El encuadre describe cómo la forma en que se estructuran las elecciones puede influir en nuestros procesos mentales y, en última instancia, en nuestras decisiones. Uno de los ejemplos más chocantes del efecto de encuadre es hasta qué punto se ven influenciadas las actitudes hacia la donación de órganos por cómo se plantea la cuestión. En el sesgo de encuadre también influye el efecto de sustitución. Cuando se enfrenta a una pregunta o decisión compleja, la gente prefiere contestar una pregunta diferente y más sencilla de su propia cosecha. La razón de ello es que las personas son “cognitivamente perezosas”; prefieren usar los atajos rápidos para responder una pregunta fácil que lidiar con el trabajo mental que requeriría una respuesta más meditada.
¿Cómo afecta el encuadre a la inversión inmobiliaria?
Lo que planteamos es que durante mucho tiempo se ha dado un patrón por el que muchos inversores han tendido a centrarse en encuadres incorrectos al considerar una inversión inmobiliaria. Sin embargo, no toda la culpa es de los inversores, ya que la propia industria ha sido cómplice en el fomento de
marcos poco útiles. Durante algún tiempo, la profesión inmobiliaria ha dividido los activos inmobiliarios atendiendo a consideraciones sectoriales, geográficas y de estilo. A su vez, estas etiquetas han dado forma al pensamiento y las expectativas de los inversores.
Actualmente, los activos inmobiliarios se categorizan fundamentalmente en función de etiquetas de estilo que resultan familiares, pero son subjetivas y en función de descripciones sectoriales o geográficas (como “superficies comerciales de Alemania”, “oficinas de Londres” o “naves industriales de Francia”).
El uso de estas etiquetas perpetúa la idea de que las rentabilidades de los mercados geográficos y las tipologías de inmuebles son algo a lo que se puede acceder de la misma forma que a los índices bursátiles (donde grandes grupos de inversores pueden tener en cartera los mismos valores). Eso implica que todos los inmuebles de una categoría dada son relativamente homogéneos y tienen perfiles de riesgo y rentabilidad similares. Sobre esta base, debería ser posible acceder a la rentabilidad media de “las oficinas de Estocolmo” o “las naves industriales de Shanghái”, del mismo modo que los
inversores en acciones buscan una exposición amplia a un sector mediante una cesta de valores similares, un fondo indexado o un producto smart beta.
Otra premisa de la que se parte es que los inmuebles en zonas prime son siempre y por naturaleza menos volátiles que los inmuebles fuera de las mejores ubicaciones. Sin embargo, estas creencias tan generalizadas no casan con la realidad. En primer lugar, la evolución a largo plazo de los inmuebles prime suele ser más volátil que la media nacional. Eso significa que nos arriesgamos a agrupar activos de una forma que implica un nivel de homogeneidad mayor del que en realidad presentan. Aunque sí poseen cierto valor informativo, estas etiquetas generalmente no tienen en cuenta otros
factores que influyen en el riesgo y la rentabilidad de los inmuebles, como las condiciones de los contratos de alquiler y la solvencia de los inquilinos.
En segundo lugar, la rentabilidad media del mercado es imposible de conseguir: es más una anomalía estadística que un objetivo de inversión alcanzable
En 2011, la rentabilidad media del mercado de oficinas de Fráncfort fue del 2,4%, pero la diferencia entre los mejores y peores inmuebles fue de unos impresionantes 33 puntos porcentuales (figura 6). Comprando unas oficinas (o una muestra aleatoria de oficinas) en Fráncfort no se consigue “la rentabilidad del mercado de oficinas de Fráncfort”, ya que obtenemos exposición únicamente a un activo específico o un grupo de activos heterogéneos.
Para conseguir la rentabilidad media del mercado habría que tener en cartera una fracción de cada componente (es decir, de todos y cada uno de los edificios). Obviamente, eso es imposible en el sector inmobiliario, un área donde la gestión activa es vital, pero los inversores deben ser conscientes desde el comienzo de que las inversiones pueden generar rentabilidades muy diferentes dependiendo de las estrategias que apliquen (y los inmuebles que compren) los gestores de inversiones inmobiliarias. El uso de etiquetas sectoriales va en detrimento de este objetivo.
Los factores específicos de los inmuebles a veces ejercen mucha más influencia que las tendencias regionales o sectoriales
Las características de riesgo y rentabilidad de cada activo también cambian a lo largo del tiempo. Un edificio envejece y, a medida que avance la tecnología, su adecuación para los posibles inquilinos evolucionará. Por ejemplo, una de las razones que motivaron el traslado de muchos bancos de inversión desde la City de Londres hasta los Docklands durante la década de 1990 fue la dificultad para instalar en las oficinas que ocupaban las redes de cable y las tecnologías que llevan aparejadas las grandes salas de contratación electrónica de estas entidades. Las etiquetas sectoriales convencionales no tienen en cuenta estas evoluciones, que pueden influir de forma considerable en las valoraciones y las rentas.
Puesto que las etiquetas convencionales enmascaran diferencias de primer orden entre inmuebles individuales, los inversores que intenten desarrollar visiones descendentes para el mercado inmobiliario probablemente queden decepcionados. Del mismo modo, dada la amplia distribución de
las rentabilidades dentro de cada categoría, la volatilidad del conjunto del mercado no es una representación precisa del riesgo de una cartera.
Por último, los efectos de encuadre en el mercado inmobiliario también pueden limitar la independencia de pensamiento. Cabe señalar que algunos gestores inmobiliarios tienen en cuenta el riesgo profesional en su toma de decisiones. Así, se centran en evitar los malos resultados relativos, incluso si
eso significa perder la oportunidad de destacar (aunque, si un gestor bate o no al mercado en el sector inmobiliario es, en sí mismo, un concepto erróneo, pues ya hemos indicado que la “rentabilidad media” es una anomalía estadística que no es accesible, como la rentabilidad de un índice de referencia de renta variable).
Sin embargo, los gestores con aversión al riesgo profesional podrían buscar la seguridad en las decisiones de inversión de sus homólogos, en lugar de adoptar una postura contraria al consenso. Las consecuencias de plegarse al consenso pueden ser especialmente graves en el mercado inmobiliario en momentos de inflexión.
Los inversores, por lo tanto, deberían prestar especial atención al volumen y la sostenibilidad de las rentas por alquileres de un activo, que es la fuente principal —y la menos volátil— de rentabilidades inmobiliarias; diversificar una cartera atendiendo sobre todo al riesgo relacionado con los inquilinos y los contratos de alquiler y dar mayor peso a otros factores que determinan el comportamiento de los inmuebles al margen de las etiquetas convencionales del sector como la antigüedad o la ubicación.
Por Fórmate a Fondo