El entusiasmo por el real estate no cesa en el Viejo Continente, tanto en los mercados públicos (vía inmobiliarias cotizadas) como en los privados, con inversión directa en inmuebles. Según datos de INREV (la Asociación Europa para Inversores en Vehículos de Real Estate No Cotizados, por sus siglas en inglés), el sector encadena nueve trimestres consecutivos de crecimiento, aunque se haya ralentizado hasta el 0,1 % en el segundo trimestre de 2025. Además, según las últimas previsiones de CBRE, el retorno total medio estimado para Europa podría alcanzar el 8,8 % anual para el quinquenio 2026-2030.
Persiste el potencial alcista
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe de AEW (parte de Natixis IM), indica que se prevé que oficinas y centros comerciales superen esta media, con unas previsiones del 9,8 % y el 9,1 %, respectivamente. Vrensen destaca como mercado más atractivo el de Reino Unido, con unos retornos esperados del 13,3 % anual.
Cabe recordar que el inmobiliario europeo aún sigue acusando la fuerte corrección vivida tras el covid. Según datos de INREV, los valores de capital aún son del -0,85 % anual en los últimos cinco años, siendo el segmento de oficinas precisamente el más rezagado, con caídas anuales del 5,1 % y del 3,5 % a tres y cinco años, respectivamente. En cambio, el sector residencial ha crecido en términos de valor del capital un 2,5 % por año a tres años, y un 2,2 % a cinco años.
“Teniendo en cuenta las mayores tasas de desocupación de las oficinas, especialmente en ubicaciones secundarias, y la escasez de vivienda que se viene registrando desde hace tiempo en la mayoría de los mercados europeos, estas diferencias parecen reflejar los fundamentos del mercado de ocupantes”, reflexiona Vrensen.
Celso Gómez, director de Inversión y Gestión del Suelo de Culmia, corrobora que “las valoraciones inmobiliarias europeas se encuentran en una fase de mayor estabilización y progresiva normalización”. El experto también coincide en que “el mercado sigue siendo muy selectivo y existen diferencias significativas entre segmentos”: pone por un lado a los activos respaldados por tendencias estructurales de demanda (vivienda, residencias de estudiantes, centros de datos), que han mostrado “una elevada resiliencia, apoyados en la escasez de oferta y en el crecimiento de las rentas” y, en el otro lado, el experto también sitúa a las oficinas, pero no a todas. “Determinados activos de oficinas secundarias, retail no prime o inmuebles con riesgo de obsolescencia siguen cotizando con descuentos relevantes respecto a los niveles previos al ajuste, al requerir mayores inversiones y ofrecer una menor visibilidad sobre el crecimiento futuro de sus ingresos”, resume.
Por estos motivos, concluye Gómez, “los descuentos actuales responden cada vez más a factores específicos de cada segmento y de cada activo, y menos a una visión negativa del sector inmobiliario en su conjunto”.
Susana Cabrera, Regional Manager and Head of Investment Management Iberia de Patrizia, también insiste en que el entorno actual es distinto al shock vivido en 2022, ya que se espera que el impacto de la inflación y los tipos de interés “sea más moderado”. La experta considera que, junto con la “limitada oferta existente en numerosos segmentos”, esto debería permitir que “el crecimiento de las rentas siga actuando como elemento de apoyo y proporcionar un entorno más favorable para el inmobiliario que durante el anterior ciclo de reajuste de valoraciones”.
Crisis de oferta
Los expertos consultados aluden a la confluencia de grandes tendencias de largo plazo como explicación para entender la situación actual del real estate europeo. Desde Patrizia, Susana Cabrero habla de presión demográfica y escasez de vivienda como drivers del sector residencial, mientras que el rápido desarrollo de la IA está estimulando la demanda de centros de datos. “La digitalización y la transición energética están abriendo nuevas oportunidades en distintos segmentos del mercado inmobiliario”, constata.
“Los factores favorables para el sector inmobiliario europeo provienen del mercado de ocupación, donde observamos una recuperación en la absorción de superficie”, explica por su parte el experto de AEW. Destaca particularmente el sector de oficinas, donde han comenzado a reducirse las tasas de desocupación desde los máximos cíclicos recientes.
A estos factores macro hay que añadir el evidente déficit de oferta. Cabrera afirma que “los elevados costes de construcción y las dificultades de viabilidad de los nuevos desarrollos han reducido la actividad promotora en numerosos segmentos, creando un entorno más favorable para los niveles de ocupación y el crecimiento de las rentas”.
Para Celso Gómez, la clave sigue estando en el déficit estructural de oferta que atraviesa el continente y al que España no es ajena, “tanto en vivienda como en otros segmentos vinculados al alojamiento (“living”), como las residencias de estudiantes”, segmentos donde ven las más oportunidades dentro del real estate en Culmia debido a su “capacidad para responder a necesidades reales de la sociedad” y a su potencial para “generar crecimiento sostenible a largo plazo”.
El experto habla de una demanda más que sólida, sustentada en “la creación de hogares, los movimientos demográficos y la creciente movilidad internacional”, a la que el mercado no está dando respuesta a suficiente velocidad debido a una combinación de plazos urbanísticos, disponibilidad de suelo, costes de construcción y complejidad regulatoria.
Gómez constata el creciente apetito de inversores que cuentan con un volumen relevante de capital, aunque afirma que también va a primar la selectividad: “El capital institucional ya no busca únicamente una rentabilidad atractiva. También demanda seguridad en la ejecución, transparencia, buena gobernanza y capacidad de gestión”. Por ello, reflexiona, en mercados cada vez más complejos, “disponer de un partner local con un conocimiento profundo del suelo, capacidad de gestión urbanística, experiencia promotora y estándares profesionales contrastados puede ser determinante para el éxito de un proyecto”.
“La profesionalización del sector, la transparencia y la alineación con los inversores son factores tan relevantes como el propio activo”, concluye.
¿Y los riesgos?
El principal riesgo que aqueja al sector es de carácter macro, con el incremento de los tipos de interés y de los costes de los materiales, la mano de obra y la energía. “La inflación tras la guerra de Ucrania y el aumento de los tipos de interés han elevado las rentabilidades iniciales y han reducido los valores de capital a los que los promotores pueden entregar los proyectos a los inversores finales”, añade Hans Vrensen desde AEW. “Un nivel elevado de incertidumbre podría retrasar la recuperación de los mercados de inversión y volver a ejercer presión sobre las valoraciones si los tipos de interés aumentasen de forma significativa”, añade la experta de Patrizia.
El segundo riesgo citado es geopolítico: “Una prolongación de los conflictos tanto en Ucrania como en Oriente Medio podría impulsar aún más la inflación y los tipos de interés, lo que tendría un impacto negativo en los valores de capital y, al mismo tiempo, supondría el riesgo de una desaceleración del crecimiento macroeconómico”, continúan desde la gestora de Natixis IM.
El mercado español presenta un tercer riesgo adicional. Tanto desde Culmia como desde Patrizia denuncian la complejidad regulatoria, “particularmente en el ámbito residencial, donde la colaboración público-privada y la seguridad jurídica son elementos clave para movilizar la inversión necesaria y contribuir a incrementar la oferta”, afirma Celso Gómez. “Los inversores también siguen de cerca la incertidumbre regulatoria en determinados segmentos y las crecientes tensiones en torno a la accesibilidad de la vivienda”, añade Cabrera.
La visión del lado cotizado
Para aquellos inversores que prefieren optar por una asignación a activos inmobiliarios a través de mercados públicos, Víctor Asensi, country head de DPAM para España y Latam, destaca hasta cuatro factores de apoyo: la resiliencia de los fundamentales operativos – “los resultados del primer semestre han mostrado crecimiento de las rentas, niveles de ocupación generalmente elevados y una demanda sostenida de espacios en retail, logística y determinados mercados de oficinas”-; la mejora de los balances y de las condiciones de financiación; la actividad corporativa (tanto recompras de acciones como operaciones de fusiones y adquisiciones); y la reorganización en curso de las cadenas de suministro, la digitalización de Europa y el crecimiento de la inteligencia artificial.
A estos factores, el experto añade que “una mayor visibilidad sobre la política monetaria y unos niveles de inflación que permanezcan bajo control podrían favorecer una recuperación antes de que esta sea plenamente visible en los mercados inmobiliarios directos”, resume Asensi.
Desde DPAM suman a estos factores que las valoraciones del inmobiliario cotizado se mantienen atractivas “tanto desde una perspectiva histórica como en relación con el valor de los activos subyacentes” explica Asensi: “En términos generales, el sector cotiza con un descuento estimado de aproximadamente entre el 25 % y el 30 % sobre el valor liquidativo (NAV), aunque la dispersión entre compañías y subsectores sigue siendo considerable”, indica Asensi, que puntualiza que “no todos los descuentos deben interpretarse de la misma manera”.
Por ejemplo, explica que para el caso de centros comerciales líderes y con buena ubicación “la amenaza estructural del comercio electrónico ya está más que descontada en las valoraciones”, al tiempo que los fundamentales operativos “han mejorado significativamente”.
En cambio, constata que las valoraciones del segmento logístico están menos deprimidas “ya que el mercado reconoce mejor su potencial de crecimiento estructural”. DPAM también está encontrando oportunidades en compañías con carteras de desarrollo de alta calidad, crecimiento visible y exposición a centros de datos.
Otro segmento donde es necesaria una diferenciación “significativa” en palabras de Asensi es el de oficinas: desde la gestora destacan entre los activos prime “en Londres y algunas otras ubicaciones céntricas”, por observar que están mostrando “una demanda razonablemente sólida y una evolución favorable de las rentas”, mientras que, por el contrario, “los edificios secundarios con peores credenciales medioambientales o que requieren importantes inversiones de capital afrontan un riesgo real de obsolescencia”.
En resumen, desde DPAM consideran que las valoraciones en el sector retail – que se mantiene como una de sus mayores convicciones- “siguen reflejando una percepción excesivamente negativa”. En cambio, el experto destaca que este segmento “combina unas valoraciones atractivas con un sólido comportamiento operativo: crecimiento de las rentas, ventas saludables de los inquilinos, elevados niveles de ocupación y una mayor disciplina en el desarrollo de nueva superficie”.
¿Cómo será el futuro del real estate?
Tendencias como el auge del residencial prometen seguir teniendo una proyección multi anual, aunque evolucionada. Según la encuesta “Real Estate 2040: Beyond the Core”, efectuada por Deutsche Bank, las mayores oportunidades de inversión para 2040 se esperan en “la intersección entre vivienda, salud, datos y energía”, en aquellos sectores vinculados a “presiones demográficas estructurales, capacidad digital y transición energética”.
Por sectores, el estudio detectó que la construcción de viviendas modulares se alza como la mayor oportunidad para los encuestados: “Los participantes no la encuadraron como una técnica de construcción de nicho, sino como una respuesta estructural a una de los obstáculos más persistentes para el real estate: la incapacidad para entregar vivienda a escala, con ritmo y predictibilidad”, en un contexto de escasez persistente de la vivienda en las grandes ciudades que está obligando a inversores y políticos a considerar modelos alternativos de construcción.
Otra de las ideas que lanza el estudio es el almacenamiento de baterías, como beneficiario de la transición energética: “A medida que los sistemas eléctricos se vuelvan más descentralizados y cada vez más dependientes de la intermitencia de las renovables, los encuestados destacaron la demanda creciente de activos que sostienen la resiliencia, flexibilidad y equilibrio de la red”, establece el estudio.
De manera interesante, el estudio detectó dos resultados distintos en función de la experiencia laboral de los encuestados: mientras que aquellos con menos de 15 años de experiencia mostraron una mayor apuesta por segmentos más vinculados a la tecnología – particularmente instalaciones para dar servicio a vehículos autónomos y parques de IA y robótica-, los participantes de más edad destacaron el atractivo de sectores vinculados al envejecimiento de la población, como Intergenerational Living o Integrated Wellness & Longevity Hubs, una elección que el estudio interpreta como que “el envejecimiento de la población en Europa y las agudas presiones sobre la vivienda requieren de innovación residencial”.
Por Funds Society
