Los vehículos de inversión con sustrato inmobiliario están viviendo un boom gracias a una mayor flexibilidad del regulador y a un apetito creciente de inversión por parte de family offices y bancas privadas, en busca de sofisticar su oferta para grandes patrimonios.
En el marco del IV evento de Capital Privado organizado por Caceis a finales de noviembre en Madrid, tres socios de KPMG —José Luis López Hermida, responsable de Cliente Privado y Family Offices; Pedro Ruiz Correas, socio de Fiscalidad del Sector Financiero; y Leo Domene Velázquez de Castro, socio y abogado— analizaron las razones detrás del auge de este tipo de vehículos para la inversión en activos alternativos y estudiaron las ventajas e inconvenientes que representan cada uno desde el punto de vista fiscal y patrimonial.
Su mensaje fue claro: la evolución regulatoria, las nuevas necesidades de los inversores y la reinterpretación fiscal del concepto de “actividad económica” han generado un contexto más favorable para este tipo de estructuras.
Tendencias que explican la demanda creciente
El interés por los activos inmobiliarios no es nuevo, pero sí su sofisticación. Según el II Estudio de Family Office de KPMG en la Península Ibérica, este tipo de inversores destina de media un 44% de su patrimonio al real estate. Ese peso estructural se ve reforzado por varias tendencias:
- La búsqueda de renta estable y diversificación por parte de las bancas privadas.
Los expertos subrayan que las entidades “están incorporando estrategias alternativas que encajan mejor con las expectativas de rentabilidad del inversor de alto patrimonio”. Joint ventures, acuerdos estratégicos y plataformas especializadas se multiplican para atender esta demanda. - El dinamismo del sector hotelero y turístico.
España continúa siendo uno de los destinos más atractivos para la inversión hotelera. Los fondos internacionales siguen adquiriendo activos premium, invirtiendo más de 500 millones en el sur de Europa solo en el último año, impulsados por el tirón del turismo pospandemia. - Madrid y Barcelona consolidan su rol como polos de valor añadido.
La rehabilitación energética y la sostenibilidad han elevado el interés por activos capaces de generar plusvalías mediante transformación. Los inversores “están dispuestos a pagar primas muy elevadas por edificios con potencial de reposicionamiento”. - Un marco fiscal que necesita avances, pero ofrece oportunidades.
La normativa remite aún a definiciones antiguas de actividad económica —especialmente la exigencia de un empleado a jornada completa en actividades de alquiler—, pero varias consultas recientes han reconocido como actividad económica determinadas explotaciones inmobiliarias estructuradas profesionalmente. Este matiz resulta clave para que determinados vehículos puedan beneficiarse de exenciones en patrimonio y sucesiones.
Clasificación de vehículos: cuáles son y qué aportan
Los expertos estructuraron su análisis en torno a cuatro grandes categorías de vehículos, que hoy concentran el interés de los inversores profesionales y, especialmente, de los family offices. Su idoneidad varía según la estrategia, el tipo de activo y el objetivo fiscal del inversor.
1. FCR y SCR: la opción más utilizada en 2024
Los fondos y sociedades de capital riesgo se han convertido en los vehículos más registrados en España: 387 FCR y 512 SCR en 2024. Los ponentes recordaron que, durante años, la CNMV mantuvo “una posición férrea que prácticamente desincentivaba levantar determinados vehículos ligados al inmobiliario”. Sin embargo, el regulador ha ido flexibilizando criterios, sobre todo en lo relativo a la consideración de actividad económica. En el caso de estos vehículos, recuerdan que son relevantes para la inversión siempre que exista una actividad de explotación subyacente, como por ejemplo coliving, residencias de ancianos, residencias de estudiantes y otros modelos en los que hay una actividad económica real y continuada.
En cambio, los expertos explicaron que “con el alquiler puro la CNMV no se siente cómoda”, lo que limita su uso para activos patrimoniales sin explotación.
Atractivo fiscal y patrimonial
Los FCR y SCR pueden acogerse al régimen especial de entidades de capital riesgo:
– Exención del 25% en transmisiones de participaciones cualificadas (más del 5% y más de un año de tenencia).
– Exención del 99% en casos no cualificados si se cumplen ciertos requisitos.
Esto les otorga eficiencia en la fase de desinversión, aunque no se trata de vehículos orientados únicamente a ventajas fiscales. Su atractivo patrimonial es menor que el de otros formatos, pero destacan por su flexibilidad, su baja complejidad para el inversor retail y su adaptabilidad al modelo de asesoramiento.
2. Socimis: eficiencia fiscal y utilidad en estructuras familiares
Las socimis siguen siendo uno de los vehículos más potentes para canalizar inversión inmobiliaria patrimonial. Tributan al 0% en el Impuesto de Sociedades, lo que las convierte en una alternativa extremadamente eficiente. A cambio, deben distribuir como dividendo:
– al menos el 80% de las rentas de alquiler,
– y el 50% de las plusvalías derivadas de la venta de inmuebles.
Los expertos recordaron que “aunque el vehículo es muy eficiente, el socio no lo es tanto”, ya que los dividendos tributan de forma íntegra en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades. Sin embargo, desde el punto de vista patrimonial, puede considerarse activo afecto si se cumplen los requisitos, permitiendo exención en patrimonio y bonificaciones en sucesiones.
Atractivo adicional para family offices
La utilización de vehículos de inversión inmobiliaria por parte de los family offices ha evolucionado significativamente en los últimos años, impulsada por la necesidad de gestionar grandes patrimonios de forma eficiente, transparente y alineada con los intereses de varias generaciones. En este contexto, los expertos destacan varios factores que refuerzan el atractivo de estos vehículos para estructuras familiares:
– Objetiviza valoraciones internas.
– Aporta liquidez de forma ordenada entre miembros de la familia.
– Encaja bien en estructuras con múltiples herederos.
Los costes de salida al mercado se han reducido y ya no es obligatorio un free float amplio, lo que ha facilitado el uso de Socimis familiares.
3. FCREs: una vía que gana tracción gracias a la CNMV
Los fondos de capital riesgo europeos (FCRE) surgieron para impulsar la inversión en pymes, pero su evolución reciente los está acercando al inmobiliario, especialmente al alquiler sostenible. La CNMV ha empezado a permitir su uso como vehículos monoinversión, cuando se destinan a vivienda asequible o proyectos de alquiler social.
Esto los convierte en una opción interesante para estrategias con un único activo o para modelos públicos-privados.
Atractivo fiscal y patrimonial
– Aplicación del régimen del capital riesgo (según confirmó la DGT).
– Posibilidad de beneficiarse de la exención en patrimonio cuando adoptan forma societaria adecuada.
Los expertos anticipan que “veremos más FCRE de lo habitual”, gracias al bajo consumo de capital y la simplicidad operativa que ofrecen estos vehículos.
4. ELTIF: idóneo para el minorista, pero con retos fiscales
El último gran vehículo comentado por el trío de expertos fueron los ELTIFs, de los que afirmaron que, tras la reforma introducida con ELTIF 2.0., se han convertido en “uno de los vehículos mejor diseñados para canalizar la inversión minorista hacia activos reales”, gracias a que el nuevo marco ha eliminado ambigüedades sobre qué se considera activo real, ampliado su capacidad de inversión y flexibilizado el acceso al minorista al no exigir mínimo de entrada.
Desde el punto de vista regulatorio, el ELTIF tiene un coeficiente obligatorio similar al de las SCR: al menos un 55% del patrimonio debe invertirse en activos reales o empresas no cotizadas.
Atractivo fiscal y patrimonial
Esta es la parte en que los expertos consideraron que están los principales retos para la inversión en ELTIFs, ya que este tipo de vehículo:
– no es traspasable,
– no tiene un régimen fiscal específico,
– y no cuenta con beneficios patrimoniales equiparables a otros vehículos.
Un ecosistema en transformación
La conclusión de los ponentes de KPMG fue unánime: el auge de los vehículos con sustrato inmobiliario es el resultado de la convergencia entre demanda inversora, innovación regulatoria y reinterpretación fiscal. La CNMV ha dado pasos importantes y el mercado responde con un ecosistema cada vez más variado, donde cada vehículo ocupa un nicho distinto. Sin embargo, de cara a 2026, demandaron “mayor claridad fiscal” para seguir incentivando la inversión hacia activos privados reales.
Los family offices, tradicionalmente orientados al ladrillo, han encontrado nuevas formas de entrar en activos operativos, de mejorar su estructura patrimonial y de diversificar a través de vehículos más profesionales y sofisticados. El resultado: un mercado inmobiliario más dinámico, más institucional y con vehículos cada vez más adaptados a las necesidades del inversor profesional.
