de política comercial y los riesgos inflacionistas. Nuestra opinión sobre los rendimientos de los inmuebles de primera calidad se basa en los sólidos fundamentos de los ocupantes, la abundante y rentable financiación de la deuda y la mejora de la confianza de los gestores. Todos estos factores respaldan la recuperación de los volúmenes de inversión», comentó Hans Vrensen, director de Análisis y Estrategia para Europa de AEW.
Además, añadió que se prevé que el actual diferencial de 160 puntos básicos entre los rendimientos inmobiliarios y los bonos se mantenga estable durante los próximos cinco años, volviendo al nivel medio histórico del periodo anterior a la flexibilización cuantitativa. Dado este impulso positivo, «esperamos que el mercado inmobiliario europeo resulte más atractivo para los inversores en multiactivos. Nuestro análisis prevé que el impacto combinado del crecimiento de los alquileres y la reducción de los rendimientos dará lugar a una rentabilidad de los inmuebles europeos de primera calidad del 8,4 % anual durante los próximos cinco años, liderada por las oficinas prime, y se espera que el Reino Unido ofrezca la mejor rentabilidad media, con un 10,3 % anual”, comentó.
La disminución de las tasas de desocupación impulsará el crecimiento de los alquileres de primera calidad
Las tasas de desocupación en los sectores inmobiliarios europeos han continuado su descenso tras la COVID en 2025, excepto en el caso de las oficinas. AEW prevé que esta tasa haya alcanzado su máximo a finales de 2025 cuando llegue al 8,1%, para descender al 6,3% a finales de 2030, y que la diferencia de ocupación entre las oficinas del distrito central de negocios (CBD) y las que no lo son se suavice en el futuro, ya que la nueva oferta sigue siendo limitada.
Por otro lado, la tasa de desocupación logística ha aumentado hasta el 5,6% en 2025 desde un mínimo histórico del 2,5% en 2022. Con la reducción de la rentabilidad de los promotores, se espera que la nueva oferta logística se modere y la desocupación descienda gradualmente hasta el 4,1% en 2030.
Las previsiones base de AEW muestran un crecimiento interanual del alquiler en los inmuebles de categoría prime del 2,2% en todos los sectores durante 2026-2030. El crecimiento de los alquileres en el segmento residencial supera al de todos los demás sectores, con un 3,2% anual, muy por delante de oficinas (2,6%) y logística (2%). Los locales y centros comerciales tendrán un crecimiento inferior a la media, con un 1,6% anual y un 1,2% anual, respectivamente.
La financiación inmobiliaria comercial está más disponible y sigue siendo rentable para los inversores
Los costes de financiación en la zona euro siguen siendo favorables para los inversores en renta variable, situándose en el 3,9% en el tercer trimestre de 2025, frente al 5,2% de los rendimientos inmobiliarios intersectoriales preferentes de la zona euro. Esto también es válido para el Reino Unido, aunque en menor medida, ya que los tipos de swap y los márgenes del Reino Unido siguen siendo más altos que en la zona euro.
La financiación de inmuebles comerciales se ha vuelto más accesible, ya que los fondos de deuda aumentan su actividad y más bancos ofrecen apalancamiento. El aumento de la competencia entre los bancos y los prestamistas no bancarios está mejorando aún más las condiciones de los préstamos no financieros.
Además, las dificultades relacionadas con la refinanciación se han reducido todavía más en el último año. La última estimación de AEW sobre el déficit de financiación de la deuda europea (DFG) para 2026-28 ha disminuido un 18%, hasta los 74.000 millones de euros, en comparación con su estimación de 2023 para el periodo de 2024-26. Como porcentaje de los préstamos concedidos, el DFG es ahora del 12% para los próximos tres años, frente al 13% de 2024. El DFG francés desafió la tendencia general europea, aumentando del 18% del año pasado al 20%. El DFG relacionado con los préstamos respaldados por inmuebles del Reino Unido, España e Italia se mantiene por debajo de la media europea.
La mejora de la confianza en el sector de oficinas y comercios minoristas impulsa la recuperación de los volúmenes de inversión
Los fundamentos del mercado han mejorado y la confianza en el sector de oficinas y comercios minoristas está alcanzando el nivel estable y sólido que prevalece en los sectores residencial y logístico. AEW estima que el volumen de transacciones inmobiliarias europeas para los años 2025 y 2026 ascenderá a 200.000 millones de euros y 220.000 millones de euros para todo tipo de inmuebles, frente a los 185.000 millones de euros de 2024, a medida que sigan reduciéndose las diferencias entre los precios de compra y venta. Los sectores inmobiliarios alternativos han aumentado su cuota en el volumen total de transacciones europeas hasta alcanzar el 20% del volumen total en los últimos cuatro trimestres.
El impulso de los rendimientos inmobiliarios cambió durante el último año, con una reducción de los rendimientos prime de entre 10 y 15 puntos básicos desde sus máximos históricos en el segundo trimestre de 2024. Ahora se prevé que los rendimientos de primera calidad en todos los sectores se muevan en poco más de 30 puntos básicos para 2030. Se prevé que los rendimientos de las oficinas de primera calidad se reduzcan en 45 puntos básicos durante los próximos cinco años a partir de mediados de 2025, seguidos por los centros comerciales y la logística, con 35 y 30 puntos básicos, respectivamente.
Los inversores orientados a multiactivos suelen considerar los rendimientos inmobiliarios en relación con los rendimientos de los bonos del Estado sin riesgo. Se prevé que el exceso actual del diferencial entre los rendimientos inmobiliarios y los rendimientos de los bonos, situado en 160 puntos básicos, se mantenga estable durante los próximos cinco años. Esto refleja la mitad del exceso medio histórico del diferencial de 320 puntos básicos entre 2009 y 2021. Sin embargo, ese periodo fue inusual, ya que la flexibilización cuantitativa (QE) redujo los rendimientos de los bonos a niveles cercanos a cero. El exceso de diferencial previsto para 2026-30 está en línea con el exceso de diferencial medio histórico anterior a la QE, de 160 pb.
Las oficinas y centros comerciales de primera categoría en Europa, así como el Reino Unido, ofrecen los mayores rendimientos
El rendimiento total medio de todos los sectores en el escenario base de AEW se prevé en un 8,4 % anual para el periodo 2026-2030 en los 196 mercados. Se espera que las oficinas prime ofrezcan los rendimientos más altos de todos los sectores de primera calidad, con un 9,3% anual durante los próximos cinco años. Los centros comerciales, que durante mucho tiempo han sido menos favorecidos por los inversores, ocupan ahora la segunda posición, con un rendimiento medio del 8,6% anual, impulsado por la revisión de precios, la mejora de las previsiones de crecimiento de los alquileres y la anticipación de una reducción de los rendimientos.
Se prevé que los mercados del Reino Unido ofrezcan la mayor rentabilidad total media, con un 10,3% anual, respaldada por unos rendimientos actuales relativamente más altos y una compresión de los rendimientos prevista más fuerte. Los mercados de Europa Central y Oriental ocupan el segundo lugar, con una rentabilidad prevista del 9,1% anual, impulsada por la alta rentabilidad de los ingresos. Los mercados españoles ocupan el tercer lugar en las previsiones de rentabilidad total de AEW, impulsados por un mayor crecimiento de los alquileres en comparación con muchos otros países.
Por Funds Society, Madrid
