Las ventas de viviendas nuevas en EE.UU. continuaron con la tendencia de caída, sumando la sexta en lo que va del año, mientras se espera que la Fed anuncie más subas de las tasas en la reunión del FOMC de este jueves.
Según los analistas, este ritmo lento de ventas es comparable con el de comienzos del 2016.
Las compras de nuevas viviendas unifamiliares disminuyeron un 12,6% a un ritmo anualizado de 511.000, desde las 585.000 revisadas en junio, según los datos del gobierno. Esto se adjudica principalmente al elevado precio de los préstamos hipotecarios provocado por la política de aumento de tasas de interés de la Fed para combatir la inflación.
Desde Fitch Ratings afirman que la probabilidad de una grave recesión en el sector de la vivienda en EE.UU. ha aumentado.
Sin embargo, el escenario de calificación de la gestora prevé un retroceso más moderado que incluye un descenso de un solo dígito en la actividad de la vivienda en 2023, y una mayor presión en 2024.
“Aunque recientemente confirmamos las calificaciones y las perspectivas estables de nuestra cartera de constructores de viviendas en EE.UU., las calificaciones podrían verse presionadas en un escenario de desaceleración más pronunciado que probablemente incluiría una caída de la actividad inmobiliaria de aproximadamente un 30%, o más, durante un período de varios años y una disminución de entre el 10% y el 15% en los precios de las viviendas”, estima Fitch.
Por otro lado, el crecimiento del PIB de EE.UU., el desempleo, la confianza de los consumidores y la asequibilidad de la vivienda son indicadores clave que podrían hacer rebajar sus previsiones de calificación si las tendencias se debilitan más allá de las expectativas de Fitch.
“Una disciplina continua de asignación de capital que dé prioridad a la liquidez también será importante para que los emisores mantengan perfiles crediticios sólidos que respalden las calificaciones actuales”, explica el informe.
Además, Fitch elaboró un caso de rebaja de la calificación, “que considera un entorno inmobiliario estresado combinado con un mal rendimiento operativo y un comportamiento agresivo de la dirección, lo que podría dar lugar a acciones de calificación negativas”.
El caso de estrés supone que las entregas de los constructores de viviendas disminuyen en torno al 20% en 2023 y al 10% en 2024, mientras que los precios medios de venta caen a porcentajes anuales de un solo dígito. Además, en este planteo se estima que podría dar lugar a un deterioro del suelo y a la pérdida de depósitos de opciones de compra de lotes durante varios años, entre el 20% y el 30% del inventario del año 2022.
Algunos emisores tienen un ligero colchón, en relación con las sensibilidades negativas, bajo el escenario de caso de degradación de Fitch en 2023 y 2024. Sin embargo, los constructores que no creen suficientes reservas de efectivo en una recesión probablemente necesitarán emitir deuda para reconstruir las posiciones de inventario en una recuperación de la vivienda, lo que estiraría las métricas de crédito, concluye el informe.
Por otro lado, desde la plataforma Realtor complementan la caída de las ventas asegurando que el inventario aumentó a un ritmo anual récord por tercer mes consecutivo.
Según el Informe Mensual de Tendencias de la Vivienda de Realtor, a pesar que los compradores tuvieron más opciones de venta de viviendas en julio, la competencia siguió siendo en gran medida a favor de los vendedores, con los precios de los listados cerca de los máximos históricos y las viviendas que se venden más rápidamente que antes del COVID-19.
«El mercado inmobiliario estadounidense sigue avanzando hacia una oferta y una demanda más equilibradas en comparación con el frenesí de 2021. Nuestros datos de julio muestran que los elevados tipos hipotecarios hicieron que muchos compradores ajustaran sus presupuestos y que los vendedores respondieran con reducciones de precios, mientras que los compradores de viviendas que siguieron buscando vieron más opciones disponibles», dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.
Al mismo tiempo, los nuevos listados disminuyeron en julio, lo que sugiere que algunos posibles vendedores se preguntan qué significan los recientes cambios en el mercado para sus planes de venta, agregó Hale.
Por otro lado, “los datos indican que los propietarios que se enfrentan a esta decisión siguen estando en una buena posición en muchos mercados, ya que el interés de los compradores hace que las viviendas de buen precio se vendan rápidamente”, agrega la economista.
Además, para Hale, muchos vendedores disponen “de un importante colchón patrimonial que pueden aprovechar, gracias a la última década de subida de precios”.
Todo dependerá si aprovechan o no estas oportunidades y eso “será clave para las tendencias del inventario en el futuro», concluyó.
Los datos recientes de ventas de viviendas muestran que muchos compradores están poniendo sus planes en pausa, lo que está dando espacio a los listados activos para crecer.
Sin embargo, el cambio en las condiciones del mercado parece estar teniendo el efecto contrario en la actividad de los vendedores, ya que los nuevos listados han disminuido por primera vez desde marzo.
“Esto sugiere que algunos propietarios están reconsiderando sus planes de venta a la luz de tendencias como la disminución del número de viviendas bajo contrato. A pesar de la caída de los nuevos vendedores, los listados activos crecieron a un ritmo récord por tercer mes consecutivo en julio, lo que indica una renovación inmobiliaria en el horizonte para 2022 compradores”, expone el informe de Realtor.
Por Funds Society, Miami
Por Marcelo Soba