La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presenta su informe trimestral que refleja la inversión inmobiliaria consolidada este último trimestre. Dentro de estos tres últimos meses se ha podido comprobar cómo la actividad en el sector inmobiliario ha conseguido volver a niveles prepandemia.
Así, el hecho de que aquellos sectores más impactados por la pandemia (hoteles, oficinas y retail) estén volviendo paulatinamente sus niveles de actividad y muestren unas perspectivas más positivas y el buen momento de la demanda en aquellos sectores donde el impacto de la pandemia fue más liviano, está generando un apetito inversor muy elevado.
El tercer trimestre se consolida como el mejor de lo que llevamos de 2021
La actividad inversora registra unas cifras similares a las del año 2019. Este indicador se debe a las previsiones de crecimiento de la economía española para los próximos dos años, el capital existente en los mercados y las alternativas menos rentables que ofrecen otros productos financieros.
Así, el volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos entre los meses de junio y septiembre se ha situado en 3.413 millones de euros. Esta cifra supone un incremento del 15,4% respecto al trimestre anterior y un 71,1% más que el mismo trimestre del 2020.
En el acumulado del año, la inversión se alza hasta los 8.371 millones de euros hasta el 1 de octubre del año 2021, lo que supone un incremento del 33% respecto al mismo periodo de 2020 y teniendo en cuenta que hasta el mes de marzo de 2020 la actividad fue muy elevada.
Si excluimos el volumen registrado en el mercado residencial en alquiler, la inversión se sitúa 7.025 millones de euros en Commercial Real Estate (CRE) hasta el uno de julio, lo que supone un incremento anual del 30,5%.
Hoteles, oficinas y residencial copan la mayor parte de la inversión inmobiliaria registrada
Como ya se anticipaba a finales del año pasado, y teniendo en cuenta el crecimiento exponencial registrado y el potencial de la demanda, el sector de la logística y el mercado residencial en alquiler están siendo dos de las tipologías de activos más cotizadas por los inversores en lo que llevamos de 2021.
En sector hotelero ha sumado el 40% del volumen de inversión contabilizado en el tercer trimestre del año, con 1.372 millones de euros. Dentro de la actividad registrada, destaca la adquisición por parte de Brookfield de la cartera de hoteles Selenta por un importe de 440 millones de euros, la adquisición del Gran Hotel Calderón, en Barcelona por un importe aproximado de 125,5 millones de euros y la venta también en Barcelona del hotel Hesperia por un importe similar. En Madrid, la operación más destacada del trimestre ha sido la compra por parte de inversor mejicano del hotel Bless por un importe de 115 millones de euros aproximadamente. Otras ubicaciones como las Islas Baleares y las Canarias están siendo muy atractivas para los inversores, habiéndose firmado diversas operaciones.
El volumen de inversión anual acumulado ha alcanzado los 1.945 millones de euros hasta el 1 de octubre, cifra que representa un incremento del 61% respecto al total del año 2020 y del 21% sobre el año 2019.
La actividad registrada en el sector de oficinas se está acelerando notablemente durante los últimos meses. El mayor dinamismo de la demanda, derivado de que las organizaciones tienen una visión más precisa de cuáles son necesidades de ocupación, está generando un aumento de la contratación. El volumen de inversión del tercer trimestre se sitúa en los 718 millones de euros, mientras que, en el agregado del año, se alza has 1.681 millones de euros, un 13% menos que el mismo periodo de 2020.
Barcelona y su corona metropolitana está concentrado gran parte de la inversión, concretamente el 74% del volumen total nacional. Las operaciones más destacadas del último trimestre han sido la compra del portfolio de edificios alquilados a la Generalitat de Cataluña por un volumen aproximado de 281 millones de euros, por parte del fondo KanAm, la adquisición de un inmueble ubicado en el Paseo de la Castellana 42, en pleno centro del distrito de negocios madrileño, por un importe de 54,6 millones de euros y la reciente venta por parte de Colonial de un edificio en Sant Cugat, Barcelona por un volumen aproximado de 27,2 millones de euros.
El sector residencial continúa en el punto de mira de los inversores y la actividad registrada en el tercer trimestre del año ha sido muy elevada. El volumen de inversión del tercer trimestre se ha situado en los 460 millones de euros, mientras que el acumulado del año alcanza 1.346 millones de euros, un 7% por encima que el volumen registrado en todo el año 2020. La modalidad BTR (Build to Rent) está siendo la tipología de inversión por los inversores actualmente. Inversores institucionales internacionales como Aberdeen, AEW o Patrizia, entre otros, están protagonizando gran parte de las operaciones. Las operaciones recientes más destacadas han sido la venta de un proyecto BTR de 455 viviendas en Méndez Álvaro (Madrid) o la compra por parte de Aberdeen de dos proyectos BTR en Madrid, compuestos por 150 unidades, por un volumen aproximado de 55 millones de euros. Destaca también en Valencia la venta por parte de Metrovaces a AEW de un BTR de 216 viviendas por un importe de 50 millones de euros.
A falta de las operaciones que firmen en el último trimestre del año, el mercado de la logística ha batido el récord de inversión del año 2019. Actualmente, es la tipología de activo dentro del inmobiliario más codiciada por los inversores. Entre los meses de julio y septiembre se han cerrado operaciones de inversión por un volumen de 348 millones de euros, mientras que la cifra acumulada del año se alza hasta los 1.805 millones de euros, un 17% más que todo el año 2020 y prácticamente iguala los registros del año 2019, periodo más dinámico de la serie histórica hasta la fecha. El elevado número de procesos de venta abiertos, algunos de ellos con volúmenes considerables, han hecho estimar a BNP Paribas un volumen de inversión en el total del año 2021 la cifra total de inversión podría superar los 2.500 millones de euros. Destacan en el último trimestre la compra de un portfolio europeo por parte de Swiss Life AM con varios activos en España por un volumen aproximado de 36 millones de euros y la venta de UBS a Savills IM de dos activos logísticos ubicados en Leganés, por un volumen de 51,6 millones de euros.
La actividad registrada en el sector del retail en los últimos meses sigue desarrollándose a un ritmo sostenido, registrándose un volumen de inversión de 252 millones en el tercer trimestre del año.
Dentro de este sector, las operaciones de mayor volumen se continúan firmando en la tipología de puntos de venta de alimentación, donde destaca la compra por parte de un fondo israelí de 27 supermercados Mercadona por un importe cercano a los 100 millones de euros o la reciente adquisición de Realty de 7 hipermercados Carrefour por un volumen de 93 millones de euros. Dentro de la tipología de los locales comerciales (High Street), la operación más destacada ha sido la compra de Goya, 15, en Madrid por un importe de 38,5 millones de euros.
Finalmente, el segmento de inversiones alternativas ha sumado un total de 263 millones de inversión en el tercer trimestre. Residencias de la tercera edad y estudiantes acaparan gran parte de las miradas de los compradores dentro de este sector, destacando la presencia de inversores belgas y franceses especializados.
Las rentabilidades prime quedan comprimidas por la presión de los inversores
Tanto la alta actividad por parte de los inversores, como la notable presión que tienen debido a que cada vez les queda menos tiempo para materializar las inversiones previstas para el global del año 2021, está haciendo que se estén comprimiendo las rentabilidades prime en algunos sectores y mercados. El sector de la logística es un claro ejemplo, donde las rentabilidades siguen ajustándose, hasta situarse en el 4,1% a cierre del tercer trimestre.
La escasez de producto Prime en oficinas, está presionando las rentabilidades de áreas alternativas al CBD, como en 22@ (Barcelona) o Méndez Álvaro (Madrid), donde las rentabilidades se aproximan a niveles prime. En la tipología retail- locales calle (High Street) las rentabilidades Prime se mantienen en niveles de 3,5% en ubicaciones como Madrid y Barcelona.
Los fondos institucionales de inversión, los grandes protagonistas de este último trimestre
Si se analiza el tipo de inversor, se observa cómo los fondos institucionales de inversión continúan dominando el mercado, representando más del 52% del volumen contabilizado en el tercer trimestre del año. Durante los últimos meses, destaca la elevada actividad realizada por entidades financieras que están incrementando notablemente su exposición al sector inmobiliario, protagonizando algunas de las operaciones más destacadas de lo que llevamos de 2021.
En cuanto a su origen, se observa cómo durante el tercer trimestre del año el inversor local posee una cuota de mercado muy elevada, debido principalmente a las adquisiciones de gran volumen realizadas por la entidad financiera Bankinter, las SOCIMIs y los inversores privados o Family Office. Además, fondos de inversión americanos, alemanes y franceses continúan protagonizando importantes operaciones en España, con una cuota de mercado superior a la registrada por los inversores británicos y nórdicos en 2021.
Sobre el papel del Inversor Privado (Family Office), cabe destacar que, dentro del mercado de inversión, existe un nicho de mercado que está cada vez más presente en operaciones de inversión. Hasta el 1 de octubre han protagonizado operaciones de inversión por un volumen aproximado de 600 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 50% sobre la inversión registrada en 2020 por este perfil de inversor.
Por volúmenes de inversión, estas se mueven generalmente entre los 2 y los 20 millones de euros, con excepciones que pueden llegar en algunos casos a los 100 millones de euros o por encima.
El 32% de las operaciones hasta la fecha han sido en inmuebles de oficinas, generalmente plantas de edificios en ubicaciones céntricas de las ciudades más consolidadas. Los locales comerciales también son una tipología de activo muy demandada por estos inversores, aglutinando el 24% de las operaciones. El sector hotelero ha protagonizado el 22% de las operaciones, siendo en este mercado donde se han firmado las operaciones de mayor volumen. Finalmente destacar también el sector residencial en alquiler que ha concentrado el 16% de las operaciones registradas en 2021.
Por Alba Menéndez
Por Funds Society, Madrid