¿Sigue siendo el ladrillo un refugio seguro? Sólo si sabes cómo usarlo. Hoteles urbanos, coliving para jóvenes, senior living para los mayores de 65 años y data centers se alzan como los nuevos diamantes del ladrillo. En un momento donde el capital exige más que ladrillos, exige rentas estables, usos resilientes y visión de largo plazo, Norz Patrimonia ha realizado un análisis del mercado inmobiliario español. Su estudio sitúa a estos activos como las opciones que hoy redefinen qué significa invertir en ladrillo frente a modeles tradicionales que pierden brillo bajo presión financiera y normativa.
En un escenario marcado por la inflación, el endurecimiento financiero y una creciente intervención normativa, la inversión inmobiliaria sigue atrayendo capital, pero ya no es territorio para amateurs. Esa es la principal conclusión que extrae Norz Patrimonia, firma especializada en asesoramiento patrimonial, tras analizar las dinámicas actuales del mercado español. “El ladrillo no ha perdido su capacidad de refugio, pero ya no es un refugio automático. Hoy más que nunca, invertir bien en inmobiliario requiere información, cálculo de riesgos y visión a largo plazo. El escenario actual está lleno de matices que hay que saber interpretar”, afirma Laureano Gris, socio de Norz Patrimonia.
Desde la firma catalana apuntan que, si bien el mercado inmobiliario español vive una etapa de menor eficiencia y mayor intervención pública, las oportunidades siguen existiendo para quienes entienden el momento económico y saber elegir el activo adecuado. “El PIB sigue creciendo, el consumo aguanta y la demanda estructural de vivienda en determinadas zonas no sólo no ha caído, sino que se ha sofisticado”, señala Gris. “Pero no se puede invertir igual que hace cinco años. El entorno fiscal, político y de tipos exige hacer números con mucho más rigor”, puntualiza el experto.
Segmentos con mejor binomio riesgo-rentabilidad
Pese al cambio de ciclo, Norz Patrimonia identifica varios tipos de activo que siguen mostrando un atractivo considerable para los inversores con criterio.
En primer lugar, hoteles urbanos y vacacionales: el sector hotelero español cerró el primer semestre de 2025 con un crecimiento del 6,9% del RevPAR, alcanzando los 115,70 euros de ingresos por habitación disponible, mientras que la ocupación se mantuvo estable en torno al 73,1%. Además, la inversión hotelera sumó 1.766 millones de euros en ese mismo semestre, lo que representa un aumento interanual del 20%. Estos datos demuestran que los hoteles urbanos y los ubicados en destinos costeros premium siguen resistiendo bien los embates económicos, porque pueden ajustar tarifas aprovechar demanda internacional y beneficiarse de la fuerza de marca del turismo de alta gama.
El senior living: España está viendo un crecimiento muy significativo de este activo alternativo. Según Colliers, la oferta de apartamentos de senior living se duplicará hasta alcanzar las 8.000 unidades de 2030, frente a unas 4.000 en 2024, impulsado por el aumento progresivo de la población senior europea y por inversores que buscan productos residenciales con servicios añadidos, calidad de vida, estabilidad y demanda previsible. En España ya existen 3.785 unidades residenciales diseñadas para mayores independientes.
En el mercado residencial moderno, los productos de flexible living (coliving, microliving, apartahoteles) se están posicionando como clases de activos muy demandados. En 2024, el sector living, que abarca estos modelos, atrajo inversiones por miles de millones de euros, destacando que flexible living representó cerca del 45% del total invertido en este sector residencial.
Los data centers muestran una cartera de proyectos en crecimiento significativo: según informes recientes, la cartera de proyectos confirmados de data centers en España creció cerca de un 20% en seis meses, con interés creciente en regiones fuera de las grandes ciudades tradicionales, buscando mejores costes energéticos y localizaciones más sostenibles.
“La clave es entender qué modelos responden a necesidades estructurales de la sociedad y cuáles pueden verse penalizados por factores coyunturales como el coste del dinero o los cambios regulatorios”, apunta Gris. Además, en zonas no saturadas, como ciudades intermedias o destinos turísticos secundarios, el alquiler residencial se perfila como un activo cada vez más defensivo, especialmente bajo fórmulas profesionalizadas de gestión.
Pese al potencial, desde Norz Patrimonia advierten que invertir en inmobiliario hoy implica navegar una serie de riesgos que no deben subestimarse. Entre ellos, la baja liquidez (vender puede requerir más tiempo del esperado, especialmente en ciclos bajistas), los costes operativos y mantenimiento al alza (reformas, eficiencia energética y seguros impactan cada vez más en los márgenes) y los impagos e inestabilidad regulatoria (se ha detectado un leve aumento de impagos, tanto en alquiler como en hipotecas y la normativa sobre vivienda cambia con frecuencia).
“Las rentabilidades siguen existiendo, pero ya no se encuentran a golpe de intuición. La inversión inmobiliaria no es sólo comprar ladrillo: es gestionar riesgo, analizar demanda, anticipar cambios legislativos y entender los nuevos modelos de uso. La pregunta ya no es sólo si es buen momento para comprar, sino cómo hacerlo, dónde, en qué tipo de activo y con qué horizonte temporal. Eso marca toda la diferencia”, afirma Laureano Gris.
La firma, que asesora tanto a inversores privados como a fondos patrimoniales en estrategias de inversión y gestión de activos, recalca la importancia en contar con asesoramiento técnico, multidisciplinar y adaptado al perfil del cliente.
Por Funds Society, Madrid
