En el mes de abril se cumple un año de la eliminación de la Golden Visa en España, que ha marcado un antes y un después en la estrategia de atracción de la inversión internacional en Madrid. El cambio legislativo puso fin a los visados de residencia vinculados a inversiones significativas, especialmente en el sector inmobiliario, y obligó a replantear las vías de llegada y establecimiento de extranjeros en la capital española. Sin embargo, según los primeros análisis, no ha tenido los efectos deseados, en la medida en que no ha logrado frenar el precio de la vivienda ni mejorar la oferta inmobiliaria.
«Un año después de la entrada en vigor de la eliminación de Golden Visa, el mercado inmobiliario español no ha experimentado los efectos que defendía el Gobierno. Ni ha aumentado la oferta de vivienda ni se ha producido una moderación en los precios. Al contrario, los datos reflejan que el encarecimiento se ha intensificado y la inversión internacional no se ha retraído, lo que refuerza la tesis de que esta medida tuvo un impacto marginal desde su concepción».
Así lo asegura Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, quien ya hace un año advertía de que la supresión de este visado tendría consecuencias limitadas. “Se ha demostrado que la ‘Golden Visa’ no era el problema del acceso a la vivienda. Su eliminación no ha servido absolutamente para nada en términos de precios ni de oferta”, afirma.
El 3 de abril de 2025, el Ejecutivo justificó la decisión apelando a la necesidad de proteger el derecho a la vivienda. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, defendía entonces que este instrumento contribuía a tensionar el mercado, una tesis que también compartían algunos sectores críticos con la inversión extranjera. Sin embargo, la evolución del mercado en el último año contradice este planteamiento, según el experto.
En la organización internacional de servicios de auditoría, legales, fiscales, de consultoría y corporate finance RSM se muestran de acuerdo: «La derogación de la Golden Visa en España no ha logrado contener el encarecimiento de la vivienda ni ha corregido las distorsiones del mercado inmobiliario. Los precios han seguido subiendo tras su eliminación, confirmando que este instrumento tenía un impacto marginal en el mercado residencial», apunta Juan Carlos Lois, socio de Movilidad Internacional.
Sin efecto sobre los precios
Aunque se esperaba que en 2025 el mercado inmobiliario pisase el freno los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntan a un aumento en los precios de la vivienda del 12,7%, mayor alza en 18 años, el mayor incremento en casi dos décadas, evidenciando que la desaparición de la Golden Visa no ha tenido efecto alguno en la contención de los precios. “Estamos viendo exactamente lo que anticipábamos: el mercado sigue su propia dinámica, muy alejada de medidas simbólicas que no atacan los verdaderos problemas estructurales”, explica Unsain. En la misma línea, apunta que el peso de este visado en el conjunto del mercado era residual. Durante los diez años en los que estuvo en vigor, apenas se concedieron algo más de 22.000 permisos, una cifra irrelevante en comparación con el volumen total de operaciones inmobiliarias en España.
Además, lejos de ahuyentar el capital extranjero, la inversión internacional ha reforzado su presencia, defiende. En 2025, el volumen de transacciones protagonizadas por inversores extranjeros creció un 30%, hasta alcanzar los 17.000 millones de euros, confirmando que el atractivo de España como destino inmobiliario permanece intacto.
Para Unsain, estos datos evidencian que la eliminación de la Golden Visa respondió más a una estrategia política que a una solución real. Su balance es claro: un año después, la supresión de la Golden Visa no ha mejorado el acceso a la vivienda ni ha moderado los precios, pero sí ha vuelto a poner de manifiesto los límites de las políticas que no inciden en las causas reales del problema. El experto insiste en que las tensiones del mercado residencial en España responden a factores estructurales como la falta de oferta, la inseguridad jurídica o la lentitud en el desarrollo de suelo. “Mientras no se aborden estas cuestiones, cualquier medida superficial está condenada a ser irrelevante”, concluye Unsain.
Un vacío jurídico
Para RSM, se ha creado un nuevo problema, un vacío jurídico y administrativo que dificulta la llegada y regularización de inversores legítimos. “La eliminación no ha tenido impacto en los precios, pero sí ha creado dificultades prácticas para perfiles inversores que antes tenían un marco claro y previsible”.
Además del permiso vinculado a la inversión inmobiliaria, la derogación cerró otras vías de residencia asociadas a operaciones que nunca habían generado tensión en el mercado, como determinadas inversiones financieras o proyectos de interés general: “Se eliminaron instrumentos que no estaban causando el problema que se pretendía resolver y no se diseñó una alternativa para estos perfiles”, señala Margarita Volkova, manager del departamento de Movilidad Internacional de RSM.
Un interés intacto
Pese a todo, el interés inversor por España se mantiene. El país sigue siendo atractivo para vivir, invertir y desarrollar proyectos empresariales, pero el cambio normativo ha desplazado a muchos inversores hacia figuras que no fueron pensadas para ellos, como el visado de teletrabajadores internacionales o la residencia no lucrativa. “Esto ha generado una distorsión evidente del sistema migratorio”, apunta Volkova. “Inversores reales, que necesitan desarrollar actividad económica en España, se ven obligados a encajar en permisos que no responden a su realidad profesional”.
A esta disfunción se suma la forma en que se articuló la derogación, con errores técnicos que dejaron sin cobertura supuestos esenciales, como el de menores no nacidos en España. Muchos expedientes fueron trasladados al régimen general, incrementando la carga de trabajo de las Oficinas de Extranjería y dando lugar a criterios desiguales entre territorios. “La falta de homogeneidad administrativa ha añadido incertidumbre a familias que estaban tramitando su residencia de manera regular”, explica Lois.
Aunque la Unidad de Grandes Empresas emitió criterios claros en materia de renovaciones, no ha ocurrido lo mismo en el ámbito consular ni en el Ministerio de Asuntos Exteriores. “Se han dado casos de visados bloqueados pese a existir resoluciones de residencia ya aprobadas, lo que resulta difícil de justificar desde el punto de vista de la seguridad jurídica”, añade Lois.
Teletrabajadores internacionales
En la práctica, el espacio que deja la Golden Visa se está cubriendo cada vez más por la figura del visado de teletrabajadores internacionales (Digital Nomad). La tendencia es visible en las cifras de tramitación: un número creciente de perfiles se está reorientando hacia esta vía, no como un “atajo”, sino como una adaptación natural del mercado ante el nuevo marco. En muchos casos, se trata de profesionales internacionales con capacidad económica y proyectos estables que, hace un tiempo, habrían valorado la Golden Visa y que hoy encajan, por estructura laboral y fiscal, en el esquema del teletrabajo. En definitiva, la demanda de residencia no desaparece: se reorganiza, y el sistema la está absorbiendo a través de categorías que hoy ofrecen mayor previsibilidad.
La eliminación de la Golden Visa no ha resuelto el problema de la vivienda, pero sí ha introducido incertidumbre para quienes desean residir, invertir y contribuir en España. Corregir este vacío, coinciden los expertos, es una necesidad estratégica para reforzar la credibilidad y la coherencia del sistema migratorio.
Por Funds Society, Madrid
