Los inversores de perfiles más conservadores que han ido apareciendo en el mercado en los últimos meses han tomado un creciente protagonismo en el mercado de oficinas de Madrid, aumentando la presión compradora sobre el sector, según se desprende del último informe de JLL, empresa de servicios profesionales y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario.
La entidad destaca en primer lugar la actividad de compañías aseguradoras como Zurich, Axa y Línea Directa, pero también señala que en el primer semestre del año el capital procedente de Latinoamérica ha sido muy activo. Así, ha materializado transacciones como la compra de la sede de IBM por inversores mexicanos y la del edificio de Paseo de la Castellana, 16 por parte de inversores argentinos.
También están ganando protagonismo rápidamente las nuevas socimis como Lar, Azora, Merlin y Axia, que tienen una clara vocación como inversor en el sector inmobiliario terciario. Al otro lado, la Administración Pública sigue deshaciéndose de activos poco a poco, como parte del plan de reorganización de su patrimonio.
Esta presión de la demanda se une a escasez “notable” de la oferta de producto de oficinas en Madrid, si bien se prevé que aumente significativamente después del verano, según JLL.
Con estos factores sobre la mesa, el volumen de inversión en el sector de oficinas madrileñas tras los primeros seis meses del año asciende a cerca de 275 millones de euros, por lo que parece que en 2014 se va a superar ampliamente la media de Madrid de los últimos cinco años, que está en 515 millones.
Grandes transacciones han impulsado el mercado en el segundo trimestre, como son la venta de Castellana 200 al fondo canadiense PSP (Public Sector Pensions) y la venta por parte de Morgan Stanley de la sede de IBM en Santa Hortensia 26 al fondo de inversión mejicano Finacces. La rentabilidad prime continúa su rápido descenso situándose en el 5,25%, alcanzando un mínimo no visto en Madrid desde el comienzo de la crisis. Esto marca la consolidación de la tendencia bajista en productos prime y sigue reflejando la escasez de oportunidades de inversión para una enorme demanda de producto de calidad, dice el informe.
Rentas al alza
Una demanda que está elevando los precios, según el informe sobre el mercado de oficinas de Madrid para el segundo trimestre del año de JLL. Así, se ha apreciado una ligera subida en las máximas del CBD (distrito central de negocios), pasando de 24,25 a 24,50 euros por metro cuadrado al mes. De esta forma, la zona rompe la barrera de rentas máximas mantenida durante siete trimestres consecutivos. Eso sí, existen referencias en el mercado de rentas superiores para productos prime de superficie reducida.
La tasa de disponibilidad de oficinas en alquiler en Madrid se sitúa en el 12,17%, disminuyendo menos de un 1% con respecto al primer trimestre del año. Sólo en la zona satélite se han registrado ligeros aumentos de disponibilidad en el segundo trimestre del año, donde se han liberado unos 2.500 metros cuadrados.
En segundo trimestre se ha terminado la rehabilitación de 3.500 metros cuadrados especulativos en el CBD, incorporando un producto de calidad en el submercado de mayor demanda. Para final de año se espera la terminación de unos 87.000 metros cuadrados de oficinas, de los que una parte importante corresponde al proyecto en construcción de la sede del BBVA en Las Tablas.
Mejora en la contratación
Descontando los 50.000 metros cuadrados de la operación de Vodafone que por lo extraordinario de la operación condiciona las cifras totales, las contratación en 2014 fue mejor que en 2013. Tras un primer trimestre similar con contrataciones similares en el entorno de los 100.000 metros cuadrados, la diferencia la ha marcado el segundo trimestre que registró cerca de 83.000 metros cuadrados en 2014 frente a los 55.000 del mismo período de 2013. La periferia ha sido la zona que registró una mayor contratación alcanzando 38.000 metros cuadrados y superando al CBD que marcó los 28.000 metros cuadrados de oficinas en el período abril-junio de 2014. En estos dos submercados se concentra cerca del 80% de la contratación.
Por Fórmate a Fondo
Por Funds Society, Madrid