La inversión inmobiliaria se dispara un 30% y estira la recuperación mientras los fondos presionan las rentabilidades

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La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presenta su último informe de inversión inmobiliaria con datos que corresponden al último trimestre del año pasado (hasta el 20 de diciembre de 2021) y a la inversión anual que el sector ha copado. Así, la consultora se muestra optimista ante los datos, destacando que la actividad en el sector inmobiliario ya está volviendo a niveles pre-pandemia, observándose un incremento de actividad notable en el segundo semestre del año. De hecho, los sectores que estaban considerados como más afectados por la pandemia (oficinas, retail y hoteles) están volviendo paulatinamente a sus niveles de actividad, con perspectivas de futuro más positivas.

Los niveles de actividad inversora del sector inmobiliario se sitúan cerca de los del año 2019, periodo en el que se percibió un pico del mercado. Las perspectivas positivas de la economía española para los próximos años, el elevado capital existente en los mercados y las rentabilidades menos atractivas que siguen ofreciendo otros productos financieros, continúan dirigiendo a los inversores al sector inmobiliario.

Estas inversiones ponen de manifiesto la confianza de los inversores en la demanda de aquellos sectores más boyantes actualmente, además de la recuperación de los más impactados por la pandemia en el corto-medio plazo.

El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos en el último trimestre del año se situará entre los 3.300 y los 3.500 millones de euros, teniendo en cuenta las operaciones firmadas hasta la fecha y las que actualmente están en exclusividad para firmarlas durante los próximos días.

En el acumulado del año, la inversión se aproxima a los 11.800 millones de euros, suponiendo un incremento del 30% respecto al mismo periodo de 2020. Este dato se aproxima a los máximos niveles históricos, registrados en 2019 (concretamente un 6% por debajo).

El sector logístico registra una inversión récord histórica

Después de casi siete trimestres desde la llegada de la pandemia, desde BNP Paribas concluyen cuáles han sido los sectores más dinámicos que han canalizado una gran parte de la inversión registrada.

Desde abril de 2020 hasta el 20 de diciembre de 2021, se han realizado operaciones de inversión por un volumen aproximado de 17.120 millones de euros. En este punto, el sector logístico sigue siendo el que más capital invertido ha concentrado, alcanzando el 25% del total del periodo mencionado (T2 2020 – 20 diciembre 2021).

De hecho, si se analiza la inversión en el 2021, también este sector se ha situado en la primera posición, registrando una cifra histórica récord en términos de inversión, copando 2.920 millones de euros, representando el 25% de la inversión total de 2021 y un 36% de la inversión en el último trimestre. Estos niveles reflejan un incremento del 89% si se compara con el año 2020 y del 58% respecto al anterior pico del mercado (2019).

La actividad registrada en el último trimestre ha sido también muy elevada, copando un volumen de inversión de 1.100 millones de euros. Como operaciones destacadas, sobre salen la compra por parte del fondo Aberdeen de una cartera de plataformas logísticas de nueva construcción y la adquisición por parte del fondo de inversión EQT Exeter de un portfolio logístico de Logicor, por un importe cercano a los 280 millones de euros.

Barcelona concentra gran parte de la inversión anual en oficinas, copando el 68% del volumen total nacional

Considerado como uno de los segmentos más afectados del COVID-19, la actividad registrada del sector de oficinas se está acelerando notablemente durante los últimos meses. Un mayor dinamismo en la demanda, derivado de la visión más precisa respecto a las necesidades de superficies de las empresas, está generando un aumento en la contratación. Esto se traduce en un volumen de inversión que se sitúa en los 646 millones de euros en el cuatro trimestre, mientras que, en el agregado del año, se alza hasta los 2.330 millones de euros, cifra similar a la que se registró en 2020, a falta de las operaciones que se firmen estos últimos días del año.

En el último trimestre, destaca la inversión que ha registrado Madrid, donde se han firmado operaciones por un volumen total de 256.5 millones de euros, siendo la venta de Retama 3 en Méndez Álvaro una de las operaciones más destacadas. En cuanto a Barcelona, la ciudad y su corona metropolitana han concentrado gran parte de la inversión anual, concretamente el 68% del volumen total nacional con operaciones como la compra de la Torre Diagonal por parte de Hines por 90 millones de euros o la adquisición de Tánger 66 en el 22@.

La inversión en el sector hotelero de 2021 se incrementa casi un 100% respecto a 2020 y un 49% en 2019

El sector hotelero ha sumado el 14% de inversión del cuarto trimestre, el más bajo del año, con 445 millones de euros. Destaca la adquisición por parte de Blasson Property del Hotel Punta Negra en Mallorca (90 millones de euros), la adquisición del Hotel Barcelona 1882 (60 millones de euros) y la venta del hotel Alexandra Curio en Barcelona (32 millones de euros). El volumen de inversión anual acumulado se sitúa en 2.390 millones de euros, cifra que representa un incremento de casi el 100% al total del año 2020 y del 49% sobre el 2019.

El mercado residencial se consolida como uno de los sectores más atractivos impulsados por el BTR

Es indudable negar que el sector residencia haya sido uno de los más atractivos para los inversores. Esto se debe al potencial crecimiento de la demanda en España y la elevada profesionalización que se está llevando a cabo con la entrada de fondos institucionales y el conocimiento local.

El volumen de inversión registrado en el último trimestre asciende a 320 millones de euros, mientras que en el acumulado anual la cifra se sitúa en 1.670 millones de euros. Este dato supone un incremento del 33% sobre los registros de 2020. Destacan como últimas operaciones la adquisición por parte de Grupo Lar y Primonial de un proyecto de BTR en el ámbito Mahou-Calderón de Madrid. Como ciudades que más atraen el apetito inversor, sobresalen Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Palma de Mallorca, Valencia, Murcia o Pamplona, entre otras.

Se prevé que la actividad a inicios de 2022 continúe siendo elevada, con operaciones de gran volumen que se encuentran en fase final de negociación.

El sector retail gana dinamismo con 432 millones de euros invertidos en el último trimestre

La actividad que el sector retail ha registrado en el último trimestre muestra el dinamismo con el que está avanzando, copando 432 millones de euros. Si se analiza la inversión anual, vemos cómo ésta se sitúa en 1.320 millones. Las operaciones de mayor volumen se continúan firmando en la tipología de puntos de venta de alimentación, que han concentrado el 49% del volumen registrado en 2021 hasta la fecha, como es el caso de la compra de Realty Income Corporation de 30 supermercados Caprabo a Merlin Properties, por un importe que se sitúa alrededor de los 110 millones de euros.

Como activo que se está recuperando, al sufrir en menor grado la pandemia, han sido los parques comerciales. En primer lugar, porque en términos de rentas son mucho más sostenibles, y en segundo lugar porque en la mayoría de los casos, los parques están asociados a alimentación o actividades que no han tenido restricciones demasiado severas. Destaca la reciente adquisición del Parque Comercial Las Mercedes compuesto por 22.000m2 de SBA, por parte de LaSalle Investment. En cuanto a locales comerciales o High Street, su actividad poco a poco empieza a recuperarse gracias a la recuperación del turismo y las afluencias en las calles, dos claves que empujan a aproximarse a los volúmenes de ventas registrados en años anteriores. Durante este último trimestre, destacan operaciones de inversiones realizadas en los principales ejes comerciales de ciudades como Madrid, Barcelona o Sevilla.

Los mercados alternativos registran un 32% más de inversión que en 2020

La inversión realizada en otros mercados alternativos representa el 5% del volumen registrado en el último trimestre del año. Si se analiza el total anual, la inversión asciende a 850 millones de euros, un 32% más que el volumen registrado en el total del año 2020. Por su parte, este segmento ha conseguido atraer en el cuarto trimestre 141 millones de euros. En esta categoría se incluyen residencias de estudiantes, que han concentrado el 48% del volumen contabilizado y las residencias de la tercera edad, que representan el 52% restante. 

Los fondos institucionales de inversión continúan siendo los mayores protagonistas en tipo de inversores

Representando prácticamente la mitad del volumen contabilizado en 2021 con un 47% de cuota, los fondos institucionales de inversión continúan dominando el mercado si se analiza el tipo de inversor. Durante los últimos meses, destaca la elevada actividad realizada por las socimis.

Si se analiza el origen de los inversores, se observa cómo durante el cuarto trimestre del año el inversor estadounidense ha ganado una cuota de mercado muy elevada, solo por detrás del inversor nacional. En el cómputo global del año, el inversor nacional vuelve a destacar por encima del resto, con una cuota de mercado cercana al 40%, recuperando así el pulso de años de prepandemia.

Destaca también el capital alemán, que sigue teniendo protagonismo en el mercado español, alcanzando cuotas del 15% y doblando su aportación comparada con el año 2019.

El inversor privado o family office cada vez está más presente en operaciones de inversión. Hasta el 1 de diciembre, se han protagonizado operaciones de inversión por un volumen total de 622 millones de euros, representando un crecimiento de un 58% sobre la inversión registrada en 2020.

Por volúmenes de inversión, estos se mueven generalmente entre los 7 y 35 millones de euros, pero en los últimos tiempos se está observando un aumento en la participación de procesos de compra con un ticket de mayor volumen. En este punto, juegan un rol muy importante la banca de inversión, que ofrece esta posibilidad a los patrimonios privados. En 2021, la cuota de mercado de los bancos asciende a más del 11%, tan solo superado por las inmobiliarias y fondos de inversión.

Otro trimestre más, destacan las operaciones de Build to Rent dentro del residencial, con especial atención en Barcelona. A día de hoy representan un 50% de las transacciones de portfolios residenciales.

Los principales fondos de inversión presionan las rentabilidades de los sectores más demandados

El elevado capital con el que cuentan los fondos de inversión, destinado a invertir en el sector inmobiliario, se está trasladando a los procesos de venta y está presionando las rentabilidades en los sectores más demandados.

En el mercado de oficinas, por ejemplo, la rentabilidad Prime se ajusta alrededor de 15 puntos básicos en los últimos tres meses. En el sector logístico vemos que es donde más se están reduciendo las rentabilidades en los últimos meses, hasta situarse en 3,9% en el último trimestre del año. Incluso, se han registrado operaciones con rentabilidades inferiores, en operaciones con situaciones contractuales que transmiten mayor seguridad a los inversores, como periodos de obligado cumplimiento más extensos que la práctica habitual.

Por último, la rentabilidad prime de los locales comerciales prácticamente se han mantenido en niveles similares a los del trimestre anterior, situándose en el 3,5% en ciudades como Madrid y Barcelona.

Transformación digital, consumo discrecional y sector industrial: las apuestas de Janus Henderson en renta variable estadounidense

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Durante la entrevista realizada por Ignacio de la Maza, responsable del Canal Intermediario de la gestora para EMEA (Europa, Oriente Medio y África) y Latinoamérica en Janus Henderson Investors, a Guy Barnard, co-responsable del equipo de renta variable inmobiliaria global, Denny Fish, responsable de la gestión de la estrategia Global Technology and Innovation, y Jennifer Nichols, Client Portfolio Manager de la estrategia Global Life Science and Biotechnology, los expertos hablaron sobre lo ocurrido en los mercados en sus respectivas clases de activos.

Así, Jennifer Nichols destacó los espectaculares rendimientos obtenidos por las empresas del sector sanitario durante los años 2020 y 2021, con un 13% y un 19% respectivamente. En términos absolutos estos retornos son sólidos, pero se mantuvieron por debajo de los índices de renta variable en un sentido más amplio. Dentro de la industria de la asistencia sanitaria, existen varios subsectores, por ejemplo, el farmacéutico, la biotecnología -incluyendo todo el espectro de la capitalización: tanto las grandes empresas como las de pequeña y mediana capitalización, los dispositivos médicos tecnológicos y las áreas de servicios. Cada uno de estos subsectores tuvo un desempeño muy diferente durante la pandemia.

La mayoría de las empresas farmacéuticas tienen modelos de negocio a gran escala con una diversidad de ingresos a través de medicamentos que ya están en los mercados, por lo que no corren mucho riesgo cuando lanzan nuevos medicamentos al mercado y no se vieron altamente impactados durante la pandemia. En ese sentido, los enfermos crónicos como, por ejemplo, los afectados por diabetes, siguieron dependiendo de sus medicamentos y de la tecnología que les ayuda a realizar las mediciones de sus niveles de azúcar, que ha mejorado significativamente en los últimos años y ha simplificado la vida de estos pacientes.

Sin embargo, en áreas como las empresas de dispositivos médicos tecnológicos, que suelen ser un subsector no cíclico, se vieron afectados por el impacto de la pandemia. Por ejemplo, las ventas de los equipos necesarios para realizar cardiocirugías se redujeron porque durante la pandemia las cirugías del corazón pasaron a un segundo plano ante el incremento de las emergencias. De forma similar se vio una reducción de más del 85% en algunos de los procedimientos médicos, con la subsecuente disminución de la demanda para las empresas de dispositivos médicos. Si bien en 2020 las empresas de biotecnología de pequeña y mediana capitalización experimentaron uno de los mejores años de su historia después de que el mercado tocase fondo en el mes de marzo, con una cantidad enorme de empresas saliendo a bolsa y mucha innovación, 2021 fue un entorno especialmente bajista.

Por su parte, Guy Barnard explicó que, pese a que en los últimos dos años la pandemia ha representado un elemento transitorio que ha hecho que mucha gente abandonara algunas de las grandes ciudades, como Londres o Nueva York, afectando seriamente a los precios de los alquileres; en los últimos seis a doce meses, esas generaciones más jóvenes han vuelto a las ciudades buscando experimentar sus elementos culturales y de ocio. Pero también se están produciendo otros cambios estructurales más a largo plazo, la generación Millennial que suele alquilar en lugar de comprar, ya está teniendo hijos y mudándose a casas unifamiliares en los suburbios. Los baby boomers se están jubilando y trasladándose al “cinturón del sol” en Estados Unidos, en busca de una mejor calidad de vida. Como resultado habrá ciudades ganadoras y perdedoras. En Estados Unidos, ciudades como Austin y Denver están ganando a expensas de ciudades como Nueva York y San Francisco. Esto sólo significa que habrá que ser más selectivo a la hora de pensar en las ciudades ganadoras y en el sector inmobiliario ganador.

Asimismo, Denny Fish subrayó que en cierta medida cada empresa es ahora una empresa tecnológica gracias a la adopción de tecnologías modernas que les permite ser más ágiles y flexibles. El uso de datos y de la telemetría ha permitido mejorar los procesos empresariales, pero también crear nuevas fuentes de ingresos. La tecnología está permitiendo tanto en la economía digital como en la física crear flujos de ingresos por suscripción, gracias a que los productos forman parte del internet de las cosas. Este es el verdadero capital de las empresas productoras de semiconductores, de equipos automovilísticos e industriales, creando nuevas y únicas formas de permanecer conectados con sus clientes y transformando esas conexiones en flujos de ingresos. Además, las empresas están aprovechando la inteligencia artificial y el aprendizaje automático para crear ofertas nuevas y únicas para los clientes. Un buen ejemplo es la agricultura. Lejos de ser un sector de vanguardia, la agricultura está experimentando una enorme innovación a medida que integra los datos meteorológicos, las características del suelo y otro tipo de información que le permite obtener unos mayores rendimientos y generar oportunidades para abordar una de las mayores necesidades globales: alimentar a la población.  

En una segunda entrevista, Simon Hillenbrand, responsable de ventas de Reino Unido, analizó junto con Tom O’Hara, gestor de renta variable europea, y Laura Foll, gestora de renta variable global estilo income, las perspectivas para la renta variable de Reino Unido y del viejo continente.

Desde el punto de vista de Laura Foll, es importante recordar que, en los últimos cinco años, la renta variable británica ha tenido un desempeño inferior al de otros mercados de renta variable desarrollada. La mayoría de los mercados de renta variable han tenido un rendimiento inferior al de Estados Unidos, pero Reino Unido ha tenido además un rendimiento inferior al de Europa continental. En consecuencia, las valoraciones de la renta variable británica se encuentran en descuento con respecto al índice MSCI World. Algunas de las métricas incluso han tocado mínimos desde hace 20 o 30 años. Sin embargo, en 2022 ha comenzado el año con subidas, gracias a sectores como el petróleo y gas y los bancos que han tenido un buen desempeño en lo que va de año. Con dos subidas de tipos de interés y la inflación por encima de las expectativas, es alentador ver un cambio de contexto en el que la renta variable británica

Con la llegada de la inflación es importante que las empresas tengan poder de fijación de precios para al menos tener el potencial de trasladar las presiones crecientes en materia de costes dentro del actual entorno inflacionista. Uno de los factores que está causando la inflación es que los precios de las materias primas son mucho más altos de lo que eran hace un año. En Reino Unido existen grandes sectores que pueden beneficiarse directamente del aumento de los precios de las materias primas. Por ejemplo, Shell y BP se han visto beneficiadas por el incremento en los precios del petróleo y el gas, acaparando los titulares de los últimos días.

En la misma línea de opinión, Tom O´Hara cree que los bancos, las mineras, los supermercados son también ejemplos de empresas que son capaces de transferir un incremento en sus costes a los consumidores. Pero, para el gestor, también es necesario que estas empresas con capacidad de transferir la inflación se encuentren en un buen nivel de valoración, por eso cree que Europa y Reino Unido son unos buenos mercados para encontrar oportunidades, porque no han contado con la atención de los inversores en la última década, liderada principalmente por Estados Unidos.

Por último, John Groneman, jefe global de distribución, entrevistó a Greg Wilensky, responsable de renta fija estadounidense, Michael Keough, gestor de carteras de renta fija con grado de inversión, y Jeremiah Buckley, gestor de renta variable estadounidense estilo income y growth.

Según Wilensky, en un periodo bastante comprimido de tiempo el mercado va a experimentar una reducción del programa de compras y una subida en los tipos. Esto va a crear un aumento de la volatilidad en el que los vientos de cola van a disminuir. Unos tipos de interés más altos también traen un nuevo entorno en el que las diferentes acciones o valores de renta fija se comportan de forma diferente en un entorno de tipos crecientes. Para el experto, este año es crucial centrarse en la selección de títulos para obtener un buen desempeño. La clave residirá en que la Fed pueda subir tipos sin que esto afecte a la economía. Un aterrizaje suave en un entorno de vientos cruzados como, por ejemplo, la inflación. En resumen, mayores riesgos, pero también más oportunidades para los gestores activos de carteras.

En la opinión de Jeremiah Buckley, es necesario ser cauto en el sector bancario pues, aunque con las subidas de tipos puedan impactar positivamente a los ingresos netos por intereses, también hay otros factores de riesgo que pueden afectar a la cuenta de resultados, como la salud de consumidor, que variará dependiendo del volumen de crédito que ofrezcan los bancos. El sector inmobiliario y de servicios públicos también podría verse afectado, ya que los costes que pagan en intereses y la tasa de descuento de sus flujos va a aumentar. También se pueden ver afectadas las empresas de rápido crecimiento que todavía no obtienen beneficios o flujos de caja, estas empresas se ven directamente afectadas por un entorno de tipos de interés más elevados.

En el lado positivo, el gestor mantiene unas buenas perspectivas sobre la transición digital de la economía, con una serie de empresas tecnológicas beneficiándose de un fuerte crecimiento secular, independientemente de dónde se sitúen los tipos de interés. Además, en lo que va de año, el sector de la tecnología de la información ha bajado un 7%, por lo que parte del impacto de los tipos de interés más altos ya se refleja en sus valoraciones. Otro sector que se espera que tenga un buen desempeño es el consumo discrecional, con datos muy sólidos sobre el crecimiento de los salarios y unos balances saludables por parte de los consumidores. Este sector también ha experimentado una bajada del 7% en lo que va de año, reflejando parcialmente el impacto del repunte de los tipos de interés.

Finalmente, las empresas acelerarán su gasto en la automatización de las cadenas de suministro y seguirán gastando en tecnología. Por ello, seguirán encontrando oportunidades atractivas en el sector industrial, que igualmente ha experimentado una bajada del 4% en los últimos tres meses.

Acceso a una vivienda digna e infraestructuras básicas: una oportunidad social y financiera

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Si la crisis del coronavirus ha tenido una virtud, es la de poner en perspectiva las prioridades de la sociedad. Según apunta Anne Tolumunen, gestora de carteras en AXA Investment Managers, la salud de los individuos se ha establecido como un valor innegociable, los Estados han tratado de preservar -en la medida de lo posible- los puestos de trabajo y los recursos de las personas, y las empresas han tratado de garantizar la seguridad de sus empleados y el mantenimiento de sus cadenas de valor.

La creciente preocupación por las cuestiones medioambientales y sociales ha encontrado una acelerador en esta pandemia, mientras que el debate en torno a la responsabilidad individual y colectiva ha contribuido a configurar la respuesta pública y privada.

Este periodo también ha aclarado la propuesta de valor de las finanzas responsables y su papel en la sociedad. Hay muchos sectores, temas y filosofías que han tenido que ser revaluados: el acceso a la vivienda es un ejemplo de ello. Para un inversor, es posible actuar con un doble objetivo: destinar el capital para obtener un rendimiento financiero y, al mismo tiempo, tener un impacto positivo y medible en las cuestiones sociales.

La eclosión de la clase media puede beneficiar a una parte del mercado inmobiliario

En la clásica pirámide de las necesidades humanas establecida por el psicólogo estadounidense Abraham Maslow, la vivienda se sitúa en el primer escalón: una necesidad fundamental y una parte importante del presupuesto de cualquier hogar.

Incluso antes de la crisis del COVID-19, los costes de la vivienda habían aumentado de forma sustancial en los países pertenecientes a la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE). Esto era especialmente así para los inquilinos, ya que la oferta de viviendas asequibles no había podido seguir el ritmo de la demanda.

Encontrar una vivienda asequible puede ser difícil, especialmente para las personas con ingresos bajos o inestables, para los jóvenes, familias con niños y los ancianos. Esto ha exigido que se tomen medidas. Por ejemplo, para evitar que las clases medias se vean obligadas a abandonar el centro de las ciudades, el gobierno alemán está intentando poner en marcha políticas urbanísticas destinadas a controlar o incluso limitar el precio de los alquileres en determinadas zonas del país.

TAG Immobilien es una empresa inmobiliaria alemana que cotiza en bolsa y opera en el segmento de alquileres de bajos que no superan los 6 euros por metro cuadrado (m2). Propietaria de más de 90,000 viviendas en Alemania, TAG Immobilien tiene, en la opinión de AXA IM, un perfil de crecimiento estable y unas altas tasas de ocupación. Con unos ingresos que alcanzan los 323 millones de euros en 2020, los beneficios generados por la inmobiliaria se reinvierten en nuevos proyectos, lo que le permite desarrollarse en nuevos mercados como el de Polonia. A juicio de la gestora, el sector es resiliente y tiene un riesgo relativamente menor, además de conservar perspectivas de revalorización a medio plazo.

En Japón, los precios de los inmuebles son elevados. Según el Banco Mundial, si el precio de una casa o un apartamento supera cuatro veces el salario anual de una persona, se considera que el acceso a la vivienda es inasequible; en Japón, esa proporción era de 8,1 según Tokyo Kantei, una empresa de research enfocada al mercado inmobiliario con sede Tokio. En AXA IM creen que este entorno es favorable para Katitas, una empresa especializada en renovación y comercialización de inmuebles antiguos a precios asequibles. Según el criterio de AXA IM, este operador diferenciado podría arrebatar cuota de mercado a los promotores inmobiliarios más tradicionales. Estas viviendas suelen estar destinadas a un segmento de la población cuyos ingresos o pensión ya no aumentan y que, por tanto, desean ajustar sus gastos lo más posible a sus necesidades.

En Estados Unidos, una de las empresas con más posibilidades es Sun Communities, una empresa que pretende ofrecer viviendas de calidad y de bajo coste en las regiones del sur y medio oeste, donde las perspectivas demográficas de las familias con bajos ingresos y los jubilados siguen siendo favorables. Sun Communities está ampliando su oferta de casas móviles y autocaravanas por todo el país y está desempeñando un papel importante a la hora de ofrecer a los inquilinos y compradores de viviendas opciones de alojamiento muy asequibles.

En el caso de una compra, el coste de una casa móvil representa unas dos veces el salario promedio anual en Estados Unidos, mientras que una casa tradicional costará unas siete veces el salario promedio.

 En el caso de un alquiler, Sun Communities afirma que un inquilino de una de sus casas móviles podría beneficiarse de un 25% más de espacio y de un precio por metro cuadrado un 51% inferior al de otro alquiler tradicional.

En los países emergentes, el enfoque de AXA IM se ve limitado por un universo de inversión que aún no cumple plenamente con los criterios de impacto que la gestora se ha fijado, con empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa a menudo posicionadas en segmentos de alto nivel.

Para responder a la problemática social de la vivienda e invertir en el sector inmobiliario, la convicción es que uno se debe centrar más en los modelos de negocio de las empresas que en los activos que poseen o comercializan. El acceso a la vivienda puede ser, por tanto, un verdadero motor de progreso social y de crecimiento para las empresas que asuman estas cuestiones.  

 

 

Información importante: 

Las empresas se mencionan únicamente a título ilustrativo y no constituyen un asesoramiento de inversión ni una recomendación de AXA IM
 

La onda expansiva amplifica en el mercado el giro en política monetaria

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La onda expansiva del giro en política monetaria, orquestada por la Reserva Federal, ha llegado a Europa amplificada por la convulsa rueda de prensa de Lagarde la semana pasada.

Con un 68% de los bancos centrales en países emergentes y un 33% en economías desarrolladas embarcados en ciclos alcistas, este cambio de discurso está arrastrando al alza la rentabilidad de los bonos del tesoro a nivel global.

Así, el valor de mercado de bonos soberanos con TIR negativa ha pasado de 18.000 millones de dólares en 2020 a 4.500 millones hoy en día. El repunte en los «shadow rates», impulsado por el drenaje o suspensión de programas de compra de activos, ha incrementado la prima por plazo –que ya es casi positiva– afectando negativamente los precios de la renta fija emitida por gobiernos.

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El movimiento ha sido brusco, y ha posicionado las expectativas del mercado demasiado lejos de las guías de la Fed y, sobre todo, del BCE.

En Europa, el mercado de swaps (OIS) ha descontado que Lagarde activará el ciclo alcista en julio y que podría subir, al menos cinco veces hasta diciembre, el tipo de depósito al 0,1% desde el -0,5%.

Si la crisis en Ucrania va remitiendo, y el precio del petróleo y del gas natural se estabilizan, este escenario se antoja excesivamente pesimista.

La inflación subyacente cayó, y el inesperado incremento en el HICP se explica por el repunte en el precio del gas natural (y la revisión al alza del techo de precio en Italia), por un ajuste en la metodología de cálculo utilizada por Eurostat –que incrementa el peso de la energía en la cesta en un 15%- y por un efecto compensatorio inferior al anticipado del IVA alemán. Aislando estos factores, el IPC habría estado cerca del 4,6%, aproximándose al 4,4% que barajaba el consenso de economistas.

Además, la silla de Lagarde no está aún tan caliente como la de Jerome Powell, y como ella misma reconoció, se lo pensará dos veces antes de repetir el error de cálculo de JC Trichet (2011). En Europa, la renta equivalente al propietario sube un 1,1% en tasa interanual (un 4% en EE.UU.) y los salarios (que de momento permanecerán estables hasta las negociaciones de los sindicatos alemanes del sector metalúrgico en unos meses) experimentan una subida nominal del 1,35%, la más baja en 30 años, en contraste con un 5,7% (ingresos medios por hora trabajada) registrado en el mercado laboral estadounidense. A pesar de que las expectativas de inflación a largo plazo están bien ancladas, con el IPC swap 10 años aún cerca del 2% y la curva de break evens invertida, el índice HICP aún no ha conseguido reconquistar la línea tendencial del 2% anual. Y no olvidemos que si Powell está mirando de reojo la pendiente de la curva, Lagarde vigila la evolución de la prima de riesgo en bonos periféricos.

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La incidencia del brote de contagios por Ómicron sobre la economía ha sido mayor en Europa que en EE.UU., y los síntomas de reactivación en cadenas de suministros van acumulándose: la congestión portuaria en el puerto de Los Ángeles (de media móvil de cinco días en puerto) ha comenzado a descender, y Maersk habla de una normalización en el mercado de transporte marítimo durante la segunda mitad del año. Adicionalmente, un contexto de desescalada de las tensiones en Ucrania o un inminente acuerdo entre Irán y EE.UU. supondrían una rápida relajación en los índices de precios, como anticipa el desplome del subíndice de inflación del ZEW.

Considerando todo lo anterior, se hace complicado encontrar justificación fundamental a la apuesta del mercado por un incremento del 0,50% de los tipos en tan solo cuatro juntas (julio, septiembre, octubre y diciembre). Los diferenciales en tasas reales justifican un fortalecimiento del euro, que sería otra válvula de escape con los índices de condiciones financieras comenzando a tensionarse.

Es más factible que, una vez extinguido más rápidamente el APP, el BCE empiece a actuar en diciembre. La perspectiva de medio plazo amerita comenzar la normalización en política monetaria. Asimismo, el crecimiento por encima del potencial puede persistir más tiempo si consideramos que la capacidad ociosa en Europa es mayor que en EE.UU. y que, a pesar de una tasa de paro en mínimos, el número de horas trabajadas está todavía por debajo de los niveles prepandemia. Además, mientras que los estadounidenses cada vez están más cerca de enfrentarse a un «precipicio fiscal» (el tiempo corre en contra de Joe Biden y su proyecto Build Back Better), en Europa las inversiones derivadas del paquete fiscal Next Generation impulsarán el crecimiento en 2022 y 2023, beneficiando en particular a los países de la periferia.

A pesar de estos riesgos de cara a 2023, y reconociendo que lo más prudente es una postura conservadora a medio plazo en el manejo de la duración, la TIR del Bund ya tiene mucho descontado. El valor teórico –calculado asumiendo una subida del 0,15% en diciembre, un incremento en los activos en balance del BCE por 250.000 millones de dólares y una lectura de HICP del 3%– estaría en un 0,4% respecto al 0,28% al que cotiza.

Respecto al TBond estadounidense, es intrigante plantearse, incluso si la TIR sube algo más, si se cumplirá la pauta histórica de los últimos 46 años y la rentabilidad anual total del activo continuará sin encadenar dos ejercicios consecutivos de pérdidas.

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Lo cierto es que  la tesis tiene cierto soporte a corto plazo: el mercado descuenta cinco subidas desde marzo hasta diciembre (y la primera de 0,5%), la curva continúa aplanando (y la pendiente es ya de solo 0,51%), el crecimiento -aunque por encima de tendencia- se está moderando, la inercia de la caída en precio ha entrado en zona extrema, y las posiciones netas cortas en futuros del TBond están en mínimos de los últimos cuatro años.

Bonos en renminbis: un refugio superior en 2022

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Los bonos chinos en divisa local (renminbi) podrían ser el mejor refugio para los inversores globales y bien podrían convertirse en uno de los activos más rentables del mundo en 2022. Según explica Eurizon en su último análisis, los bonos en renminbis (RMB) ya no deberían considerarse una clase de activos «marginal» que se engloba en la amplia categoría de bonos en divisa local de los mercados emergentes.

«No sólo el tamaño del mercado de bonos en renminbis es enorme, más de 1,5 veces el tamaño total de los bonos de mercados emergentes, sino que la economía china es más dinámica que gran parte del resto de los emergentes y los bonos en renminbis son el único gran mercado de bonos que todavía presenta características tradicionales de refugio», apunta Stephen Li Jen, CEO de Eurizon SLJ Capital, autor del informe. 

En la opinión de Eurizon, incluir estos bonos con el resto de los mercados emergentes no tiene mucho sentido. Para dar sentido a esta afirmación, la firma sostiene cuatro razones con las que argumenta que los bonos del renminbi merecen la atención de los inversores globales este año. En primer lugar, sostiene que la economía china se está desacelerando y no se está sobrecalentando. «En contraste con gran parte del resto del mundo, la economía china se está desacelerando, con una baja inflación del IPC. El Banco Popular de China está contemplando la posibilidad de tomar medidas adicionales para apoyar la demanda agregada, mientras que otros grandes bancos centrales están considerando exactamente lo contrario. En las dos décadas anteriores a la pandemia, China había representado un juego de alta beta con respecto a Estados Unidos. Sin embargo, como reflejo del gran tamaño de la economía china y de la marcada política de cero COVID, la economía china está entre 6 meses y un año por delante de la de EE.UU. y Europa, y está completamente desincronizada con el resto del mundo», sostiene. 

En este sentido, los bonos de los mercados desarrollados se han estado vendiendo, y esta tendencia puede persistir un tiempo más, mientras la recuperación económica en el mundo obligue a los bancos centrales a retractarse de su extrema postura monetaria adoptada durante la pandemia. Sin embargo, los bonos chinos en renminbis han tenido un buen rendimiento durante la pandemia: el rendimiento de los bonos CGB a 10 años ha caído desde un máximo del ciclo del 3,37% en noviembre de 2020 hasta alrededor del 2,70% en la actualidad. De cara al futuro, parece probable que el rendimiento de los bonos chinos siga siendo elevado, a pesar de la Reserva Federal.

La segunda de las razones que da es que los bonos y la renta variable de los países desarrollados se están liquidando en un entorno inflacionista, pero los bonos en renminbi se han comportado de forma sólida como un refugio seguro. Según el análisis de la gestora, en las primeras semanas del año, todo parece que se está vendiendo. La mayoría de las acciones y los bonos de los países desarrollados han bajado. Incluso el oro se ha desviado. Sin embargo, los bonos en RMB se han mantenido fuertes. En términos de euros, los bonos en RMB han rendido aproximadamente un 2,6% en enero.

«Redondeamos seis episodios de risk off:  la CFG de 2008; la crisis de la deuda europea de 2011-12; el Taper Tantrum de 2014; a venta de activos de riesgo de 2018; el COVID-19; y enero de 2022.  Los bonos en renminbis son la única clase de activos que se comportó bien en los seis episodios, con una rentabilidad acumulada de alrededor del 94% durante estos malos tiempos», añaden», afirman el autor en su análisis.

Su tercer argumento es que el renminbi chino está bien respaldado por una sólida posición de la balanza de pagos. Los tipos de cambio son la mayor fuente de volatilidad en los rendimientos de los bonos. ¿Cómo se comportarán el dólar, el euro y el renminbi este año?

Desde Eurizon señalan que el dólar probablemente se mantendrá fuerte, apoyado por una combinación única de políticas en EE.UU. de una política fiscal expansiva y una política monetaria contractiva, similar a la de principios de la década de 1980. En aquel entonces, la Fed de Volker y la expansión fiscal inducida por la Guerra Fría bajo la presidencia de Reagan condujeron a un dólar tan fuerte que fue necesario el Acuerdo del Plaza de 1985 para calmarlo. Aunque no creemos que sea probable que se repita ese episodio, sí vemos similitudes entre el momento actual y el de entonces, y margen para que el dólar, ya sobrevalorado, se fortalezca aún más.

Al mismo tiempo, afirman que el RMB también seguirá probablemente fuerte, apoyado principalmente por su abultada balanza exterior. La fuerte demanda mundial de productos chinos y el escaso gasto de los chinos en viajes al extranjero se traducen en una balanza exterior inusualmente fuerte. En esta carrera de divisas a tres bandas, vemos que el RMB terminará en primer lugar, seguido por el dólar y luego por el euro. Una resistencia del RMB ante las subidas de tipos de la Fed es un buen augurio para que los bonos en RMB sean un componente clave de una cartera global.

La última razón que esgrimen desde Eurizon es que los bonos en RMB son un gran activo para incluir en una cartera global. «Históricamente, los bonos en renminbi no sólo han sido un gran refugio en los malos tiempos, sino que también han tenido un gran rendimiento en los buenos tiempos. Estos bonos en divisa local han sido el mercado de bonos que mejor se ha comportado durante este periodo (desde 2004), con una media anual de alrededor del 7,0%», argumenta.

Así pues, Eurizon mantiene una perspectiva favorable para los bonos chinos onshore. Los fundamentales económicos y las políticas de China no sólo apoyan a los bonos en renminbis y a la divisa, sino que es probable que se vean favorecidos respecto a la mayoría de activos, que se enfrentarán a fuertes vientos en contra este año. La divergencia en las tendencias y políticas económicas entre China y gran parte del resto del mundo sugiere que los bonos en renminbis podrían ser un destacado activo de refugio para que los inversores con un mandato global consideren su tenencia. De hecho, existe la posibilidad de que resulten ser la clase de activos con mejor rendimiento del mundo este año, llueva o truene.

WisdomTree amplía su gama temática con un ETF UCITS sobre “activos inmobiliarios de la nueva economía”

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WisdomTree ha anunciado la ampliación de su gama de ETFs de renta variable temática con el lanzamiento del WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF (WTRE), que comenzó a cotizar ayer en la London Stock Exchange, Börse Xetra y Borsa Italiana. Según explica, el fondo invierte en su concepto de “activos inmobiliarios de la nueva economía”.

Esto significa que el ETF proporciona a los inversores acceso a las compañías inmobiliarias globales que tienen exposición a actividades comerciales relacionadas con la tecnología, la ciencia y/o el comercio electrónico como los centros de datos, las torres de telecomunicaciones, los centros de logística, y que cumplen con los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) de WisdomTree.

 La gestora considera que este nuevo vehículo de inversión representa una oportunidad en la confluencia de la inversión temática e inmobiliaria al proporcionar a los inversores acceso a las compañías globales de real estate que están enfocadas en potenciar el crecimiento de diversas megatendencias o la Nueva Economía.

“Los activos inmobiliarios son fundamentales en la evolución de las tecnologías que se utilizan para apoyar muchas megatendencias. Sin tipos muy específicos de infraestructura inmobiliaria, los avances tecnológicos y las innovaciones serían limitadas y se desarrollarían a menor ritmo. La exposición a la infraestructura que impulsa la nueva economía permite a los inversores adoptar un enfoque alternativo a la inversión en megatendencias y representa una oportunidad emocionante en la confluencia de la inversión temática y de activos inmobiliarios. A través de esta estrategia, los inversores pueden beneficiarse potencialmente de la tecnología y las industrias de vanguardia que podrían ser la fuerza impulsora del crecimiento económico a largo plazo”, explica Christopher Gannatti, responsable global de Análisis de WisdomTree.

 Para el desarrollo de este nuevo ETF, la gestora ha trabajado con expertos en esta industria como es CenterSquare Investment Management LLC (CenterSquare), un gestor de inversiones globales focalizado en estrategias de real estate público y privado de gestión activa, y de deuda privada de real estate. CenterSquare es la mayor gestora activa de REITS de propiedad independiente a nivel global y una de las diez gestoras activas de REITS más grandes del mundo.

Este lanzamiento constituye el sexto ETF de la gama de renta variable temática de WisdomTree de 1.2 mil millones de dólares, de la cual forman parte el WisdomTree Artificial Intelligence UCITS ETF (WTAI), el WisdomTree Cloud Computing UCITS ETF (WCLD), el WisdomTree Battery Solutions UCITS ETF (VOLT), el WisdomTree Cybersecurity UCITS ETF (WCBR) y el WisdomTree BioRevolution UCITS ETF (WDNA).

 Por su parte, Alexis Marinof, responsable de WisdomTree en Europa, ha añadido: “Este lanzamiento complementa nuestra plataforma UCITS de renta variable temática multipremiada, que ha sido construida con un desarrollo de producto innovador. Al asociarnos con grandes expertos del sector como CenterSquare, estamos en condiciones de ofrecer exposiciones temáticas diferenciadas que los inversores no pueden encontrar en ninguna otra parte. Muchos inversores están adoptando un nuevo enfoque en la asignación de activos con temáticas que reemplazan a las asignaciones geográficas. En este contexto, 2021 fue otro año récord en Europa para los ETFs temáticos, con entradas por valor de 15,3 mil millones de dólares a medida que los inversores recurrieron a las megatendencias para potenciar sus carteras con las oportunidades a largo plazo”.

Según explica la gestora, el fondo WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF combina filtros cualitativos y cuantitativos aplicados a las acciones elegibles para identificar una cartera con los valores inmobiliarios líderes que están enfocados en la tecnología, tienen características de valoración y crecimiento atractivos en relación con su universo invertible y ofrecen los beneficios de diversificación asociados con estas cuatro megatendencias: cloud computing; conectividad 4G y 5G; logística/cadenas de suministro; y ciencias biológicas. 

Según señala la gestora, el fondo está registrado para su venta en Austria, Dinamarca, Finlandia, Francia, Alemania, Irlanda, Italia, Luxemburgo, Holanda, España, Suecia y Reino Unido.

Santander entra por primera vez en el top 3 mundial de banca privada, según Euromoney

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Pixabay CC0 Public Domain. mapa

Por primera vez, Santander Private Banking se encuentra entre las tres mejores bancas privadas del mundo, según Euromoney Private Banking and Wealth Management Survey 2022, en la que bancas privadas y gestoras de patrimonio reconocen a sus principales competidores. El logro refuerza la posición de Santander Private Banking como líder global en varios mercados y segmentos.

Por mercados, los participantes de la encuesta han puesto en valor el liderazgo de Santander Private Banking en Latinoamérica, donde está considerado la mejor banca privada en ESG (medio ambiente, social, gobernanza), para clientes internacionales, tecnología y banca para altos patrimonios (High Net Worth). Además, Santander ha sido elegido mejor banca privada en España, Portugal, Polonia, México, Chile y Uruguay.

Víctor Matarranz, responsable global de la división de Wealth Management & Insurance de Banco Santander, dijo: “Los premios de Euromoney reconocen la excelente calidad y la experiencia de los profesionales de Santander Private Banking en todo el mundo. Pese al COVID-19, Santander Private Banking ha consolidado su liderazgo gracias a su plataforma global, su presencia local, el mejor talento y una renovada oferta de productos, que incluye nuestra gama sostenible o Future Wealth. Estamos encantados con los excelentes resultados y muy agradecidos tanto por el reconocimiento de Euromoney como por la confianza de nuestros clientes”.

La encuesta Global Private Banking and Wealth Management de Euromoney hace una revisión cualitativa de los mejores servicios de banca privada globalmente, y por mercados y segmentos. Se realiza por medio de una encuesta que responden bancas privadas y gestoras de patrimonio de todo el mundo. En definitiva, es una guía para clientes de altos patrimonios sobre instituciones de banca privada.

UBP refuerza su división inmobiliaria y lanza una estrategia centrada en activos arrendados a entidades públicas

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Pixabay CC0 Public Domain. UBP refuerza su división inmobiliaria y lanza de una estrategia centrada en activos arrendados a entidades públicas

Union Bancaire Privée (UBP) ha reforzado su división inmobiliaria dentro del área de mercados privados, Private Markets Group (PMG), con la contratación de un equipo especializado en bienes inmuebles gubernamentales y el lanzamiento de una estrategia de inversión focalizada en este clase de activo.

Animado por el éxito de su oferta en el campo de los bienes inmuebles gubernamentales, UBP ha lanzado una primera estrategia Artículo 8 de acuerdo con el Reglamento SFDR enfocada en activos inmobiliarios arrendados a entidades gubernamentales y supranacionales en los principales centros de negocios de la zona euro. 

Según explica la entidad, esta estrategia ha captado hasta la fecha más de 280 millones de euros de capital y acaba de realizar su primera inversión con la adquisición, en París (Saint-Denis), de un complejo de oficinas de 32.000 metros cuadrados, ubicado en la rue Camille Moke, en el Landy-France distrito. Codesarrollado por AXA IM Alts y Bouygues Immobilier, este complejo, cuya entrega está prevista para 2024, está garantizado por un arrendamiento en futuro estado de terminación (BEFA) con un arrendatario público de renombre.

“Esta nueva oferta en bienes inmuebles gubernamentales refuerza nuestra gama de soluciones de alto valor agregado en mercados privados de capital y para nuestros clientes institucionales. Con más de 3.500 millones de euros en activos bajo gestión, UBP se posiciona como un actor importante en los mercados privados, ya sea en bienes inmuebles, deuda privada, infraestructura o capital privado”, ha explicado Nicolas Faller, Co-CEO Asset Management en UBP.

Por su parte, Pierre Escande, director de Real Estate de UBP, ha añadido: “Los bienes inmuebles arrendados por organismos públicos son una clase de activo atractiva debido a sus características intrínsecas, que ofrecen una gran visibilidad sobre los flujos. En el entorno macroeconómico actual, esta nueva estrategia permite a nuestros clientes invertir en un mercado en la parte baja del ciclo y beneficiarse de su perfil estable de ingresos. Estamos encantados con esta primera adquisición, que demuestra la capacidad de UBP para alcanzar transacciones líderes. Seguimos buscando oportunidades similares en Francia, pero también en los principales centros de negocios europeos”.

Presente en los mercados privados desde 2015, el equipo de PMG cuenta ahora con 33 empleados repartidos entre Europa, Oriente Medio y Asia, así como unos activos bajo gestión (AuM) por importe de 3.500 millones de euros. Está activo en cuatro áreas: deuda privada, infraestructura, capital privado y bienes inmuebles. En 2021, UBP amplió sus capacidades en el sector inmobiliario con la contratación de Pierre Escande, director de Real Estate, y Frédéric Vernier, responsable senior de transacciones. Con sede en París, el equipo cuenta con un Comité de Inversiones, formado por 5 profesionales, y un Consejo Estratégico.

Gustavo Sorzano López se une a Santander Private Banking International

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Santander Private Banking International sumó en su equipo de Miami a Gustavo Sorzano procedente de Credicorp Capital.

Sorzano López se unió este mes al grupo español como Vice President Portfolio Advisor, según su perfil de LinkedIn.

El advisor monitoreará las inversiones de sus clientes para brindarles informes de cartera y de mercado.

Tiene más de 12 años de experiencia donde pasó por Helm Bank y Credicorp Capital en Bogotá.

En Miami, también trabajó para Credicorp Capital durante de seis años con roles de Vice President de Investment Solutions y Client Portfolio Manager, donde administró las carteras de inversiones nacionales de EE.UU. y para sus clientes de alto patrimonio en EE.UU. y América Latina, según la red social.  

GBM ficha a Jimena Soto como vicepresidenta de ventas institucionales

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Jimena Soto se unió a GBM como vicepresidenta de ventas institucionales. A su equipo se integran Miguel Ángel Calderón y Alejandro Moctezuma, quien trabajara con ella previamente.

De acuerdo con un comunicado de la firma, “estos nombramientos fortalecen nuestro ya de por sí equipo estelar mientras continuamos con nuestros esfuerzos de satisfacer las necesidades y sobrepasar las expectativas de nuestros clientes institucionales”.

GBM también reafirmó su compromiso de continuar evolucionando el mercado financiero local y seguir creciendo su equipo.

Entre 2017 y octubre de 2021, cuando UBS decidió cerrar operaciones en el país, Soto se desempeñó en el equipo de ventas institucionales, previo a esto pasó 11 años en Citibanamex. Comenzó su carrera en 2004 en IXE grupo financiero, según su perfil de LinkedIn.