Em um contexto no qual as mudanças nas condições dos mercados globais tornam os investidores cada vez mais seletivos entre as diferentes classes de ativos, não surpreende que essa cautela também dite o ritmo do mercado imobiliário de luxo da Flórida, nos Estados Unidos. Isso não impede, porém, que os family offices da América Latina e da Espanha continuem olhando para a classe de ativos com interesse, por diferentes motivos. Esse é o cenário descrito por Leonard Chinchay, fundador e CEO da Assets Funding Capital.
O profissional afirma à Funds Society que o interesse permanece, mas os investidores fazem uma pausa maior antes de alocar capital. A parcela de investimentos imobiliários diretos de um family office típico gira em torno de 22,5%, segundo uma pesquisa global da Knight Frank, e mais de 40% dos entrevistados esperavam ampliar essa alocação.
“A Knight Frank também identifica Miami e Palm Beach entre os mercados americanos impulsionados pela mobilidade da riqueza. O interesse pelo setor se mantém, mas o capital exige mais informações e uma análise mais rigorosa”, afirma.
Na Assets Funding Capital, a avaliação não é de que os investidores tenham deixado de olhar para a Flórida, mas de que “estão sendo mais seletivos sobre como e onde alocar capital. Avaliam tanto o investimento imobiliário direto quanto estruturas específicas de participação societária e crédito privado, conforme seus objetivos, horizonte e tolerância ao risco”.
A empresa fundada por Chinchay trabalha com family offices, famílias de alto patrimônio e gestores de ativos da América Latina e da Europa, com uma rede de clientes que vai do México à Argentina. Em seus 20 anos de operação, soma mais de US$ 800 milhões captados para mais de 20 projetos, com investidores de mais de 20 países.
O que buscam os family offices ibero-americanos
Na experiência do profissional, não há uma única estratégia que defina os investidores do mundo ibero-americano, mas existem alguns padrões. Muitas famílias latino-americanas, observa, consideram o sul da Flórida para diversificar geograficamente e manter exposição a ativos em dólares. Os investidores europeus, por sua vez, costumam prestar especial atenção à estrutura, à gestão a distância e à clareza jurídica e tributária de cada operação.
“Em nossas conversas com clientes de diferentes países, vemos uma demanda comum: conhecer com clareza o uso dos recursos, o ativo que dá lastro à operação, o incorporador e a fonte de pagamento. Mais do que atribuir uma estratégia uniforme a uma nacionalidade, eu destacaria a preferência pela transparência e por analisar cada oportunidade individualmente”, comenta.
Esses investidores, explica, começam o processo de investimento pela compreensão integral do risco, incluindo o incorporador, a proporção de capital próprio comprometido, o estoque de dívida e o plano de saída, entre outros fatores. “Também analisam o que pode acontecer se a construção, o financiamento ou as vendas atrasarem”, acrescenta Chinchay.
Parte da evolução do mercado imobiliário de luxo da Flórida é uma transformação no que se considera um ativo de luxo. “O luxo já não se define apenas pelo preço ou pelos acabamentos. É determinado pela localização, pela escassez, pelo serviço e pela qualidade da execução. Miami e Palm Beach concentram uma parcela importante da demanda internacional, enquanto Naples oferece um perfil litorâneo diferenciado e uma oferta limitada em localizações privilegiadas”, comenta o CEO da Assets Funding Capital.
Ativos e estruturas em evolução
Para o profissional, o mercado de branded residences, empreendimentos residenciais associados a marcas, é um dos sinais mais visíveis dessa evolução.
Dados da Savills mostram que o sul da Flórida tem 48 empreendimentos concluídos e 55 em desenvolvimento, o que o coloca como o segundo maior mercado mundial em número de projetos, atrás de Dubai. Globalmente, os empreendimentos de marca passaram de 323 em 2015 para 910 em 2025. A consultoria contabiliza outros 837 projetos contratados, para chegar a 1.747 em 2032. “A marca pode trazer reconhecimento e um padrão de serviço, mas não substitui uma boa localização nem uma execução sólida”, afirma Chinchay.
Esse tipo de residência, destaca o executivo, pode oferecer padrões de serviço e experiências reconhecíveis para compradores internacionais. Além disso, sua empresa se concentra na busca de ativos residenciais de luxo em localizações com atributos difíceis de replicar: frente para a água, vistas, serviços de qualidade e oferta limitada.
Além dos ativos, a empresa também observa tendências nas preferências pelas estruturas de investimento. “Vemos interesse pelo crédito privado lastreado em ativos imobiliários”, afirma, acrescentando que “nessas operações são fundamentais a qualidade das garantias, a alavancagem, a prioridade de recebimento, as garantias contratuais e a fonte de pagamento”.
Os family offices com os quais trabalham, relata o profissional, gostam de estruturas específicas para cada operação, nas quais o investidor possa identificar o projeto, o patrocinador, o uso dos recursos e seus direitos. “Dependendo da oportunidade e do perfil do investidor, é possível participar por meio de participação societária ou crédito privado e de veículos constituídos para a operação”, acrescenta.
Perspectivas de mercado
Para os próximos períodos, Chinchay vê um panorama misto para a classe de ativos. “No longo prazo, o sul da Flórida preserva fatores estruturais de atração: conectividade internacional, mobilidade de capital e oferta limitada em localizações litorâneas de primeira linha. No curto prazo, o custo de capital, os seguros, os custos de construção e a velocidade de absorção continuarão influenciando a viabilidade de cada projeto”, explica.
Nesse sentido, a Assets Funding Capital descreve sua perspectiva como “construtiva, mas seletiva”. “Não basta apostar que o mercado vai subir; cada projeto deve se sustentar em premissas prudentes e em uma estrutura capaz de resistir a atrasos ou a mudanças nas condições financeiras”, afirma.
Segundo o CEO, o avanço das branded residences “confirma o interesse de incorporadores e marcas, mas também torna mais importante diferenciar os projetos bem localizados e executados”.
Sobre o ambiente político dos Estados Unidos — que gerou algumas dúvidas em relação ao clima de investimentos e às políticas para estrangeiros no país —, a empresa especializada observa que muitas famílias estão diversificando gradualmente entre ativos, moedas e regiões em resposta ao risco geopolítico. “A incerteza política pode influenciar o ritmo e a composição dos investimentos se afetar as regras tributárias, migratórias ou regulatórias, ou se elevar a percepção de risco”, alerta.
O profissional ressalta, porém, que a análise não termina na política. “A qualidade do ativo, a localização, a demanda e a estrutura de capital continuam sendo decisivas. A resposta é avaliar diferentes cenários e evitar que a tese dependa de uma única previsão política ou econômica”, afirma Chinchay.