Kalima AM es una gestora de capital independiente especializada en carteras inmobiliarias, procedentes principalmente de entidades financieras. Se encargan de todo el proceso, desde la localización de la oportunidad de inversión hasta la monetización con la desinversión del activo. Sus carteras están compuestas por inmuebles principalmente residenciales, dispersos a nivel nacional, con incidencias jurídico-posesorias; Kalima AM confecciona carteras diversificadas, con activos comprados con elevados descuentos, que permiten rentabilidades a los inversores superiores al 20%.
En un contexto de bajadas de tipos, inflación estable y fortaleza de los balances bancarios, con apetito inversor creciente por el real estate, ¿cuál es la situación actual del mercado de activos distress y adjudicados?
El mercado español de activos distress y adjudicados ha cambiado profundamente. Ya no hay una “ola de liquidaciones masivas” como tras la crisis de 2008-2014, pero sí hay un entorno donde existe un volumen estable y estructural de activos con incidencias jurídico-posesorias que necesitan gestión especializada. Hoy encontramos un segmento compuesto por activos adjudicados (REOs) en zonas con demanda real; préstamos en mora o sub-performing (NPLs / UTPs), con margen de recuperación; y viviendas en situaciones especiales que requieren intervención profesional.
Con tipos a la baja, inflación estabilizada y balances bancarios saneados, los bancos no están vendiendo en bloque, pero sí realizan ventas selectivas y ordenadas para optimizar capital y provisiones. A esto se suma que muchos fondos oportunistas que compraron carteras tras la crisis de 2008 han entrado en su ciclo natural de desinversión, liberando activos complejos que requieren operadores con capacidad técnica real.
Un actor clave en el momento actual es Sareb, cuya fase final de liquidación (mandato 2027) y la transferencia de más de 40.000 viviendas y 2.400 suelos a SEPES está reordenando completamente el mercado de activos complejos. Esto está generando oportunidades altamente técnicas que solo operadores especializados pueden analizar y ejecutar. Aquí aparece un diferencial relevante: Kalima AM accede a niveles de descuento institucional gracias a su profesionalización operativa y capacidad de análisis, algo que no está al alcance de un inversor retail (inversor particular), que no puede replicar este modelo porque el retorno depende de gestionar incidencias, no de una mera compra con descuento.
Esto genera un mercado más técnico, competitivo y profesionalizado, donde los retornos atractivos existen… pero solo para operadores con metodología, infraestructura y capacidad de ejecución.
¿Qué perspectivas manejan para 2026? ¿Qué motores impulsarán este mercado? ¿Qué riesgos deben monitorizarse?
Respecto a las perspectivas para 2026, esperamos un mercado activo pero selectivo; sin grandes olas de NPLs y con flujos constantes de activos adjudicados y deuda problemática procedentes de bancos, servicers y fondos que deben rotar carteras antes de 2027-2028, puesto que buscan salir de las carteras adquiridas tras la crisis de 2008. Como motores del mercado observamos las bajadas de tipos y una mejora del acceso financiero; demanda estructural de vivienda en España; desinversiones ordenadas de entidades financieras; la rotación de carteras por parte de estos fondos oportunistas post-crisis; y una mayor regulación europea para administradores de créditos dudosos (Directiva 2021/2167). Además, el proceso final de desinversión de Sareb seguirá alimentando oportunidades muy selectivas en activos con incidencias, especialmente aquellos que requieren operadores con capacidad de gestión jurídico-posesoria y una ejecución activa y profesional que no está al alcance del inversor generalista.
En cuanto a los riesgos, serían un repunte inesperado de la inflación; tensiones en el mercado laboral o una desaceleración en el consumo; retrasos judiciales estructurales; cambios regulatorios sobre protección de colectivos vulnerables y una sobrevaloración en determinadas zonas tensionadas.
¿Qué rol puede desempeñar el mercado español en el nuevo ciclo europeo? ¿Cómo añaden valor los servicers?
España está posicionada para ser uno de los mercados protagonistas del real estate europeo por cinco razones: demanda estructural de vivienda (especialmente en grandes áreas metropolitanas y costa); elevado volumen de activos con incidencias (NPLs/REOs), que requiere operadores especializados; transparencia y regulación financiera avanzada frente a otros mercados del sur de Europa; atractivo para el capital internacional por su estabilidad macro y retorno ajustado a riesgo y una transición desde un mercado reactivo hacia uno profesionalizado. En ese sentido, los servicers no son sólo “gestores secundarios”, son habilitadores del ciclo de real estate, conectando oferta (activos distressed) con demanda (capital, fondos, inversores, reconversión).
¿Qué desafíos operativos plantea la inversión en este segmento?
Invertir en el segmento distress / adjudicados (NPLs, REOs, deuda problemática, activos con incidencias) ofrece retornos atractivos, pero plantea desafíos operativos muy específicos, más complejos que en el real estate tradicional. Los principales desafíos operativos son la realización de una due diligence completa (técnico- comercial y legal); gestión física y técnica del activo adjudicado; complejidad legal y urbanística; necesidad de infraestructura operativa especializada; riesgo reputacional y social en activos con ocupación; valoraciones inciertas y volatilidad en el pricing. El inversor no compra “un inmueble” o “un préstamo”, compra el resultado de un trabajo operativo futuro. El retorno viene de resolver incidencias, limpiar activos, ejecutar el plan de negocio y captar la revalorización.
¿Qué hace a Kalima AM diferente de otros operadores del real estate?
Kalima AM es una gestora operativa especializada en activos en situaciones especiales, no un promotor ni un simple intermediario. Nos diferenciamos por tener metodología propia de análisis, ya que combinamos análisis técnico-comercial, verificación legal profunda y evaluación posesoria real. También capacidad operativa «end-to-end» (desde la verificación inicial hasta la regularización, recuperación y puesta en valor); especialización en activos complejos (capacidad técnica para procesar volumen, complejidad jurídica y casuística posesoria, lo que hace imposible que un particular replique nuestro modelo. Además de tener acceso institucional a descuentos por la compra de inmuebles); un vehículo cotizado regulado (RESI ETI), que nos convierte en la única gestora española del segmento distress que ofrece acceso cotizado y regulado a nuestros proyectos y un enfoque social y de impacto (cada activo recuperado devuelve liquidez al mercado, normaliza la zona y reduce presión en servicios sociales).
¿A qué tipo de inversores se dirige Kalima AM?
Principalmente, a inversores minoristas que buscan invertir en real estate sin la adquisición del inmueble. Pero también a inversores profesionales que quieren diversificación y retornos no correlacionados; family offices y patrimoniales; inversores internacionales que necesitan un acceso estructurado al mercado español e inversores que no se sienten cómodos con formatos semi-regulados como el crowdfunding o el crowdlending.
¿Cuál es el track record de Kalima AM hasta la fecha? ¿Y cuál ha sido su proyecto más emblemático?
Desde 2022, Kalima AM ha construido un track record sólido en la gestión de activos residenciales en situaciones especiales. Hasta la fecha hemos comprometido 9,5 millones de euros en 12 proyectos, que agrupan 137 inmuebles con un valor de mercado superior a 16 millones de euros. Nuestros proyectos tienen un horizonte aproximado de 24 meses y han alcanzado rentabilidades superiores al 20%, impulsadas por una gestión intensiva que maximiza la recuperación y puesta en valor de cada activo. El lanzamiento más emblemático ha sido el de nuestro instrumento cotizado en bolsa, RESI ETI, que indexa nuestra estrategia de inversión: invierte en activos inmobiliarios en situaciones especiales; ofrece diversificación entre múltiples inmuebles; aporta liquidez diaria en un segmento históricamente ilíquido; cumple normativa europea de folletos e información a inversores y permite que un inversor minorista acceda a una estrategia tradicionalmente institucional. En 2025 ha mostrado un desempeño sólido (+14,01%), aún en un entorno complejo. RESI ETI demuestra que un enfoque profesional, regulado y disciplinado puede transformar activos complejos en valor sostenible.
¿Qué proyectos están desarrollando actualmente? ¿Cómo se puede acceder a ellos?
Actualmente trabajamos en nuevos proyectos de inversión conformados por inmuebles distribuidos en toda España. Por ejemplo, adjudicados en grandes ciudades con demanda estructural; activos con incidencias jurídicas priorizables y oportunidades en zonas metropolitanas donde existe tracción real del mercado. Se pueden visualizar nuestros proyectos en gestión y cerrados en nuestra web Kalima.es, junto con los Dossieres de cada proyecto. En nuestros proyectos se puede invertir a través de nuestro vehículo cotizado, RESI ETI, listado y adquirible en Portfolio Stock Exchange (ISIN: FR001400SZ45).
¿Por qué habéis elegido el formato ETI?
Hemos elegido el formato ETI porque combina de forma única regulación europea, transparencia operativa y accesibilidad global. Es un vehículo cotizado que permite participar en el rendimiento consolidado de las carteras gestionadas por Kalima AM dentro de un marco supervisado, algo esencial en un segmento históricamente reservado a fondos especializados y servicers institucionales.
Frente a modelos menos claros como el crowdfunding o el crowdlending, donde la protección del inversor y las reglas de funcionamiento pueden variar notablemente, el ETI ofrece una estructura sólida, con folletos aprobados, control regulatorio y liquidez. En definitiva, permite llevar una estrategia compleja a un formato seguro, regulado y accesible para cualquier inversor, desde cualquier parte del mundo, sin comprometer el rigor técnico que exige este mercado.
Para más información sobre Kalima Asset Management, nuestros proyectos de inversión y RESI ETI, puede ponerse en contacto con nosotros en info@kalima.es o visitar www.kalima.es.
Por Alicia Miguel Serrano
Por Funds Society, Madrid