Invertir en el mercado inmobiliario ofrece, entre otros aspectos, diversificación a cualquier cartera, más allá de la inversión en bonos y en renta variable. Y, además, también es rentable, defendió Damien Marichel, gestor del Petercam Securities Real Estate Europe, en una presentación recientemente en Madrid.
Asimismo ofrece protección, por ejemplo, frente a la temida subida de los tipos de interés porque está totalmente descorrelacionado, “no existe ningún vínculo entre las rentabilidades del sector inmobiliario y los tipos nominales”, dice. No obstante, históricamente cuando hay temores de que aumente la inflación y se produce un alza lenta de los tipos, el sector inmobiliario suele comportarse mejor. Y, además, actualmente hay margen para absorber una subida de los tipos de interés, explica.
Por si fuera poco, tras el estallido de la crisis las compañías inmobiliarias comenzaron a reducir su endeudamiento, que alcanzó cotas muy elevadas en los años previos al estallido de la burbuja, y a sanear sus balances. Por su parte, los costes de financiación continúan disminuyendo, lo que también es positivo para la parte baja de la cuenta de resultados de las inmobiliarias y para su capacidad para pagar e incrementar sus dividendos. “Ahora son compañías saneadas y casi constituyen un sector defensivo frente a la renta variable y con una menor volatilidad”, explica.
De cara a este año, en Petercam esperan un crecimiento de las rentas en el segmento de oficinas de Reino Unido, en el residencial alemán –es el único país europeo donde los precios del sector residencial están por debajo de los costes de construcción y además los bajos costes de financiación y sus balances saneados les otorgan una ventaja competitiva- o en ciudades como Estocolmo y, por supuesto, “esperamos aprovechar las oportunidades que ofrezca el mercado y comprar compañías con descuento”.
Actualmente ve más valor en las compañías de pequeña capitalización, aunque no piensan incrementar la exposición. “Es el caso, por ejemplo, de Francia donde estamos sobreponderados en pequeñas compañías con sesgo crecimiento, pero tenemos poca exposición a grandes compañías. También estamos infraponderados en Bélgica, especialmente en el segmento de oficinas y solo compramos con descuento”.
En lo que respecta a Reino Unido, siguen confiando en este mercado, que el año pasado sorprendió positivamente. “Este año vemos que el crecimiento de los alquileres se está acelerando y el aumento del valor puede ser mayor de lo esperado en un principio. Asimismo, la relación entre la oferta y la demanda aún favorece a los propietarios y en un país donde el PIB crece, las rentas tienen potencial de subida”.
Aún pronto para España
En España, por el momento, creen que deben esperar “a que las rentas suban un poco más, aunque evidentemente no volverán a los niveles precrisis. Y es verdad que las compañías están menos endeudadas, pero aún es pronto para invertir”.
Rentabilidad por dividendo
En todos los mercados prestan especial atención, ya que es uno de sus principales temas de inversión, a la rentabilidad por dividendo. “No en vano, en un entorno de bajos tipos de interés, una rentabilidad por dividendo del 4% es atractiva”, defiende el experto. Y es que las rentabilidades por dividendo de los REITs de Europa Continental pueden ser 1,5 veces más elevadas que en Estados Unidos y ofrecen un retorno satisfactorio incluso cuando se excluyen el potencial de revalorización de los precios de las acciones.
Por Alicia Miguel Serrano
Por Funds Society, Madrid