El tercer trimestre del año ha sido especialmente activo en el mercado de oficinas en España, con un aumento considerable de las operaciones de inversión registradas en Madrid y Barcelona. Entre julio y septiembre, se invirtieron casi 1.100 millones de euros en inmuebles de oficinas en ambas capitales. Esta cifra consolida la inversión en este segmento, que acumula, desde el inicio del año, 1.540 millones de euros en transacciones, según el último informe de JLL para el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona.
Madrid: el trimestre más activo desde el inicio de la crisis
Al analizar la demanda de edificios de oficinas para inversión en Madrid durante el tercer trimestre de este año se observa un cambio de tendencia: los actores principales están siendo las socimis. “Se puede apreciar un cambio de tendencia en el perfil del comprador, ya que en este último trimestre prácticamente el 80% de las operaciones son de inversores nacionales, a través de LAR, Hispania y Montana o fondos de capital riesgo, como el caso de Meridia Capital”, dicen en JLL.
Entre sus demandas, existe cada vez mayor número de inversores que buscan edificios vacíos en zona CBD con necesidades de reforma y para invertir en capex. Sin embargo, debido a que no hay oferta adecuada de producto en esta zona CBD, han comenzado a aparecer fondos Value Added, que a causa de la esperada subida de rentas, están dispuestos a asumir un poco más de riesgo con la adquisición de edificios vacíos.
Con respecto a la oferta, paulatinamente irá apareciendo más producto, especialmente en el último trimestre del año, por la necesidad de vender edificios para cumplir los objetivos del ejercicio. “Los principales protagonistas van a ser fondos internacionales, compañías inmobiliarias y bancos. Este cambio de tendencia se genera por el actual desapalancamiento, la reestructuración de las carteras y la liquidación de fondos”, dice el informe.
Entre julio y septiembre de 2014, se han firmado transacciones de inversión en edificios de oficinas en Madrid por un volumen total de 472 millones de euros, con lo que asciende a casi 750 millones de euros el acumulado en lo que va de año. Las rentabilidades han seguido comprimiéndose tanto en productos prime como en zonas más periféricas, donde muchos inversores ya cuentan con una probable recuperación macro y quieren aprovechar los actuales niveles de precio. La rentabilidad prime se sitúa en el 5%, lo que marca un nuevo mínimo desde el comienzo de la crisis.
Barcelona: el volumen de inversión se triplica
Según el informe, la demanda continúa muy activa en Barcelona. “Como viene siendo habitual en los últimos trimestres, el número de inversores interesados en la adquisición de inmuebles de oficinas con facilidades a corto plazo para la reconversión a uso hotelero ha continuado y ha representado un importante volumen de negocio”, si bien la mayor parte de la demanda sigue concentrándose en activos en rentabilidad, aún escasos para la cantidad de capital en el mercado.
Las carteras de deuda con colateral siguen siendo objeto de deseo de los inversores y se empieza a ver interés por suelo de oficinas en Barcelona, cuando este está ubicado en su término municipal. “La demanda sigue concentrada en las subzonas prime, centro ciudad y nuevas áreas de negocio y en particular, el distrito del 22@, aunque se ha observado una transacción en el WTC Park de Cornellà”.
El tercer trimestre de 2014 ha sido especialmente activo, con 10 transacciones de inversión en edificios de oficinas en Barcelona, que suman un volumen de más de 586 millones de euros. El volumen acumulado de inversión este año alcanza los 790 millones de euros, triplicando así el volumen alcanzado en 2013. Las rentabilidades han seguido comprimiéndose por la presión compradora y se sitúan, para edificios prime en el eje Paseo de Gracia/Diagonal, en el 5,5%.
Por Fórmate a Fondo
Por Alicia Miguel Serrano